서양의 투자 격언에 이런 말이 있다. “시세는 비관 속에 싹트고, 회의 속에 움직인다. 그리고 모두가 낙관하는 가운데 시들고, 환상 속에 사라진다.” 일반 대중의 생각과 다르게 움직이는 시세의 속성을 역설하는 격언이다. 한편으론 투자의 중요성도 강조하는 말이다. 지난해 8·31부동산 종합대책 발표를 전후해 급매물이 늘어나자 많은 이들이 시황에 대해 극단적인 비관을 했다. 하지만 급매물은 소리 없이 거래됐고, 올 들어 서울 강남권을 비롯한 선도 지역을 중심으로 시세는 급반등했다. 이것이 시장이요, 시세다.

40대는 자산운용 측면에서 보면 절정과 연착륙을 동시에 겪는 시기다. 특히 내 집 마련을 비롯한 부동산 운용 및 재테크는 철저한 계획 아래 이뤄져야 한다. 자녀교육 등으로 지출이 가장 많은 때여서 재테크에 한 번 실패하면 돌이킬 수 없는 상황에 빠지게 된다. 따라서 재테크에 앞서 부동산 시장 트렌드를 제대로 읽고 이에 순응하는 태도가 바람직하다.

1_ 시장 마인드로 바꿔라

부동산 투자 등 자산운용에 성공한 사람들의 특징은 시장 친화적인 마인드를 가졌다는 것이다. 책상머리 이론에서 한 단계 뛰어넘어 현장을 중시하고, 시장을 인정한다는 점이다. 이는 부동산의 이론적 특성은 물론 현상적 특징, 소비자들의 심리를 폭넓게 수용했을 때 가능하다. 부동산은 주식처럼 단일가가 없다. 같은 지역이라도 값이 천차만별이다. 아파트는 더욱 그렇다. 같은 단지의 같은 라인이라 해도 조건에 따라 시세는 큰 차가 난다.

이렇듯 한 상품의 시세가 여럿이다 보니 부동산을 잘 모르는 일반인들은 잘못된 시세에 현혹되기도 한다. 하지만 단일가가 없는 부동산의 속성을 체득하면 시세를 보는 눈이 트인다. 부동산 시장은 시쳇말로 ‘말도 안 되는 가격’이 존재하는 시장이다. 아마 이런 시장도 달리 없을 것이다.



문제는 ‘말도 안 되는’ 가격이 시장에 엄연히 존재하고, 나아가 시장에 큰 영향을 미친다는 사실이다. 이러한 가격이 존재하는 것은 적정 가치를 객관적으로 평가하고 계량화할 수 있는 시스템이 부족한 탓이다. 이는 부동산 시장의 영원한 숙제다. 하지만 지금으로서는 부동산 시세의 현실을 인정할 수밖에 없다. 시장을 인정하고 시장 마인드로 바꿀수록 부자로 가는 길이 열린다.

2_ 가치 있는 아파트는 어떤 곳?

시장을 파악할 때 가장 중요한 것은 시황의 변곡점을 보는 것이다. 시장의 변화는 늘 작은 데서 비롯한다. 모두가 확연히 시세 변화를 느낄 때는 이미 시장이 잔뜩 움직인 뒤다. 오랜 기간에 걸쳐서 급매물이 소화되고 나면 시세는 쉽게 이전 가격대로 돌아가지 않는 속성이 있다. 그리고 차별화한 시장에서는 ‘주력 단지로의 압축’ 현상이 나타난다. 선진국에서도 주택 보급률이 높아져 시장이 진화하는 과정에서 차별화는 어길 수 없는 대세였다. 이때 극명하게 나타나는 것은 ‘가치 아파트’로 수요가 집중되는 현상이다. 그렇다면 침체기에도 값이 떨어지지 않고 상승기에는 가장 큰 폭으로 값이 오르는 가치 아파트의 공통점은 무엇일까.

① 재건축 단지 중 터가 좋거나 사업 추진의 불확실성이 적은 곳

올 들어 집값 상승을 주도한 곳은 서울 강남권 재건축 단지다. 그렇다고 모든 재건축 단지의 가격이 반등한 것은 아니다. 오른 곳은 두 부류다. 하나는 재건축 인·허가가 원활히 진행돼 사업 추진의 불확실성이 줄어든 곳이다. 저밀도지구가 이에 속한다. 후분양 대상인 반포지구는 일부 단지를 제외하고는 모두 사업승인을 받아 철거·이주 중이거나 이미 일반 분양을 마쳤다. 물론 이런 단지도 현지에서의 기대감이 부풀려진 측면이 있다. 하지만 전반적으로 저밀도지구는 사업계획이 투명하게 드러나 사업의 불확실성이 적다.

