정부가 초강수 부동산 대책을 내놓았다. 5월23일 정부는 최근 집값 불안의 주범으로 꼽혀온 재건축 아파트에 대해 사실상의 후분양제 도입이라는 카드를 꺼내들었다. 또 주상복합과 조합주택에 대해서 분양권 전매를 금지하고 투기과열지구도 수도권 전역으로 확대하는 조치를 단행했다. 실수요자나 투자자들은 이 같은 정부의 초강수 부동산 대책에 어떻게 대처해야 할지 혼란스럽기만 하다.

▣ 재건축 등 투기수요 차단 ‘단기 약발’

업계 관계자와 전문가들은 이번 5·23 부동산 대책이 단기적으로 투기수요를 상당 부분 차단해 집값 안정에 기여할 것으로 내다보고 있다. 특히 7월부터 사업승인을 받지 못한 재건축 아파트 단지의 경우 ‘80% 시공 후 일반 분양’하도록 조치, 사실상 ‘선시공 후분양’ 제도로 전환했기 때문에 결국 집값에 끼여 있는 거품이 상당 부분 제거될 것으로 업계에선 분석하고 있다.

하지만 이미 사업승인을 받은 단지의 경우 이번 조치에서 비켜나 있어 오히려 ‘반사이익’을 누릴 가능성이 높다. 실제 서울 강남구 역삼동 개나리 1·3차, 영동 1·2·3차 등 이미 사업승인을 받은 단지의 경우 부동산 대책 발표 후 문의전화가 폭주해 일대 중개업소가 ‘불황 속 호황’을 누리는 실정이다. 또 이들 사업승인을 받은 단지의 재건축 조합원 물량은 분양권 전매 제한 대상에서도 빠져 있어 투자자들의 매입 열기가 더욱 거세질 가능성도 배제할 수 없다.

반면 7월 이전에 사업승인을 받기 어려운 단지의 경우 투자가치가 떨어져 투자자나 실수요자 입장에선 매입에 신중을 기해야 한다. 특히 수도권 일대 상당수 재건축 아파트가 7월 이전에 사업승인을 받기 어려울 것으로 보여 이에 따른 투자자들의 발 빠른 대응 전략이 필요할 것이라는 게 업계의 설명이다.



▣ 대규모 주상복합 아파트 분양 타격 클 듯

이번 5·23 조치로 재건축 아파트와 함께 시장 판도 변화가 심할 것으로 예상되는 게 바로 주상복합 아파트다. 업계 관계자는 “이번 조치로 인해 주상복합 아파트의 경우 계약률이 70~80%선까지 떨어질 가능성이 크다”며 “단기 투자를 목적으로 주상복합 아파트를 청약하는 것은 피해야 할 것”이라고 조언했다. 하지만 전매가 자유로운 기존 주상복합 아파트의 분양권과 200~300가구 규모의 주상복합 아파트단지의 경우 이번 조치의 영향을 받지 않아 오히려 ‘반사이익’을 누릴 수 있다는 게 업계의 의견이다.

아파트 분양 시장의 경우 투기과열지구 지정 여부에 따라 희비가 엇갈릴 전망이다. 정부는 수도권 전 지역과 충청권을 투기과열지구로 묶어 분양권 거래 제한과 1순위 당첨 제한 등의 조치를 취했다. 이번 조치로 지역과 향후 발전 가능성에 따라 분양 성적의 희비가 극명하게 엇갈릴 것이라는 게 업계의 분석이다. 즉 입지조건이 떨어지는 지역은 수요자들의 관심에서 멀어질 가능성이 높아 일부 단지의 경우 미분양 사태가 벌어질 수도 있다는 것.

▣ 5·23 조치로 혜택을 누릴 부동산 종목과 투자 요령

우선 기존 분양권, 특히 입주가 임박한 분양권은 이번 조치로 수혜가 클 것으로 보인다. 분양권 거래가 힘들어진 상황에서 1회 전매가 가능한 입주를 앞둔 분양권은 그만큼 희소성이 커졌기 때문. 또한 소유권 이전이 가능한 기존 아파트도 상대적으로 혜택을 누릴 것으로 보인다. 그리고 재건축 아파트의 경우 이미 사업승인을 받은 단지 중 거래가 자유로운 조합원 물량은 사실상 규제를 거의 받지 않기 때문에 수요자들이 몰릴 가능성이 높다.

한편 재건축 아파트에 비해 시세차익 폭이 크지 않다는 이유로 이번 조치에서 비켜선 재개발 아파트의 인기몰이도 관심거리다. 특히 사업 시행 인가를 받은 지역들은 투자 안정성이 커져 가격 부담이 커도 수요자들이 몰릴 것으로 예상된다. 실례로 이미 사업 시행 인가를 받은 서울 성동구 금호 11구역과 성북구 길음 5·6구역의 경우 이번 조치 발표 후 매입 문의가 활발하다는 게 현장 중개업자들의 전언이다.

또 부동산 금융투자상품인 리츠나 상가도 수익률이 높은 지역을 중심으로 인기를 얻을 것으로 업계는 내다보고 있다. 반면 서울과 수도권 아파트 분양 시장은 이번 조치에 따라 상당 부분 청약 거품이 걷힐 것으로 예상돼 청약통장 활용에 있어 신중해야 한다. 하지만 내 집 장만을 염두에 둔 실수요자라면 5·23 조치로 인해 가수요가 빠질 것으로 예상되는 만큼, 내 집을 장만하기가 보다 수월해질 수 있으므로 투기과열지역 지정 여부에 상관없이 유망지역을 중심으로 적극적으로 청약에 나설 필요가 있다. 특히 투기과열지구에선 당첨 경력이 없는 35세 이상 무주택 세대주의 경우 사실상 두 번의 청약 기회가 부여되는 만큼 이들 지역 내 분양 물량을 물색해 청약에 나서는 방법도 모색해봄 직하다.