Q 갑은 정년퇴직 후 부동산 임대업을 하기 위해 퇴직금과 은행 융자금을 활용해 지하 1층, 지상 4층 건물을 지었다. 그런데 주위 사람들이 나중에 이 건물을 팔면 양도소득세가 무척 많이 나온다고 해 고민이다. 어떻게 하면 절세할 수 있는지?

A 한 건물 안에 주택과 주택 이외의 용도가 함께 있는 겸용 주택인 경우와, 한 울타리 안에 주택과 주택 외의 건물이 있는 경우에는 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 크면 그 전부를 주택으로 보아 1가구 1주택 규정을 적용해 비과세한다. 그러나 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택 외 부분은 주택으로 보지 않아 1가구 1주택 비과세 적용을 받지 못한다. 그래서 겸용 주택을 신축하고자 할 경우 주택 부분을 더 크게 지으면 1가구 1주택 적용을 받을 수 있다. 갑의 경우 1·2층은 근린생활시설로, 3·4층은 주택으로 신축한다면 지하층을 주택으로 사용해야 한다. 만일 지하층을 주택으로 사용할 수 없다면 옥상 등 다른 부분을 주거용으로 건축하면 된다.

통상 주택에 해당되는지 여부는 공부상의 용도에 관계없이 실제 구조 및 사용 형태에 의해 판정하므로 겸용 주택의 지하실 또한 실제 사용하는 용도에 따라 판단한다. 그러나 용도가 명확치 않을 때는 주택의 면적과 주택 이외 면적의 비율로 안분해 계산한다. 만약 두 면적이 동일할 때, 2층으로 올라가기 위한 전용계단이 1층에 설치되어 있다면 그 계단 부분은 주택으로 보기 때문에 1가구 1주택이 되는 것이다. 그리고 1가구 1주택 해당 여부 판정에서 임대하고 있는 점포 등 영업용 건물에 속한 주거용 방은 주택으로 보지 않는 점에 유의해야 할 것이다.