Q 저희 부부는 실거주 목적으로 아파트 1채를 보유 중이고, 월세를 받을 목적으로 작은 주거용 오피스텔 1채를 갖고 있습니다. 2채 모두 서울에 있으며 공동명의입니다. 올해 공동주택 공시가격을 보니 거주 중인 주택의 공시가격이 전년보다 너무 많이 올라 보유세가 걱정됩니다. 주택을 처분하기도 그렇고, 계속 갖고 있기도 고민되네요. 좋은 방법이 없을까요? 

A 3월 16일 국토교통부는 2021년 공동주택 공시가격(안)을 발표했습니다. 공동주택 공시가격 현실화율을 높이겠다는 정부 의지대로 서울은 전년도 대비 19.91%, 경기지역은 23.96%, 세종시는 70.68%까지 공시가격이 올랐고, 전국적으로는 평균 19.08%가 상승했습니다. 이렇다 보니 주택 한 채를 보유 중인 분들도 종합부동산세에 부담을 느낄 수밖에 없죠. 

우선 종합부동산세는 개인별로 과세하는 세목입니다. 1세대 1주택자는 9억 원 기본공제를 적용받고, 나이와 보유 기간에 따라 세액 공제를 추가로 받게 됩니다. 60세 이상~65세 미만은 20%, 65세 이상~70세 미만은 30%, 70세 이상은 40% 세액 공제를, 5년 이상~10년 미만 보유 시 20%, 10년 이상~15년 미만 보유 시 40%, 15년 이상 보유 시 50% 세액 공제가 적용됩니다. 고령자와 장기 보유자의 세액 공제는 최대 80%까지입니다. 그 외 일반적으로는 인당 6억 원 기본공제를 받습니다. 

지난해까지만 해도 부부가 집 1채를 개인 단독으로 보유했을 때 9억 원까지 공제되고 추가로 고령자 및 장기 보유 세액 공제가 가능했으며, 공동으로 보유했다면 각각 6억 원씩 총 12억 원이 공제됐습니다. 젊은 나이라면 총 12억 원 공제가 유리하지만, 집이 1채이고 장기 보유했거나 고령이라면 9억 원 공제에 추가 세액 공제가 더 유리할 때가 있어 이 부분에 많은 이의가 제기되기도 했죠. 



그래서 올해부터는 납세자의 세 부담을 완화하기 위해 1세대 1주택자가 공동명의로 주택을 보유한 경우에는 1주택을 단독명의로 보유할 때 종합부동산세와 공동명의로 보유할 때 종합부동산세를 비교해 납세자가 선택할 수 있도록 개정됐습니다. 

질문 내용처럼 부부가 2주택을 가지고 있는 경우 이를 단독명의로 보유할 때와 공동명의로 보유할 때 세율 차이가 발생합니다. 2주택을 모두 공동명의로 한다면 조정대상지역 내 2주택자로 봐 중과세율이 적용됩니다. 각각 단독명의로 보유할 때보다 세금이 더 많아져 다주택자라면 종합부동산세를 낼 때 공동명의가 더 불리할 수 있습니다. 

만약 2주택을 모두 보유해야 하는 상황이라면 부부간에는 10년간 최대 6억 원의 증여 공제가 가능한 만큼 각 지분을 부부간 증여하는 방식을 통해 최대한 단독명의로 바꿔 보유하는 것도 방안이 될 수 있습니다. 그러나 명의 이전을 위해서는 취득세를 내야 하고, 요즘 같은 경우 증여에 따른 취득세도 적지 않으므로 추후 양도할 것까지 고려해 종합적인 절세 방안을 검토하길 추천합니다.

<sub>윤나겸은… 세무 전문 채널로 유명한 유튜브 ‘절세TV’ 대표 세무사. 저서로 ‘2021 세금 읽어주는 부자’, 공저로 ‘시장을 읽는 부동산 투자’ 등이 있다.

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