채상욱 “내년까지 약세… 1990년대 준공된 재건축·리모델링 예정 단지 눈여겨봐야”

부동산시장에 관망세가 짙어지고 있다. 최근 몇 년간 아파트 값이 크게 오른 데다, 올해 들어 물가상승과 금리인상, 경기침체 여파로 매수세가 크게 위축되고 있기 때문이다. 특히 국내외 인플레이션과 통화긴축 우려로 최근 주택담보대출 고정금리가 최고 7%를 넘어섰는데, 은행권에서는 연말쯤 8%까지 오를 것으로 전망하고 있다. 주택 가격을 예측하는 지표들도 하락을 나타내고 있다. 일례로 6월 15일 국토연구원 부동산시장연구센터가 발표한 ‘5월 부동산시장 소비자 심리조사’ 결과에 따르면 지난달 전국 주택 매매시장 소비심리지수는 109.4로 전달(116.0)보다 6.6p 하락했다. 서울 주택 매매시장 소비심리지수는 4월 123.7 대비 10.8p 떨어진 112.9로, 3개월 연속 이어진 상승 국면을 멈추고 보합을 나타냈다. 심리지수가 115 이상이면 상승, 95 이상∼115 미만이면 보합, 95 미만이면 하강 국면으로 분류한다.

이런 가운데 10년간 하나금융투자 건설·부동산 애널리스트로 활동했던 채상욱 씨가 윤석열 정부 시기에 맞는 부동산 투자전략을 제시한 ‘사야 할 집 팔아야 할 집’(포레스트북스)을 펴냈다. 채 씨는 현역 시절 정책, 시장, 금융, 통계를 모두 망라해 입체적이고 합리적인 부동산시장 분석을 내놓아 ‘부동산 전문가들의 전문가’로 이름이 높았다. 최근에는 유튜브에 ‘채부심-채상욱의 부동산 심부름센터’ 채널을 열어 부동산 현장을 발로 뛰며 생생한 정보를 공유하고 있다. 채 씨를 만나 새 정부 부동산 정책의 핵심 지향점과 투자 방향을 들어봤다.

스타 부동산 애널리스트 채상욱 씨. [조영철 기자]

최근 부동산시장이 그야말로 얼어붙었다. 관망세는 언제까지 이어질까.

“적어도 올해까지 계속되고, 내년 하반기까지 관망세와 약세가 이어진다고 본다. 시장을 좀 더 구분해서 설명하자면 2020년 7월 임대차 3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등이 핵심인 ‘주택임대차보호법’ 개정안 등) 시행 전까지 매매시장과 전세시장은 가격이 따로 움직였다. 당시 매매가는 강세였으나 전세가는 안정세였다. 하지만 임대차 3법이 시행된 2020년 7월 이후부터 임대차 기간이 2년에서 4년으로 전환되는 과정에서 임대료가 폭등했고, 매매가와 전세가가 동반 상승했다. 즉 전세가가 매매가를 밀어 올리며 함께 상승하는 형태로 지난해 3~4분기 매매가와 전세가가 정점을 찍었다. 그러다 전세자금대출 제한과 금리인상 등으로 전세가가 조정받기 시작했다. 임대차 수요 거래 통계 데이터를 살펴보면 전세 계약 신규 갱신도 80% 이상 마무리된 상태라 전세가는 하향 안정될 것으로 보인다.

올해 들어 거시경제가 흔들리고 주식과 코인시장 모두 악재인 상황이다. 부동산원 등의 데이터를 보면 부동산시장 역시 서울의 희소한 특정 단지만 강세를 보일 뿐 전반적으로 약세, 하락세를 보이고 있다. 특히 과거에는 실수요자들이 꾸준히 매수에 나서며 바닥을 다졌으나, 임대차 3법으로 거주 기간이 4년으로 늘면서 실수요자마저 주택시장을 관망하는 분위기다.”

내년 하반기까지 관망세·약세 지속

윤석열 정부의 부동산 정책은 무엇이 핵심인가.

