고령화 속도가 빨라지면서 노후 대책에 대한 고민이 시작됐고, 금융·교육 등 분야에서 이를 위한 다양한 상품이 쏟아지고 있다. 부동산 시장도 마찬가지다. 노후 대책 마련을 위한 부동산 금융 상품 외에도 실버타운 등 새로운 형태의 부동산 상품이 나오고 있다. 경제적 여유가 있는 노년층이 자녀와 떨어져 살기를 원하기 때문이다.

실버타운은 단순 주거 기능뿐 아니라 의료, 문화, 레저 등의 복합 서비스를 제공해주는 고급 노인주택시설을 말한다. 경제력을 갖춘 입주자들로부터 돈을 받아 운영하기 때문에 정부나 지방자치단체 등의 재정 지원을 받는 양로원이나 경로당 같은 수용시설과는 뿌리부터 다르다.

도심 속으로 파고드는 실버타운

실버타운 설립이 법적으로 허용된 것은 겨우 10년 남짓 됐다. 1993년 노인복지법 2차 개정 때 노인요양·양로시설에 처음으로 유료 개념이 도입됐다. 그러나 당시에는 재정 능력이 떨어지는 비영리 사회복지법인에만 실버타운을 만들 수 있도록 규정했다. 실버타운 제도가 탄력을 받기 시작한 것은 97년 노인복지법 3차 개정 이후부터다. 이때부터 비로소 영리를 목적으로 하는 민간사업자도 실버타운을 세울 수 있게 됐다.

민간 실버타운은 입주 방식에 따라 분양, 종신이용권, 임대 방식 등 세 가지로 나뉜다. 분양은 주거 부분에 한해 소유권을 넘겨주고, 각종 서비스는 별도의 계약을 하는 방식이다. 종신이용권은 평생 시설을 이용할 수 있는 권리를 주는 것으로, 퇴거할 때 입주기간 동안의 사용료를 뺀 입주금을 돌려주는 방식이다.



임대는 전세와 유사한 형태로, 전세금에 해당하는 입주보증금으로 일정한 금액을 주고, 서비스 제공비와 주거비를 매달 납부하는 방식이다. 임대형 실버타운으로는 삼성복지재단이 운영하는 경기 용인시 기흥읍 삼성노블카운티가 대표적이다. 임대형은 복지재단이나 병원이 운영하기 때문에 건강관리 등의 서비스가 좋지만 입주비가 비싸다는 단점이 있다.

전국의 실버타운은 50여 곳에 이른다. 2~3년 전에 비해 두 배 이상 늘었다. 실버타운은 입지 특성에 따라 도시형, 도시근교형, 전원형의 세 가지로 나뉜다. 실버타운이 도입된 4~5년 전까지만 해도 제주·강원·충북 등 자연환경이 빼어난 곳에 들어섰다. 일부는 온천과 함께 개발되거나 밭농사를 지을 수 있는 텃밭이 제공되기도 했다.

하지만 초기의 실버타운은 곧 문제에 부닥쳤다. 자녀들이 찾아오기 힘들고 병원과 쇼핑·문화 시설 등 편의시설을 이용하기도 어려웠다. 이에 따라 최근 개발되는 실버타운은 도시에서 가깝다는 점과 고급시설을 내세우고 있다. 서울 진입이 쉬운 경기 용인, 성남 등 수도권에 많고, 서울 도심 안에 개발되기도 한다.

최근 건설업체들이 앞다퉈 뛰어들고 있는 분야도 도시형 실버타운 사업이다. 땅값이 비싼 서울 도심 한복판에서 호텔식 실버타운 분양에 나선 업체도 적잖다. 서울 강서구 등촌동 SK 그레이스힐, 종로구 평창동 신성 아너스밸리 등이 대표적이다. 서울에서 가까운 실버타운으로는 명지건설이 용인시 남동에 조성한 엘펜하임과 분당 신도시 정자동 피더하우스 등을 들 수 있다.

이들 실버주택은 분양권 전매가 금지되는 투기과열지구에서도 전매가 가능하다. 만 20세 이상이면 분양받을 수 있고, 특별한 청약자격 제한도 없다. 분양권 전매가 가능한 것은 실버주택이 일반 아파트와 달리 노인복지법상의 유료 노인복지주택이기 때문이다. 그러나 노인복지법에서 정하는 별도의 노인복지 관련 시설이 들어서는 것 말고는 일반 아파트와 다를 것이 별로 없다.

분양 방식도 특별한 규제가 없다. 다만 신청자가 모집 가구 수를 넘을 경우에는 부양의무자가 없는 사람, 주민등록법상 연령이 많은 사람, 배우자와 함께 입소하는 사람 등의 순서로 순위가 정해져 있다.

그러나 입주 후가 문제다. 노인복지법에는 실제 거주자의 자격을 만 60세 이상으로 제한하고 있다. 배우자는 60세 미만이어도 된다. 노인용 주택이기 때문에 60세 미만의 자녀와 동거가 안 된다. 분양받은 사람이 살든 임대를 하든, 실제 거주하는 사람은 만 60세 이상이어야 한다.

실거주자는 만 60세 이상 제한

40, 50대 직장인이 은퇴 후 실버타운에 살고 싶다면 미리 인생 설계를 하는 것이 좋다. 15~20년 후에는 자녀에게 의지해 살아가는 노년층이 더욱 줄어들 것이다. 은퇴 후에도 사회생활을 계속할 계획이라면 도시형을, 전원생활에 무게를 둔다면 전원형을 고르는 것이 낫다. 실버타운에 입주하려면 보증금과 매달 생활비가 있어야 하기 때문에 자신이나 부양가족의 경제력이 가능한지 냉정히 짚어봐야 한다.

민간 실버타운 가운데 분양 방식은 1가구 2주택에 해당돼 세금 부담이 있고, 나중에 자녀에게 상속세도 부가된다. 임대 방식은 퇴소할 때 입주보증금을 돌려받는다. 업체마다 임대 계약이 끝났을 때 돌려주는 보증금의 비율이 다르므로 입주 전에 꼼꼼히 따져봐야 한다.

실버타운은 건물이 완공되면 그때부터 사업이 시작된다고 볼 수 있다. 따라서 실버타운에 투자할 때는 시행 업체가 실버타운을 운영할 역량을 갖고 있는지, 부대시설·의료·안전·식사관리 등 부대 서비스가 제공되는지 등을 확인해야 한다.

분양 방식의 경우 분양가가 꽤 높은 데다 주거 전용면적도 작아 투자 가치가 떨어지는 경우가 있다. 이름난 도시형·도시근교형 실버타운은 분양가만 2억~5억원에 이른다.