새 아파트를 부부 공동명의로 등기하려면 잔금을 치르기 전에 하는게 좋다.
요즘은 정씨처럼 부부 공동명의로 등기를 하는 사례가 늘고 있다. 공동명의로 등기를 하면 여러모로 좋다. 하지만 모든 경우에 유리한 것은 아니므로 세무 전문가와 상의해 자신의 처지에 맞게 결정해야 한다.
부동산 소유권이 배우자 한 사람에게 있으면 배우자 단독으로 부동산을 처분해도 막을 길이 없다. 살다 보면 친지나 친구에게서 보증 서줄 것을 요청받을 때가 있는데, 배우자와 상의하지 않고 응했다가 가정파탄으로 이어지는 경우를 종종 본다. 하지만 등기가 부부 공동명의로 돼 있으면 배우자 동의 없이는 부동산을 담보로 제공할 수 없으므로 아무래도 신중히 결정하게 된다.
부부 공동명의로 등기를 하면 대체로 세금이 줄어든다. 양도세는 부부 별도로 계산하므로 공동명의를 하면 부부가 각각 기본공제(연간 250만원)를 받고, 세율도 낮게 적용받는다. 다만 공동명의를 하더라도 취득세와 등록세는 줄어들지 않는다.
공동명의를 하면 배우자 한 사람이 자신의 지분만을 담보로 제공했을 때 경매에 넘어가더라도 공유지분 소유자의 동의가 없는 한 경매 개시 결정이 나지 않는다. 결정이 난다 해도 지분이 2분의 1에 불과한 아파트는 경매 참여자들이 꺼린다. 또한 낙찰 결정이 나더라도 싼값에 낙찰될 확률이 매우 높다. 이 경우 공동 소유자가 경매 법원에 우선매수 신고를 하면 낙찰액에 아파트를 되살 수 있다.
새 아파트는 잔금 치르기 전 등기를
부부 공동명의는 입주하거나 집을 샀을 때 필요 서류를 갖춰 법무사에게 맡기면 간단하다. 이미 부부 중 한 사람 명의로 등기가 돼 있다면 증여 형식을 통해 공동명의로 바꿀 수 있다. 배우자 사이의 증여는 3억원까지는 세금을 물리지 않는다. 이때 3억원은 10년간 합산한 금액이다. 종전에는 이 금액이 5억원이었으나 2003년 1월부터 3억원으로 낮아졌다.
특히 분양권 전매가 가능한 비투기과열지구의 경우 새 아파트를 분양받았거나 분양권을 구입한 뒤 입주할 때 공동명의로 하려면 잔금을 치르기 전에 하는 것이 낫다. 만약 잔금을 치렀다면 일단 한 사람 이름으로 소유권 이전 등기를 하고 나서 공동명의로 전환해야 한다. 예컨대 남편이 분양받아 잔금을 모두 치른 뒤 아내 명의로 등기부에 올리려 한다면 아내는 남편에게 주택의 일부를 증여받은 것으로 간주된다. 이때는 취득세를 한 차례 더 내야 한다. 따라서 입주를 앞둔 새 아파트나 분양권을 공동명의로 할 때는 잔금을 치르기 전에 해야 한다. 그러면 부부의 부담세액은 한 사람 이름으로 등기할 때와 같다.
한편 부부 공동명의가 불리한 경우도 있다. 앞에서 언급한 대로 등기 후에 공동명의로 할 경우 배우자는 주택의 일부를 증여받은 것으로 간주되기 때문에 해당 지분만큼 취득세와 등록세를 더 내야 한다. 따라서 분양받은 집 한 채가 재산의 전부이고, 실제 거주해 오래 살 생각이라면 굳이 공동명의를 할 필요가 없다. 어차피 양도세 비과세 대상이 될 것이기 때문이다. 양도차익이 적은 경우에도 세금 분산효과가 적으므로 번거롭게 공동명의를 할 필요가 없다.
특히 ‘한시적 양도세 감면 대상 주택’이라면 공동명의를 함부로 해서는 안 된다. 한시적 감면 대상 아파트는 최초 계약자에 한해서만 양도세를 감면하므로 증여나 분양권 매매 형식을 통해 부부 공동명의로 등기하면 최초 계약자라는 조건을 잃게 된다.
