국토교통부(국토부)가 앞으로 5년간 추진할 주택 정책의 청사진을 8월 16일 공개했다. ‘희망은 키우고, 부담은 줄이는 국민 주거안정 실현방안’이라는 다소 긴 제목의 대책이다. 시장에서는 대책을 발표 날짜에 붙여 부르는 기존 방식에 따라 ‘8·16 대책’으로 통한다.

윤석열 정부 출범 100일을 하루 앞둔 날 발표된 이번 대책은 주택 270만 채를 공급하되, 공급 대부분을 담당할 민간의 활력 제고에 초점을 맞추고, 공공은 취약계층을 위한 주거복지 사업에 매진하겠다는 게 핵심이다. 이를 실현하고자 제시된 구체적인 사업은 크게 5가지다. ①도심 공급 확대 ②주거환경 혁신 및 안전 강화 ③공급 시차 단축 ④주거사다리 복원 ⑤주택 품질 제고다.

부동산 정책 패러다임 전환 시작

이 가운데 시장에서 가장 관심을 모으는 사업은 도심 공급 확대다. 재개발·재건축 규제 완화를 핵심 과제로 담고 있는 분야다. 정부 계획은 한마디로 “재건축·재개발 문턱을 낮추겠다”로 요약할 수 있다. 재건축초과이익환수제(재초환)와 안전진단 관련 규제 등을 완화해 정체돼 있는 재개발·재건축 사업을 활성화하고, 신규 지정 물량을 대폭 늘리겠다는 것이다.

정부의 이런 결정은 주택시장 안정과 주거환경 개선을 위해서는 선호도가 높은 도심에 양질의 주택을 충분히 공급할 필요가 있다는 판단에서 비롯됐다. 우수한 입지를 갖춘 서울 도심 집값이 크게 오르면서 서민의 내 집 마련 꿈은 멀어졌고, 살 집을 찾아 도시 외곽 신도시로 밀려난 서민은 출퇴근에만 3시간을 허비하며 불편을 감수하고 있다. 이런 상황이 누적되면서 서민들 사이에선 ‘부동산 신(新)계급사회’라는 불만마저 팽배한 상태다. 문재인 정부의 주택 정책이 단기 집값 관리에 치중한 수요 억제와 공급자 중심의 공급 계획으로 일관된 탓이다. 이런 상황을 감안해 윤석열 정부는 주택 정책의 패러다임 전환이 필요하다고 본 것이다.

정부가 6월 정책 수요 기반을 확인하고자 여론조사 전문업체 한국리서치를 통해 실시한 설문조사 결과에서도 이런 분위기가 확인됐다. 19세 이상 성인 남녀 1000명을 대상으로 한 조사에서 가장 많은 응답자가 주택 정책의 최대 문제로 ‘소득 대비 높은 집값’(74.2%)을 꼽았다. 필요한 주택 공급 정책을 묻는 질문에는 ‘재개발·재건축 확대’(40.0%)를 지목해 2위를 차지한 ‘신도시 등 대규모 공공택지 확대’(23.9%)를 크게 앞질렀다.

재건축 부담금 규제 완화돼

재개발·재건축 규제 완화는 전방위적으로 추진된다. 우선 재건축 사업 활성화의 대표적인 걸림돌로 여겨지는 재건축 부담금 관련 규제가 대폭 완화된다. 재건축 부담금은 재건축을 통해 조합원이 3000만 원 넘게 이익을 보면 최대 50%(1억1000만 원 초과 시)까지 부담금을 내게 만든 제도다. 2006년 도입됐지만 법적 논란 등으로 실제 적용이 미뤄졌고 올해 처음으로 부과될 예정이다.

문제는 2006년 도입된 기준이 그대로 적용돼 집값이 크게 오른 상황이 거의 반영되지 않았다는 점이다. 그 결과 수도권은 물론, 지방에서도 과도한 부담으로 작용한다는 지적이 제기되고 있다. 국토부 시뮬레이션에 따르면 대구(1억6000만 원), 경남 창원(1억 원) 등 지방에서도 억대 부담금이 속출할 것으로 예상됐을 정도다. 정부는 이에 부과 기준을 현실화하고, 1주택 장기보유자나 고령자의 부담을 줄이기 위한 방안을 마련하기로 했다.

현재까지 유력한 개편 방안은 △2006년부터 유지된 기준 금액 상향(3000만→1억 원) △누진 부과율 구간 확대 △장기보유 1주택자에 대한 부담금 감면 확대 △공공임대 주택, 역세권 첫 집 등 공공분양 기부채납분 부담금 산정 대상에서 제외 △1주택 고령자의 부담금 납부 시기를 상속·증여·양도 등 주택 처분 시까지 유예다.

