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핵심 콕! 부동산 특강

싸고 안전한 택지지구 괜찮네

공공기관서 개발 공급 신문에 공고 … 용도별 건축제한 등 반드시 확인 후 투자를

  • 성종수 부동산 포털 ㈜알젠(www.rzen.co.kr) 대표

싸고 안전한 택지지구 괜찮네

싸고 안전한 택지지구 괜찮네

하늘에서 본 김포 장기지구.

요즘 같은 부동산 침체기에는 택지개발지구 땅에 눈길을 돌릴 만하다. 한국토지공사 등 공공기관이 공급하기 때문에 비교적 안전할 뿐 아니라 값도 민간 용지보다는 싸기 때문이다. 또 개발 주체가 용지를 공급할 시점에는 아직 개발이 이뤄지지 않은 상태여서 감정평가사가 땅값을 인근 시세의 70~80% 수준으로 평가한다. 물론 요즘은 택지지구 땅이 워낙 인기여서 값이 예전보다는 비싸졌다.

택지지구 땅은 투자 가치도 높은 편이다. 상업용지나 단독주택지를 분양한 뒤 2~3년이 지나면 아파트가 입주한다. 단독주택지에 속속 건물이 들어서면 택지지구 땅값은 주변보다 높아진다. 미리 계획을 세워 학교·도로·관공서 등 기반 시설을 잘 갖추기 때문에 땅값이 오를 여건이 충분하다. 실제로 외환위기 때를 제외하고 택지지구 땅값은 꾸준히 올랐다.

택지지구 땅은 대금 납부 조건도 좋다. 지역에 따라 1~5년간 대금을 나눠 낼 수 있어 목돈 없이 살 수 있다. 구입 대금의 일부는 농협이나 국민은행에서 담보 없이 대출도 해준다. 최장 10년간 나눠 갚으면 된다. 다만 대출 대상이 토지공사로부터 땅을 분양받아 계약금과 1회차 중도금을 낸 개인 또는 법인에 한한다.

때로는 값도 깎아준다. 약정일보다 하루라도 먼저 토지 대금을 내면 선납 금액에 따라 선납 일수만큼 연 10%의 할인 혜택을 준다. 중도금을 내기 어려울 경우 전매도 가능하다. 하지만 2003년 8월부터는 투기과열지구에서 공급하는 주거 전용 단독주택지는 1년 전이나 중도금 2회 납부 전에는 전매가 금지된다.

토지공사 등 공공기관이 공급하는 토지는 신문에 공고한다. 단독택지의 경우 추첨 방식으로 공급하고, 미분양이 되면 수의계약으로 판다. 경쟁이 붙지 않는 땅은 계약금(토지 대금의 10%)과 신분증, 도장을 갖고 토지공사 지사를 찾아가면 계약할 수 있다. 자세한 것은 토지공사 고객지원센터에 물어보면 된다.



단독주택지

단독주택지는 일반 주거용지와 전용 주거용지로 나뉜다. 한 필지의 면적은 보통 60~70평이다. 일반 주거용지는 총면적의 40%까지 근린생활시설을 설치할 수 있어 ‘점포주택지’로 불린다. 통상 3층까지 건축이 가능하다. 건폐율은 60%인데 필지를 합치거나 쪼개 지을 수 없다. 토지공사가 분양하는 1억~3억원대 단독주택지를 사서 1층은 근린상가로, 2~3층은 다가구주택을 짓는 방법이 가장 흔하다.

전용 주거용지는 일반 주거용지보다 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있다. 다만 투자 가치는 일반 주거용지에 밀린다. 건축물을 지을 수 있는 기준이 건폐율 50%, 용적률 100%로 제한된다. 건물 층수도 2층 이하여야 한다. 예컨대 100평짜리 전용 주거용지를 사면 바닥면적 50평에 2층까지만 올릴 수 있다.

도시 지역의 전용 주거용지에는 근린생활 설치가 가능하지만 토지공사에서 공급하는 택지지구 내 전용 주거용지에는 불가능하다. 주택 부지로만 이용해야 한다는 얘기다. 하지만 쾌적한 자연환경을 끼고 조성되기 때문에 고급 주택지로는 제격이다. 경기 일산과 분당신도시의 전용 주거지역에는 고급 단독주택 및 빌라단지가 자연스럽게 형성됐다. 개발 중인 곳으로는 경기 화성 동탄신도시, 파주 운정신도시, 파주 교하지구 등지가 괜찮다.

싸고 안전한 택지지구 괜찮네

경기 고양시 일산신도시 단독주택촌.

택지지구 단독택지에 투자할 때 한 가지 짚어야 할 게 있다. 2003년 1월28일 이후 개발계획 승인이 난 택지지구에서 새로 공급되는 단독택지에는 음식점 등 상가를 설치할 수 없다는 점이다. 경기 판교·김포·파주신도시가 여기에 포함된다.

이주자용 택지는 예외다. 이주자용 택지는 원주민에게 보상 형태로 주는 토지다. 조성 원가의 80% 선에 공급하기 때문에 시가로 공급하는 일반 단독택지보다 싸다. 이 때문에 이주자용 택지는 공급 대상자가 확정되기 전에 분양 권리에 웃돈이 붙기도 한다.

상업용지·근린생활용지

토지공사가 파는 상업용지는 근린상업·일반상업·중심상업 등 종류에 따라 면적이 100평에서 1000평까지 다양하다. 금액도 2억~3억원에서 수백억원까지 천차만별이다. 투자 금액이 큰 만큼 수익성과 환금성을 잘 따져야 한다. 신도시의 상업용지와 서울에서 가까운 수도권의 택지지구 내 상업용지가 낫다.

근린생활용지는 소규모 생활편의 시설을 지을 수 있는 땅이다. 슈퍼마켓·음식점·미용실·일반 목욕탕·세탁소·의원·체육도장·기원·당구장·노래연습장·유치원·보육시설을 설치할 수 있다.

택지지구 토지, 이것만은 체크하라

택지지구 땅이라고 해서 무턱대고 달려들어서는 곤란하다. 용도별로 건축 제한이 많고, 입지 여건에 따라 값이 천양지차이기 때문이다. 뿐만 아니라 한 번 분양을 받으면 용도 변경이 어렵다. 또 일정 기간 안에 땅에 건물을 지어야 한다. 특히 상업용지는 위치·규모, 해당 지역의 도시설계에 따라 용도 및 건축에 제한이 있다. 택지지구 땅은 값을 모두 치르고, 준공 후 지적정리 등 공부 작업이 끝난 뒤에야 소유권 이전등기가 가능하다.

점포주택지의 경우, 분양 공고만 나면 프리미엄을 노리고 투자자들이 구름 떼처럼 몰려들지만 투자 가치가 높은 곳은 많지 않다. 역세권이나 대학가 주변, 아파트 밀집 지역 등 유동인구가 많은 지역에 있는 택지 중에서 임대 수요를 감안해 옥석을 가려야 한다.

단기 차익을 노린 투기꾼들이 프리미엄을 부추기는 바람에 완공 후 실제 가치보다 거품이 형성되는 사례도 적지 않다. 1층에 점포를 지었다가 임대료가 주택 전세에도 못 미치자 다시 주택으로 용도를 바꾸는 경우도 있다. 일부 택지지구는 분양을 쉽게 하기 위해 단독택지를 모두 점포주택지로 공급해 빈축을 사기도 한다.



주간동아 552호 (p56~57)

성종수 부동산 포털 ㈜알젠(www.rzen.co.kr) 대표
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