재개발 입주권 양도 시 양도소득세 과세 여부

Q_ 갑은 노후를 대비하여 경기도 양평에 주택을 구입한 뒤 서울에 있는 재개발조합을 통해 취득한 입주권을 처분하려고 한다. 이 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 길이 있는지?

A_ 재개발·재건축 사업 시행으로 조합원이 취득한 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당되며, 당해 입주권의 취득 시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날인 관리처분계획의 인가일이 된다. 다만 주택 재건축사업의 경우, 2005년 5월31일 전에 사업시행인가를 받았을 때는 사업시행인가일이 입주권의 취득 시기가 된다. 갑은 1가구 1주택자가 재개발·재건축조합을 통해 취득한 입주권을 양도하는 경우로, 종전 주택이 관리처분계획인가일과 주택의 철거일 중 빠른 날 현재 비과세 요건을 충족하며 현재 당해 조합원 입주권 외에 1주택을 소유했으므로 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 조합원 입주권을 양도하면 양도소득세가 비과세된다.

참고로 재개발·재건축에 대한 이해를 돕기 위해 사업추진 절차를 살펴보면 ‘구역지정→재개발(재건축)조합 설립인가→사업시행인가→조합원 분양신청→관리처분계획인가→조합원 분양 및 동·호수 추첨, 일반분양→착공→준공검사→입주→이전고시→권리확정 및 등기→청산’의 과정으로 진행된다. 여기서 관리처분계획이라 함은 종전의 토지 또는 건물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획으로 주택 등의 분양과 주민의 비용부담을 확정하는 절차를 말하며, 사업시행자가 관리처분계획에 대한 시장 또는 군수의 인가를 받아야만 기존 건축물을 철거할 수 있다.