대상 연령이나 주택 보유 기간 등 구체적 요건은 다음 달 예정된 관련 법(‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’) 개정안 발의 때 함께 발표된다. 김영한 국토부 주택정책관은 “재초환 문제는 서울뿐 아니라 지방 정비사업에도 걸림돌이 되고 있다”며 “지역별, 단지별 특성과 사업성 저해 여부, 일반 분양분 확보 물량 등 여러 가지를 고려해 세부 방안을 마련하겠다”고 말했다. 이에 대한 반응은 지역별로 엇갈린다. 수익이 크지 않은 지방과 수도권 재건축 단지는 환호하고 있다. 반면 부담금 규모가 대부분 수억 원을 넘어설 것으로 예상되는 서울 주요 재건축 단지는 반발하고 있다. 서울 서초구 반포동 한 부동산중개업소 관계자는 “면제 기준을 1억 원으로 올려봐야 큰 도움도 되지 않아 실망하는 분위기”라고 전했다.

재개발·재건축을 결정짓는 안전진단 규제도 바뀐다. 구조안전성 비중(현행 50%)을 30~40% 수준으로 줄이고, 항목별 배점에 대해 관할지역 지자체장이 국토부와 협의를 거쳐 최대 10%p까지 조정할 수 있게 허용하는 것이 핵심이다. 지역에 따라서는 구조안전성 비중이 20~30% 수준으로 낮아질 수 있다는 뜻이다. 2차 안전진단에 해당하는 공공기관의 안전진단 적정성 검토는 사실상 폐지된다. 현재는 의무적으로 받게 돼 있지만 앞으로는 지자체의 요청이 있을 때만 실시하는 것으로 바뀔 예정이기 때문이다. 정부 계획대로 된다면 서울 양천구 목동 신시가지 아파트 단지와 강남구, 서초구, 양천구, 노원구 일대 재건축 단지들이 수혜를 받을 가능성이 크다. 실제로 1차 안전진단을 끝낸 서초구 미도2차 아파트 등은 2차를 받지 않아도 된다는 소식에 크게 환호하고 있다.

정비사업에 부동산개발신탁사 등의 참여도 허용된다. 정비사업은 대부분 조합이 사업시행자라서 전문성이 부족하다. 이로 인해 사업 추진 과정에서 불필요한 갈등이 야기되고, 소송을 벌이거나 공사를 중단하는 등의 이유로 사업이 장기화하는 일이 비일비재하다. 이런 부작용을 막겠다는 게 정부의 목표다. 이를 위해 우선 신탁사를 사업자로 지정하는 요건을 전체 토지의 3분의 1 이상 신탁에서 국공유지를 제외한 토지의 3분 1 이상으로 완화하기로 했다. 또 신탁사가 시행사인 경우 토지 소유자 다수가 원하면 정비계획과 사업계획을 통합 처리할 수 있도록 허용하기로 했다. 이 경우 조합 설립 절차가 생략되고, 인허가가 통합 처리되면서 사업 기간이 3년 이상 줄어들 것으로 정부는 기대했다. 재개발·재건축 조합의 사업 관리 투명성과 전문성을 높이는 방안도 마련된다. 정부는 한국부동산원을 통해 재개발·재건축 공사계약 검증, 추진위원회 설립 지원 컨설팅, 관리처분계획 타당성 사전검증 등을 지원하기로 했다.

1기 신도시 정비사업 2년 뒤로 미뤄져

정부는 이 같은 규제 완화를 통해 22만 채 규모의 정비구역을 추가 지정할 계획이다. 이는 문재인 정부 5년간 지정 물량(2018~2022년 기준 12만8000채)보다 9만2000채 늘어난 규모다. 지역별로는 서울에서 신속통합기획(신통기획)을 통해 10만 채, 경기와 인천에서 역세권·노후 주거지 중심으로 4만 채, 지방에서는 구도심 위주로 8만 채를 각각 확보할 예정이다. 특히 신통기획을 통해 정비계획 가이드라인을 사전에 제시해 구역 지정에 걸리는 기간을 5년에서 2년으로 줄여나갈 방침이다.

다만 관심을 모았던 1기 신도시 정비사업에 대한 구체적인 계획은 발표 시기가 2024년으로 미뤄졌다. 원희룡 국토부 장관은 “(1기 신도시에 대해) 개별적인 정비사업이 아니라 되도록 국회 특별법과 마스터플랜을 마련하겠다”며 “주민 의견 수렴과 입법 절차를 연계해 1년가량 소요될 것으로 예상한다”고 말했다.

<sub>황재성 기자는...
동아일보 경제부장을 역임한 부동산 전문기자다. 30년간의 기자생활 중 20년을 부동산 및 국토교통 정책을 다루는 국토교통부를 취재했다.

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