Q_갑은 경기도에 사는 친척에게서 농지를 매입했다. 그런데 일반적인 거래조건과는 달리 잔금 지급 후 1년 뒤에 등기를 이전하기로 했다. 매도자가 8년 자경농지 비과세 혜택을 받으려면 1년이 지나야 한다고 했기 때문이다. 그러나 갑은 부동산 취득 6개월 뒤 자녀 유학비로 갑자기 목돈이 필요하게 되었다. 이 경우 갑이 등기를 하지 않은 상태에서 제3자에게 부동산을 팔면 세금 문제는 어떻게 되는지?

A_부동산을 취득하고 등기를 하지 않은 상태에서 양도(미등기 양도)하면 다음과 같은 불이익이 있다. 첫째, 70%의 높은 세율을 적용받는다. 양도소득세 세율은 2년 이상 보유하면 양도소득의 크기에 따라 8~35%의 세율이 적용되며 1년 미만 보유한 경우에도 50%의 세율이 적용되지만, 미등기 양도 자산은 70%의 가장 높은 세율이 적용된다. 둘째, 양도소득기본공제를 받지 못한다. 양도소득세를 계산할 때는 모든 사람에게 세법이 정하는 자산별로 각각 연 250만원씩 공제받을 수 있으나, 미등기 양도 자산인 경우는 공제를 받지 못한다. 셋째, 양도소득세 비과세 및 감면 혜택을 받지 못한다. 미등기로 양도하면 8년 자경농지나 1가구 1주택 등 양도소득세 비과세 및 각종 감면 혜택을 받지 못한다. 넷째, 장기보유특별공제를 받지 못한다. 토지와 건물을 3년 이상 보유했다가 양도하면 양도소득세 계산 시 보유기간에 따라 양도차익의 10~50%를 공제해주지만 미등기로 양도하면 공제받지 못한다.

세무서에서는 등기를 하지 않고 자산을 양도하는 경우, 양도일이 속하는 연도의 다음 6월1일부터 10년 이내에는 언제든지 양도소득세를 부과할 수 있다. 그러므로 이 기간 내에 미등기 양도 사실이 밝혀지면 무거운 세금을 물게 되므로 미등기 전매는 하지 않는 것이 좋다.