“윤석열 정부의 부동산 정책 철학은 문재인 정부와 상당히 다르다. 문재인 정부는 다주택자에 대한 보유세·양도세 부담 등을 통해 일명 ‘똘똘한 한 채’ 중심으로 시장을 재편했다. 이로 인해 이전 정부 마무리 단계에서는 대형주택 등 똘똘한 한 채 가격이 크게 상승했다. 다만 문재인 정부 초기에는 그 전 박근혜 정부 정책의 영향을 받던 시점이라 소형주택 중심의 다주택 전략을 짠 사람에게 유리했다.

윤석열 정부는 똘똘한 한 채보다 주택 공급과 임대차시장 안정화를 위해 주택임대사업자 제도나 기업형 임대주택 제도를 부활해 소형주택을 여러 채 가진 다주택자들에게 힘을 실어주는 정책을 펼칠 것으로 전망된다. 아직은 정권 초기라 문재인 정부 시절 부동산 정책의 영향을 받을 공산이 크다. 그러다 점차 새 정책의 효과가 발휘되면 소형주택 중심으로 가격 강세가 나타날 것으로 보인다.”

부동산 투자전략은 어떻게 짜야 할까.

“윤석열 정부의 부동산 정책은 재건축·재개발 등 구도심 정비사업, 1기 신도시 재정비(리모델링 포함), 3기 신도시 같은 신축 공급이 중심이다. 따라서 5년 후 신축이 대규모로 지어질 지역에 집중하는 것이 무주택자나 다주택자 모두에게 유리한 전략이다. 즉 재건축·재개발·리모델링·3기 신도시 등이 이뤄질 지역을 눈여겨보라는 뜻이다. 다만 아직은 새 정부 초기고, 정부 정책이 100% 완벽하게 시행된 게 아니기에 2년간은 혼란이 있을 수 있다. 지금은 새롭게 주택을 매수하거나, 포지션을 늘릴 만한 시기는 아니다. 거시경제 역시 불안한 상황이므로, 부동산시장을 관망하다 정부 정책 방향성이 공약집이나 국정과제 내용과 동일하게 다주택자 중심으로 흐른다고 판단되면 움직인다.”

어느 지역을 눈여겨보면 좋은가.

“한국 도시는 대부분 원 구도심 지역이 있고, 1990년대 1기 신도시를 중심으로 신시가지가 개발됐으며, 2000년대 2기 신도시 개발, 2020년대 3기 신도시 개발 예정 등 양적으로 팽창해왔다. 이렇듯 신축 주거지가 대규모로 공급되면 해당 지역은 주택 가격과 시장을 주도하는 핵심 입지가 된다. 이는 5년 후나 10년 후나 마찬가지다. 문재인 정부는 재건축·재개발 등 구도심 재정비사업을 지양하고, 3기 신도시를 통한 확장에 주력했다. 반면 윤석열 정부는 1기 신도시 또는 비슷한 시기인 1990년대 준공된 구축의 재건축·재개발에 집중하려고 한다. 이렇듯 준공 30년 차에 접어든 구축이 전국에 360만 채가량 된다. 1기 신도시는 재건축으로 갈 수 있겠지만, 나머지 주택은 리모델링을 통해 신축으로 전환될 가능성이 커 보인다. 1기 신도시의 재정비 지역, 구도심의 재정비 지역 등 5년 이내 신축이 들어설 곳이 향후 시장의 주인공이 되지 않을까.”

5년 후 대규모 신축 준공될 지역에 주목

1기 신도시 중 경기 분당이 리모델링 사업 속도가 가장 빠르다. [사진 제공 · 성남시]

‘1기 신도시 특별법’은 윤 대통령의 핵심 공약이지만 형평성 논란에 부딪혀 지지부진한 느낌도 있는데.

“앞서 말한 1기 신도시와 비슷한 시기에 준공된 구축을 이번 책에서는 1기 신시가지 아파트라고 표현했다. 윤석열 정부는 꾸준히 논의돼왔듯이, 1기 신도시 아파트와 1기 신시가지 아파트를 1기 신도시 특별법과 노후 신도시 재정비촉진법 등을 통해 종합적으로 관리할 것으로 전망된다. 다만 현재 특별법 제정과 관련된 입법 과정의 험난함, 거시경제 악화에 따른 인플레이션과 금리인상 같은 부정적 요인이 부동산시장에 겹치면서 투자심리가 얼어붙은 상황이다. 앞으로 2년간은 정책에 대한 불확실성이 있으리라는 판단하에 부동산시장이 관망세로 돌아섰고, 재정비사업에 대한 기대감도 낮아지고 있다. 하지만 지금까지 부동산 정책 노선을 중간에 변경한 정부는 거의 없었다. 새 정부 역시 재건축·재개발·리모델링 촉진, 보유세·양도세 완화 등 현재 언급한 부동산 정책들을 꾸준히 밀어붙일 것으로 판단된다.”

