3년 보유 미만 1주택자 양도세 절세 방법

_Q 서울에 사는 1가구 1주택 소유자인 갑은 사업자금이 필요해 주택을 처분하려고 한다. 주택 보유기간이 3년이 채 되지 않는데, 어떻게 해야 양도소득세를 줄일 수 있을까.

_A 1가구 1주택자가 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주(서울, 과천 및 5대 신도시 지역에 한함)한 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세된다. 그러나 갑의 경우처럼 세법 규정을 알면서도 요건을 채우지 못하는 사례가 허다하다. 3년이 채 안 된 상태에서 주택을 처분하는 경우에도 조금만 주의를 기울이면 양도소득세를 절세할 수 있다.

일반인이 잘못 알고 있는 세법 중 대표적인 내용이 양도시기에 관한 것이다. 일반인은 대부분 양도시기를 계약일로 잘못 알고 있는 경우가 많다. 하지만 세법에서는 양도시기를 다음과 같이 정해놓고 있으므로 이를 잘 활용하면 절세할 수 있다.

첫째, 대금청산일이 분명한 경우에는 잔금청산일이며 둘째, 대금청산일이 분명하지 않은 경우에는 소유권 이전등기 접수일이고 셋째, 대금청산 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일이다.

통상적으로 부동산 거래에서 매도자와 매수자는 매매계약 체결 시 매매대금 전액을 주고받지 않는다. 매수자는 계약 시 계약금액 중 일부인 계약금을 준 뒤 중도금, 잔금을 지불한다. 잔금청산 시 매도자는 매매거래용 인감증명서를 넘겨준다. 매매계약을 체결한 뒤 잔금을 청산하거나 등기이전일까지는 1~2개월 정도의 시일이 소요되므로, 갑의 경우 2년 거주기간 요건을 충족했으나 3년 보유기간이 한두 달 정도 부족하다면 잔금일자를 3년이 경과된 시점으로 조절해 비과세 혜택을 받을 수 있다. 참고로 부득이 소유권을 이전해줘야 한다면 3년이 지난 다음에 인감증명서를 넘겨주는 것이 절세에 유리하다.