Q_ 서울에 사는 갑은 주택을 3채나 소유하고 있다. 그러나 최근 종합부동산세와 재산세에 대한 부담이 커져 그중 한 채를 처분하려고 한다. 이런 경우 양도소득세 문제는 어떻게 되는지?

A_ 3주택 이상 보유자가 주택을 양도할 때 크게 네 가지의 불이익을 받는다. 첫째, 양도소득세 계산 시 실지거래가로 양도차익을 계산한다. 보통 실지거래가로 세금을 계산하면 기준시가로 계산하는 것보다 세금이 많아지므로 불리하다. 둘째, 60%의 높은 세율이 적용된다. 주택을 양도할 때 일반적으로 적용되는 세율은 양도차익 및 보유기간에 따라 9%에서 최고 50%가 적용되지만, 3주택 이상 보유자는 60%의 세율이 적용된다.

60%의 세율이 적용되는 1가구 3주택 판정 시 포함되는 주택에는 어떤 것이 있는지 알아보자. 수도권(서울·인천·경기), 광역시 중 군 지역 및 도농 복합시의 읍·면 지역, 수도권 중 주택보급률과 주택가격 및 그 동향을 감안해 재정경제부령으로 정하는 지역, 그리고 기타 지역(위 지역기준에서 제외되는 지역 포함)에 소재하는 주택으로, 기준시가 3억원을 초과하는 주택 등을 제외한 수도권 및 광역시 소재 주택이다. 다만 2003년 12월31일 이전에 취득한 소형 주택과 조특법상 양도소득세가 감면되는 주택, 장기 임대사업용 주택, 장기 사원용 주택, 문화재 주택, 5년 미경과 상속주택, 저당권 실행 및 채권변제로 취득한 주택 등은 3주택 판정 시 주택 수에는 포함되지만, 당해 주택 양도 시에는 일반세율 적용 및 장기보유 특별공제를 받을 수 있다.

셋째, 장기보유 특별공제를 받지 못한다. 넷째, 기타 보유세 부담이 늘어난다. 따라서 갑의 경우 양도소득세가 가장 적은 주택부터 처분하는 것이 절세하는 길이다.