새 정부에서 각광받을 리모델링 사업

서울 재건축 시장도 달아올랐다가 다소 주춤한 분위기다.

“러시아의 우크라이나 침공과 금리인상, 물가상승 등으로 부동산 정비사업의 직접비에 속하는 건축비가 크게 상승했다. 이로 인해 재건축·재개발·리모델링 등 도심 재정비사업의 속도가 둔화되거나, 일부 갈등이 초래되면서 기대감이 조금씩 사라지는 분위기다. 부동산은 주거 서비스로서 주택과 투자자산으로서 주택 등 등 두 가지 측면에서 바라볼 수 있다. 이 중 자산시장의 안정성은 거시경제 환경으로부터 자유롭지 못하므로, 현재 주택 매수 심리가 줄어들며 관망세가 짙어질 수밖에 없는 상황이다. 하지만 거시경제적 불확실성이 개선되면서 시장 상황이 나아질 경우 새 정부가 원래 기획했던 방향대로 부동산 정책이 진행될 것으로 전망된다.”

그렇다면 리모델링이 재건축보다 사업 진행 속도가 좀 더 빠르지 않을까.

“구축을 신축으로 바꾸는 사업 방식에서 재건축이 제일 좋은 건 맞다. 하지만 1기 신도시의 경우 안전진단 등급제나 용적률 조정을 하지 않는 이상 재건축이 어렵다. 1기 신도시를 포함해 1990년대 준공된 아파트는 안전진단 B등급의 탄탄한 구조를 갖고 있어 리모델링 사업이 좀 더 용이하다. 재건축에 비해 사업 진행 속도가 빠르다는 장점도 있다. 특히 윤석열 정부는 ‘리모델링 추진법’을 신규로 제정해 리모델링 사업을 권장할 것으로 예상되므로 새 정부 기간에 가장 각광받는 사업 모형이 되리라 생각한다. 1기 신도시의 경우 경기 분당이 리모델링 사업 관련 속도가 가장 빠르고, 경기 일산과 중동은 다소 더딘 편이다. 다만 단지 규모가 너무 큰 사업장은 이해관계가 복잡하게 얽혀 사업 진행이 더딜 수 있으니, 1000채 전후의 단지를 눈여겨본다.”

책에서 3기 신도시가 뉴스테이 실험무대가 될 것이라고 전망했다. 3기 신도시 향방은 어떻게 될까.

“새 정부는 기업형 임대주택 제도를 도입할 예정이다. 기업형 임대주택(뉴스테이)은 2015년 1월 박근혜 정부 시절 민간임대주택에 관한 특별법(민택법)을 전면 제정하며 등장했다. 말 그대로 기업이 집을 여러 채 보유해 임대하는 콘셉트로, 사업 촉진을 위해 여러 규제를 완화하고 1% 금리 등 다양한 혜택을 줬다. 하지만 당시 뉴스테이 제도가 정비사업과 연계되면서 진행에 어려움을 겪었고, 2015년부터 주택시장이 강세로 접어들어 일반 분양이 호황기를 맞자 2020년 무렵에는 거의 폐기됐다. 윤석열 정부는 임대차시장 선진화와 안정화를 위해 3기 신도시에 뉴스테이 조성을 계획하고 있다. 정부의 3기 신도시 공약 중 ‘공공택지에서 민간에 배정된 택지 물량의 일부를 민간임대주택으로 배정한다’는 부분이 바로 이 내용에 해당한다. 3기 신도시의 민간 분양 예정 택지를 민간 기업형 임대사업자에게 매도해 기업이 임대차 사업을 진행하도록 유도하는 것이다. 현재 평균 임대차 기간은 4년인데, 기업형 임대차 기간은 최소 10년 이상이 될 것으로 보인다. 다만 이와 관련해 아직 상세 정책이 나오지 않은 상황이라 어떻게 풀어갈지 귀추가 주목된다.”