1억 원대 아파트 거래 급증… 노후 빌라도 투자 대상 각광

“여기 그래프를 보세요. 올해 1억 원대 저가 아파트 거래가 급격히 늘었습니다. 이제까지 부동산시장에서 못 보던 특이한 현상이에요.” 

유거상(38) ‘아실’ 공동대표가 스마트폰 화면을 가리키며 말했다. 유 대표는 최근 부동산시장의 주된 흐름을 ‘저가 아파트와 빌라의 인기’ ‘서울 아파트의 비교우위 강화’ 등으로 풀이하면서 “정부의 부동산 중과세, 공시가격 현실화, 2·4 부동산대책 같은 정책들이 본래 의도와 달리 풍선효과를 일으키고 있다. 부동산시장 변화에 대비할 필요가 있다”고 말했다. 아실은 2014년 유 대표가 창업한 프롭테크(proptech: 부동산 자산+기술) 기업이다. 개인용컴퓨터(PC)와 스마트폰을 통해 아파트 실거래가를 지역·단지별로 일목요연하게 확인할 수 있는 애플리케이션(앱)을 제공한다. 최근 거래가 활발한 아파트 단지, 매물 증감 등 부동산시장 흐름을 시각화해 이해도 쉽다. 급변하는 부동산시장, 유 대표에게 부동산 데이터 분석과 대처 방안을 물었다.

유거상 ‘아실’ 공동대표. [홍중식 기자]

“시흥 저가 아파트, 경기도 내 거래량 1위”

최근 눈에 띄는 부동산시장 흐름은? 

“시장을 움직이는 것은 결국 다주택자다. 최근 여기에 가장 큰 영향을 끼친 것은 정부의 부동산세 중과다. 6월 1일부터 종합부동산세(종부세) 최고세율은 기존 3.2%에서 최대 6%로 오르고, 조정대상지역에 주택을 2채 이상 보유한 경우 취득세는 8%까지 증가한다. 다만 공시가격 1억 원 이하 주택은 여기에 산입되지 않는다. 이에 따라 최근 거래량이 많은 아파트의 상당수가 공시가격 1억 원 미만이었다. 평소 거래가 적은 아파트들이다.” 

거래가 어느 정도 활발한가. 

“아실의 ‘많이 산 아파트’ 기능을 통해 지역별 거래량이 많은 아파트 단지를 확인할 수 있다. 경기도에선 시흥시 월곶동 ‘풍림아이원1차’ 아파트가 가장 많이 사고팔렸다. 1월 1일부터 3월 19일까지 173건이 거래됐다(3월 31일 기준 183건으로 1위). 보통 한 단지에서 이뤄지기 어려울 정도로 많은 거래량이다. 광명·시흥지구가 3기 신도시 개발 대상이 된 것도 영향을 끼쳤다고 본다. 중과세를 피해 1억 원대 아파트를 사도 투자 가치를 따지지 않겠나. 개발 이슈가 많은 동네가 인기일 수밖에 없다.” 



실수요자가 움직인 것 아닌가. 

“그럴 가능성은 낮다. 실제 거주할 목적으로 1억 원대 주택을 ‘영끌’해 사는 경우는 드물다. 무일푼으로 시작해 1억 원가량 저축한 사람이 내 집을 마련한다고 가정해보자. 3억~5억 원 정도 대출을 전제하고 살 집을 알아본다. 최근 거래가 급증한 저가 아파트는 내 집 마련 대상이라고 보기 어렵다. 모든 거래 내역을 확인할 순 없지만, 주로 외지의 다주택자가 투자 목적으로 산 것이라고 봐야 한다. 정부의 다주택자 규제가 결과적으로 서민이 사는 아파트 가격까지 올린 셈이다.” 

3월 15일 정부는 올해 공동주택 공시가격을 발표했다. 전국 공시가격 상승률은 평균 20%에 달한다. 70%인 아파트 공시가격 시세 반영률을 2030년까지 90%로 높이기로 한 ‘공시가격 현실화 로드맵’에 따른 것이다. 부동산세 과세 기준이 되는 공시가격을 현실화하겠다는 취지이지만 ‘부동산 민심’은 흉흉하다. 

공시가격이 크게 올랐는데. 

“공시가격이 실거래가에 맞춰 상당 부분 현실화됐다. 문제는 현실화 정도가 제각각이라는 점이다. 활발하게 거래돼 가격이 높은 토지나 아파트는 시세가 비교적 명확하다. 반면 거래가 활발하지 않은 지역이나 아파트가 아닌 주택은 거래 자체