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핵심 콕! 부동산 특강

알고 보면 도심 주변 농지 알짜 널렸다

주거 수요 증가 땅의 가치 재발견 … 용도 사전확인 필수, ‘묻지마’ 투자는 금물

  • 성종수 부동산 포털 ㈜알젠(www.rzen.co.kr) 대표

알고 보면 도심 주변 농지 알짜 널렸다

알고 보면 도심 주변 농지 알짜 널렸다

한 농부가 주위에 아파트 단지가 들어선 경기 파주시 교하읍 논에서 모내기를 하고 있다.

건설업체들이 개발하는 지역을 잘 들여다보면 틈새 투자의 길이 보인다. 건설사가 아파트 단지 등을 개발하면 일반인들은 아파트만 보지만, 사실 알짜는 주변에 있다. 부동산 가치는 땅의 쓰임새가 늘거나 주거 수요가 증가할 때 높아진다. 건설사들이 주거지로 개발하는 지역은 이 두 가지를 모두 충족할 수 있다.

농지도 잘 활용하면 금덩어리 된다

서울 용산구 이촌동의 N 씨는 경기 파주시 교하읍 농지를 사서 ‘대박’을 터뜨렸다. 흔히 농지에는 상가를 지을 생각을 하지 않는데, 그는 거기에 근린상가를 지어 큰 성공을 거둔 것.

N 씨가 농지에 눈을 돌린 것은 교하읍 일대 동패리 등지에 건설업체들이 아파트를 짓는다는 소식을 접했기 때문. 아파트 단지가 들어서면 주변 땅의 쓰임새가 달라질 것이라고 확신한 그는 파주시청을 찾아갔다. 미리 봐둔 농지 가운데 도시지역에 편입될 만한 땅이 있는지를 확인하기 위해서였다. 그는 아파트 공사가 시작될 즈음 농지전용 허가와 건축 허가를 받아 상가를 지었다.

시골이라 상가 수요가 많지 않을 것이라는 점을 감안해 지하층은 짓지 않았다. 땅값과 건축비로 3억8000여 만원이 들었다. 주변이 아파트 단지로 바뀌자 상가는 어렵지 않게 임대가 되었다.



N 씨는 보증금을 받아 투자금 가운데 1억8000만원을 회수했다. 그리고 현재 매달 700만원이 넘는 임대료를 받고 있다. 상가 건물 값도 올랐다. 호가이긴 하지만 10억원을 넘는다.

이것만은 꼭 짚어라

농지도 때로는 시골 때를 벗을 수 있다. 그러나 전제가 하나 있다. 반드시 주변이 대규모 아파트 단지로 바뀌거나 상업시설이 들어설 수 있는 곳이어야 한다. 도심에서 벗어나 시골길을 달리다 보면 논밭과 임야가 있는 곳에 아파트 단지와 상가가 모여 있는 것을 간혹 볼 것이다. 이것이 농지를 활용한 상가 투자 사례다.

투자의 관건은 두 가지다. 하나는 상가를 지을 수 있는 농지인가 하는 것. 이를 위해서 땅을 사기 전에 미리 해당 관청에 가 도시계획 변화를 파악해야 한다. 또 하나는 어떤 업종이 들어설 수 있느냐는 것. 이 또한 미리 확인해야 한다.

모르고 달려들면 실패한다

파주에서 상가를 짓기 위해 농지를 샀다가 낭패를 본 C 씨의 사례를 보자. 그는 친구에게서 파주 일대 농지를 사서 상가를 지으면 큰돈을 벌 수 있다는 말을 들었다. 주유소를 운영하는 그는 그동안 모은 돈과 대출금을 합쳐 농지를 사기로 마음먹었다. 이를 위해 주소지도 파주시로 옮겼다. 그런 다음 도로변에서 가까운 농지를 3억5000만원에 샀다. 시세보다 싼 급매물이라고 해서 덥석 계약한 것이다. 이어 농지취득자격증명원을 받아 소유권을 넘겨받았다.

하지만 상가를 짓기 위해 파주시청에 관련 서류를 내고 나서야 잘못된 투자라는 사실을 알게 됐다. 농지전용과 건축 허가를 신청했는데 반려됐다. 농지가 군사시설보호구역에 들어 있어 허가를 받으려면 군 당국의 동의서를 받아와야 한다는 것이었다. 한 달 남짓 이리저리 뛰며 노력했지만 결과는 허탕이었다. 소중한 재산을 모두 쏟아부었지만 상가 신축 계획은 수포로 돌아갔다. 다시 팔려고 해도 군사시설호보구역이어서 거래도 잘 되지 않는다. 결국 돈이 묶여 애만 태우고 있다.

반면 상가를 지을 수 있다면 설계도를 미리 만들어보는 것이 좋다. 건축설계 사무실에 가면 알아서 해준다. 농지전용이 가능한지, 건물 규모는 어느 범위까지 가능한지, 어떤 업종을 유치해야 하는지 등을 모두 알 수 있다. 이때 해당 토지의 등기부등본, 토지이용계획확인원, 지적도 등의 서류를 갖춰야 한다.

그리고 상가 건물을 지은 뒤 잘 팔리거나 임대가 될 것인지도 따져봐야 한다. 상가를 지었는데 세가 나가지 않는다면 낭패를 보기 때문이다.



주간동아 555호 (p106~106)

성종수 부동산 포털 ㈜알젠(www.rzen.co.kr) 대표
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