또 하나는 사업 추진은 초기 단계이지만 입지(터)가 워낙 좋고 잠재적 개발 재료가 수반되는 곳이다. 서울 청담동, 압구정동, 잠원동, 잠실동 등의 중층(10~15층) 단지와 서울 개포동, 둔촌동, 고덕동, 가락동 등의 저층 단지가 이에 속한다. 중층 단지는 사업 추진 속도가 더디고 용적률도 많이 줄어들었지만 빼어난 입지 여건과 고층 재건축에 대한 식지 않는 기대감으로 수요자를 끌어들이고 있다. 일부 재료에 불확실성이 존재하긴 하지만 워낙 터가 좋다 보니 실거주 목적만으로도 가격의 하방경직성을 유지하고 있다.

저층 단지도 마찬가지다. 서울 개포지구·가락시영·둔촌지구·고덕지구 등의 경우 용적률이 줄어들고, 사업 추진의 불확실성이 존재하는데도 값이 오른 이유는 터가 좋아서다. 이들 단지는 재건축 추진이 가시화되면 언제든지 빼어난 입지 여건을 내세워 수요자를 끌어들일 수 있음이 연초 반등 장세에서도 입증됐다.

앞으로 재건축 투자는 선별적으로 해야 한다. 그럼에도 지금 단계에서 시장에 진입한다면 이런 기준을 꼭 지켜야 한다. 터가 좋은 곳은 만의 하나 ‘물려도’ 결국 그 가치를 보장받을 수 있다. 그러나 터가 좋지 않은 곳은 사업이 확실한 곳이 아니면 손대서는 안 된다.

② 새 아파트 대단지와 랜드마크 단지

그동안 주택시장의 축은 새 아파트로 급격히 이동해왔다. 지난해 4분기 장세에서도 이런 점이 그대로 드러났다. 재건축 아파트가 가격 반등을 선도한 것도 잠재적인 새 아파트라는 점이 반영됐다. 결국은 새 아파트를 가질 수 있다는 기대심리가 수요로 이어진 것이다. 또 입주한 지 얼마 되지 않은 새 아파트이거나, 입주가 임박한 단지(분양권)가 시장을 선도했다. 그것도 소규모 단지는 소외됐고, 지역의 랜드마크 구실을 할 수 있는 대단지에만 수요가 몰렸다. 앞으로도 투자의 맥은 새 아파트 대단지다.

③ 대형 개발 재료 수반한 단지

주거 여건을 바꿀 만한 큰 재료가 있는 곳은 지속적으로 수요를 몰고 다닌다. 부동산의 가치는 현재보다 미래에 있다. 지금보다 미래의 가치가 획기적으로 나아질 것으로 기대되는 단지에는 수요가 몰리게 돼 있다.

지금은 주거 여건이 열악하지만 전철이나 철도가 뚫리는 지역은 이번 침체기에 강한 모습을 보였다. 새로 지하철역과 고속철도 역사가 들어서는 곳, 철도가 전철로 바뀌는 곳, 신도시 등 대규모 개발 프로젝트가 진행되는 곳이 여기에 해당한다.

④ 전통적인 학군 선호지역

성종수 ●전 서울신문, 동아일보, 중앙일보 기자(18년 기자경력 중 11년은 건설·부동산 분야 취재) ●서울시 분양평가위원회 자문위원 ●연세대 사회대학원 부동산 실무과정 강사 ●저서 ‘부자들은 거꾸로 투자한다’ ‘개미가 부자되는 부동산지식 기본편 및 실전편’ ‘한국 부자들의 상가투자 X파일’ ‘적은 돈으로 큰 돈 버는 땅투자법’ 등

학군 및 학원에 따라 부동산 값에 차이가 나는 것은 한편으론 서글픈 현실이다. 하지만 가격 선도 개념을 감안한다면 어쩔 수 없이 받아들일 수밖에 없다. 시장이 불합리하다 해도 시장의 눈높이에 맞춰야 자산을 성공적으로 운용할 수 있다.

서울 강남구 대치동·도곡동·청담동, 양천구 목동, 노원구 중계동, 경기 분당과 일산 신도시의 일부 단지 등 선호 학군과 학원이 집중된 전통적인 선호지역은 폭탄처럼 쏟아지는 잇단 부동산대책 속에서도 값이 되레 올랐다.

다시 강조하지만 자녀교육 등으로 주거를 자주 옮길 수 없는 40대야말로 한곳에 오래 살면서 가격 상승도 맛볼 수 있는 가치 아파트로 하루라도 빨리 갈아타는 게 낫다.