모두가 살기 어렵다고 하는 요즘 효과적인 부동산 투자방법과 투자 유망상품은 없는 것일까. 최근 부동산 시장의 특징은 한마디로 ‘차별화’ ‘양극화’로 설명할 수 있다. 이전에는 사두기만 하면 모든 부동산이 시차와 상승률만 다를 뿐 동반 상승했는데 이제는 지역별, 평형별, 상품별로 분양률도 다르고 수익성과 가격 차도 커지고 있기 때문이다. 예컨대 행정수도 이전과 고속전철 개통이라는 호재가 겹친 천안 대전 등 충청권은 투자수요가 몰리면서 가격이 상승세를 타고 있다.

한편 부동산 가격 상승의 진원지였던 서울 강남권은 본격적인 이사철이 시작됐는데도 전세 거래만 이루어질 뿐 매매는 거의 이루어지지 않고 있는 실정이다. 경기 침체에 따라 중소형 아파트가 인기를 끄는 반면 대형 아파트의 경우 미분양 증가 현상과 가격 하락세가 두드러진다. 주머니가 가벼워지면 주거비 부담 때문에 전세와 소형주택을 선호하기 때문이다.

경기가 호황일 때 높은 프리미엄이 붙어 거래되던 상가나 오피스텔, 주상복합건물은 분양권 값이 하락하고 계약률이 큰 폭으로 떨어지고 있다. 하지만 서울 등 수도권 아파트 시장은 분양시 여전히 높은 청약 경쟁률을 기록하고 있고, 재건축 및 기존 아파트도 짧은 조정기를 거쳐 재차 강보합세로 돌아섰다.

경기 침체기엔 수익률보다 ‘위험 관리’를

시장 차별화 및 조정이 이루어지는 만큼 공격적·적극적인 투자보다는 보수적·안정적인 투자가 바람직하다. 또 ‘묻지마’식 무차별 투자보다는 교통체계 개선이나 대규모 택지 개발 등 확실한 호재 중심의 선별투자가 바람직하다. 결론적으로 경기 침체기에는 수익률 극대화보다는 위험 관리에 더 치중해야 하며 ‘환금성’과 ‘수익성’이 우선돼야 한다.



부동산의 최대 단점인 환금성을 높이면서 실질금리 마이너스시대 수익형 컨셉에 맞는 투자 유망상품 발굴이 최대 관심사다.

첫째, 경기 침체기에는 경기 변동에 따라 자산가치 등락폭이 큰 상가나 오피스텔보다는 수요가 안정적인 소형 아파트 투자가 유망하다. 소형주택은 저성장시 또는 실질소득 감소시 수요가 되레 늘어날 수 있어서 세금부담이 큰 대형주택보다는 투자 수익률이 높아질 수 있기 때문이다. 특히 발전 잠재력면에서 수도권에 비해 저평가된 데다 고속전철 개통시 수혜가 예상되는 충청권 천안(아산) 신도시의 역세권 소형 아파트와 분양권은 투자 1순위라고 하겠다.

둘째, 상가와 모텔 리모델링이 침체된 부동산 시장의 틈새상품으로 주목받고 있다. 낡은 상가나 모텔을 구입해 리모델링을 통해 자산가치를 높이거나 업종 또는 용도 변경 후 전매하거나 임대수익을 극대화하는 방법이다. 경기 침체가 지속될 경우 소득 감소와 그로 인한 소비 및 매출 감소에 따라 높은 월세를 감당치 못해 경매로 나오는 물건이 점차 늘어날 것이다. 주5일 근무, 독신가구 증가 및 이혼율 급증 등 환경 변화 및 사회 트렌드를 감안할 때 음식점과 모텔 등 위락시설에 대한 수요는 경기의 호·불황에 관계없이 꾸준히 증가할 것으로 보인다.

셋째, 금융과 부동산이 결합한 퓨전상품인 리츠에도 관심을 가질 만하다. 배당수익률이 연 8~11%에 이르고 주식가치도 액면가를 웃돌아 수익성과 환금성, 안정성이 어느 정도 검증되었기 때문이다. 이에 따라 정기금리보다 높은 수익률, 낮은 투자 리스크로 안정적인 수익을 원하는 기관, 개인들의 리츠 참여가 활발하고 새 상품 개발도 활기를 띠고 있다. 최근에는 CR(구조조정)리츠의 경우 제너럴일렉트릭캐피털 등 외국 자본가의 투자가 잇따르고 있어 시장 판도에 큰 변화가 예상된다.