해마다 이맘때면 주요 기관에서 새해 부동산시장 전망이 나온다. 전망은 말 그대로 예측인 만큼 정답이 있을 수 없다. 부동산값 전망에는 늘 낙관론과 비관론이 공존한다. 올해도 마찬가지다.

“추세 변화 없다”-낙관적 시각

새해 부동산값 변동이 크지 않을 것이라고 보는 이들은 그 이유가 부동산시장을 둘러싼 기본적 요건, 즉 펀더멘털에 큰 변화가 없어서라고 주장한다. 수요에 비해 부족한 주택 및 택지 공급량, 시중의 풍부한 유동자금, 여전히 낮은 금리 등으로 부동산 자금이 급격히 빠져나가지는 않을 것이라는 분석이다. 선거에 따른 경기부양 기대감 등 외부적인 요인도 부동산시장에 그리 나쁘게 작용하지 않을 것이라는 시각도 있다.

상품별로 보면 토지의 경우 개발 호재가 많고 수용 지역의 토지보상금으로 호가는 소폭 상승할 전망이다. 다만 부재지주 양도세 중과(60%), 매입요건 강화 등 규제가 걸림돌로 작용해 거래량은 크게 줄어들 것으로 보인다.

주택은 비수기와 이사철을 경계로 등락을 거듭하며 연간 기준으로는 2~4%대의 상승세를 이어갈 것으로 낙관론자들은 내다본다. 집값 불안의 진원지인 서울은 올해의 상승률 10%대보다는 못하지만 상승세가 꺾이지는 않을 것이란 관측이다.



가장 큰 불안 요인은 주택시장의 수급 문제다. 부동산업계에 따르면 내년엔 서울 지역 새 아파트 입주 물량이 3만6000여 가구에 불과하다. 이는 올해보다 20.8% 줄어든 수치다. 특히 강남구와 서초구의 입주 물량은 각각 3212가구와 192가구에 그쳐 올해보다 50.9%와 94.7%가 각각 줄어들 전망이다. 게다가 전통적으로 전세 수요가 많은 상반기 중 입주 물량이 올해보다 39% 정도 줄어들 것으로 추산돼 내년 봄 주택시장 불안이 우려된다.

낙관론자들은 수요에 비해 공급이 적은 서울 주요 지역과 뉴타운 개발지, 행정수도 이전 지역, 신도시나 택지개발지구 등의 아파트가 내년 주택시장을 선도할 것으로 내다본다.

“규제 효과 본격화할 것이다”-시세 하락론

부동산값이 추락할 것이라는 주장은 어제오늘 나온 게 아니다. 그러나 부동산 시세는 거꾸로 움직였다. 그럼에도 비관론자들은 내년 전망에 대해서는 목소리를 더 높여 비관적 견해를 내놓고 있다. 내년부터는 그동안 정부가 내놓은 부동산 대책과 규제 약발이 제대로 먹힐 것이라는 근거에서다.

규제 내용과 강도만 보면 내년 부동산 시장은 어두운 터널에 갇혀 있다고 볼 수 있다. 집을 많이 가진 이들에 대한 보유세 및 양도세 중과, 주택담보대출 규제, 거래 규제, 실거래가의 등기 명시 등 그동안 내놓은 부동산 안정대책이 내년부터 본격 시행된다. 여기에 분양원가 공개, 토지 임대를 통한 ‘반값 아파트’ 추진 등이 또 다른 변수로 등장할 전망이다.

규제가 집중되고 있는 재건축 아파트도 이미 고공권에 있는 가격과 개발이익환수제, 사업 지연 등의 영향에 따라 조정이 불가피하다는 것. 아파트 분양권도 높은 분양가와 전매 금지 영향으로 약세가 예상된다고 전망한다. 특히 수도권 외곽, 지방 등 실수요층이 적은 지역의 분양권은 세금 부담을 우려한 다주택자들이 매물을 쏟아내면서 프리미엄이 떨어질 것이라고 주장한다.

이에 따라 안정성과 환금성에 무게를 둔 보수적인 투자 전략이 필요하다는 것이 시세 비관론자들의 지적이다. 다만 비관론자들도 풍부한 부동자금과 저금리 추세로 부동산값이 일시에 급락하지는 않을 것으로 보고 있다.