[영상] “내년 상반기 서울 아파트 전세 가격 1.5배 상승 전망”

권대중 한성대 일반대학원 경제·부동산학과 석좌교수. 홍태식

“최근 부동산공인중개업을 하는 제자들에게 물어보면 매매 물건은 그나마 있는데 전세 물건이 없다시피 한 실정이라고 한다. 이런 상황에서 임대인이 전셋값을 올리면 서민은 월세로 내몰리고 가처분소득이 줄어 생활이 어려워진다. 전월세 가격은 매매 가격의 선행 지수라는 점에서 향후 서울 아파트값도 상승폭을 키울 수밖에 없다.”

권대중 한성대 일반대학원 경제·부동산학과 석좌교수의 부동산시장 전망이다.

“10·15 대책 불가피했지만… 후속 공급 방안 없어”

서울을 중심으로 아파트 전세난 우려가 커지고 있다. 당장 전세 가격 상승이 가시화됐다. 10월 서울 아파트 전세 중위 가격은 평균 5억7333만 원으로, 지난해 같은 기간(5억4667만 원)보다 4.9% 올랐다. 2022년 11월(5억7667만 원) 이후 3년 만에 최고치다. 전세 수요-공급 불균형도 심화하는 분위기다. 10월 ‘전세수급지수’는 151.98을 기록했다. 전세수급지수가 100보다 높으면 수요가 공급보다 많다는 의미로, 해당 지수가 150을 돌파한 건 2021년 10월(162.25) 이후 3년 10개월 만이다(이상 KB부동산 통계). 정부의 고강도 부동산 규제에 따라 소유권 이전을 조건으로 한 전세자금대출이 금지되고, 전세금 반환을 위한 전세퇴거자금대출이 줄어든 여파로 풀이된다. 11월 12일 만난 권 석좌교수는 “시장 상황이 심상치 않다”며 “내년 상반기 서울 아파트 전세 가격이 지금보다 1.5배 이상 오를 것”이라고 내다봤다. 권 석좌교수는 이론과 현장에 모두 밝은 국내 대표적인 부동산학자로 꼽힌다. 지금도 후학을 양성하며 한국부동산융복합학회 회장, 한국데이터경제연구원 고문 등으로 활발히 활동하고 있다. 그에게 현재 전세시장 상황과 향후 전망에 대해 자세히 들었다.

최근 서울 전세난의 원인은 무엇인가.

“수요-공급 불균형이다. 불경기와 고물가가 겹쳐 많은 건설사가 부도를 맞았다. 1월 한 달에만 건설사 317곳이 문을 닫거나 디폴트 선언을 했다. 게다가 고금리로 PF(프로젝트파이낸싱) 이자가 높아지면서 건설사들이 주택 건설에 뛰어들기 어려운 실정이다. 이에 따라 내년 상반기 서울 아파트 입주 물량은 예년의 반토막 수준이 될 전망이다. 이처럼 공급이 부족한데 주택 매매와 전세 수요는 줄지 않았다. 대출 규제로 전세를 낀 아파트 매입이 어려워지자 전세 물건이 귀해졌고, 물량 부족으로 가격이 오를 수밖에 없는 구조가 됐다.”

전세난 원인으로 지목되는 10·15 부동산 대책을 어떻게 평가하나.

“정부 입장에선 10·15 대책을 통한 규제가 불가피했다. 집값 상승률이 3개월 평균 물가상승률의 1.3배가 넘으면 조정대상지역, 1.5배가 넘으면 투기과열지구로 지정할 수 있다. 통계를 보면 이번에 조정대상지역·투기과열지구로 지정된 곳 모두 이 조건을 충족했다. 서울 송파구는 집값 상승률이 물가상승률의 20배가 넘기도 했다. 이 상황을 방치하기는 어려웠을 것이다. 하지만 규제를 통한 시장 안정 효과는 일시적이다. 중요한 것은 후속 공급 대책을 내놓는 것인데, 아직 이렇다 할 움직임이 없다.”

서울 전세난이 경기 등 다른 지역으로 파급될 가능성은.

“이미 서울 아파트 매매 및 전세 가격이 올라 경기 지역으로 이주하는 사람이 늘고 있다. 정부가 발표한 3기 신도시 모두 경기에 몰려 있지만 상당수 지역은 아직 사업을 제대로 시작조차 못 했다. 그런 점에서 경기 아파트 전세 가격도 상승 압력을 받을 것이라 본다.”

“전세는 내 집 마련 징검다리”

내년 상반기 서울 아파트 전세 가격이 얼마나 오를 것으로 전망하나.

“지역별로 차이는 있겠지만 지금보다 1.5배 이상 오르리라 본다. 현재 5억 원가량인 전세 매물이 7억 원 정도에 나올 수 있다는 의미다(10월 서울 아파트 전세 중위 가격은 5억7333만 원). 나아가 반(半)전세와 월세 가격도 상승할 공산이 크다. 가장 걱정되는 시점이 내년 1∼2월이다. 새 학기 시작을 앞두고 학령기 자녀를 둔 가구의 이사 수요가 늘어나는 때다. 이 무렵 전세 품귀 현상이 심화하고, 학군 좋은 지역을 중심으로 가격도 더 오를 수 있다.”

한국 전세 제도가 부동산 투기를 야기하는 만큼 월세로 전환해야 한다는 주장도 있는데.

“그런 의견에는 반대한다. 쉽게 말해 전세는 결국 돌아오는 돈이고, 월세는 그렇지 않은 돈이다. 기존에는 무주택자가 전세를 징검다리 삼아 집을 사는 게 일반적이었다. 전세의 월세화가 심화되면 무주택자가 목돈을 모을 기회가 줄어든다. 월세 부담이 커질 경우 가계의 가처분소득이 감소해 생활도 어려워진다. 최근 부동산시장 상황을 보면 무주택자, 특히 청년에게 어려운 환경이 되고 있다. 나아가 주거 양극화가 심해지지 않을까 우려된다.”

전세를 활용한 부동산 투기를 막을 보완책은 필요하지 않나.

“그런 점에서 전세 에스크로(escrow·보증금 예치) 제도를 도입할 필요가 있다. 전세 보증금 일부를 공적기금에 예치하는 제도다. 이렇게 되면 전세 임대인이 보증금으로 재투자하는 것을 상당 부분 방지할 수 있다. 임차인 입장에선 자신의 보증금을 공적 기관으로부터 보호받을 수 있어 ‘전세 사기’ 우려가 줄어든다. 이런 투기 방지책만 갖춘다면 전세는 내 집 마련을 위한 징검다리 역할을 하는 좋은 제도로 자리매김할 것이다.”

무주택자는 어떻게 움직여야 하나.

“공공택지 아파트 분양을 고려할 수 있다. 공공택지는 분양가상한제가 적용되고, 신혼부부나 다자녀, 노부모 봉양 가정 등을 대상으로 한 특별공급도 많다. 당장 여유자금이 없다면 내 집 마련을 서두르기보다 이 같은 공공택지 아파트 분양을 노리는 편이 유리하다.”