‘판교 로또’ 2라운드 개봉박두

8월30일부터 판교신도시 분양의 2라운드가 시작된다. 이번 청약은 판교신도시 분양의 하이라이트다. 주택 수요자들이 애타게 원하는 큰 평형 아파트가 선보이기 때문이다. 판교 중대형 아파트는 투자가치도 높을 것으로 보여 치열한 경쟁이 예상된다. 특히 2008년에 청약제도가 장기 무주택자와 부양가족이 많은 사람들에게 유리하도록 바뀔 예정이어서 통장을 서둘러 쓰겠다는 가입자들이 많다.

8월 청약 전략 미리 짜라

분양 물량은 아파트와 연립주택을 합쳐 6780가구. 이 가운데 중소형 1765가구는 청약저축 가입자, 중대형 5015가구는 청약예금 가입자가 청약할 수 있다. 당초 계획보다 공급 물량이 384가구 줄고 청약 대기자는 많아 ‘청약전쟁’을 방불케 할 듯하다. 9400여 가구가 공급됐던 3월 분양 때는 전체 1순위자의 20%인 46만여 명이 청약했다. 이번 분양에서 전체 1순위자인 190만명의 20%만 청약한다 해도 40만명 안팎이 경쟁하게 된다.

게다가 노부모 우선 공급 등 특별공급 물량으로 전체의 23%가 빠져나가 일반 청약자 몫은 더 줄어들었다. ‘판교의 베벌리 힐스’라고 불리는 연립주택 단지도 분양이 내년으로 미뤄졌다. 전세형 중형 임대주택 2085가구도 후(後)분양 방침에 따라 2009년 이후로 분양이 늦춰졌다.

이번 분양에서는 새로운 청약 규정도 도입된다. 만 20세 미만 3자녀 이상 가구를 대상으로 하는 특별공급 제도가 처음 시행된다.



민간 건설업체가 직접 설계·시공하고 아파트 브랜드를 다는 단지도 있다. 민간 업체의 브랜드를 붙이는 곳은 12개 단지(연립주택 포함) 3000여 가구다. 현대건설·대우건설·대림산업·태영·금호건설·경남기업 등 6개 컨소시엄이 참여한다. 이들 단지는 메이저 건설업체가 짓는다는 점에서 청약 경쟁이 치열할 것으로 보인다.

판교신도시 예정지.

민간 아파트 평형은 37평형에서 70평형까지다. 69·70평형은 대부분 펜트하우스(최고급·최상층 아파트)나 복층형이다. 옥상 테라스가 있는 경우도 있어 희소가치가 높다.

이번에도 전용면적 25.7평 이하 물량이 일부 있는데, 성남시 거주자에게 30%를 우선 배정하고 나머지 70%를 수도권 청약자에게 공급한다.

3월에 전용면적 25.7평 이하에 청약했다가 낙첨된 청약예금 600만원(경기 300만원, 인천 400만원)짜리 통장 가입자도 이번에 다시 청약할 수 있다. 청약예금 600만원 가입자는 8월에 나올 전용면적 25.7 ~30.8평 이하(분양면적 40평까지)에 청약할 수 있다.

청약 일정은 8월24일 입주자 모집 공고를 시작으로 30일부터 청약신청을 받는다. 8월30일~9월15일에는 청약저축 가입자가, 9월4~15일에는 청약예금 가입자가 접수할 수 있다. 이번에도 청약은 인터넷 접수가 원칙이다. 다만 노약자 등은 은행창구 접수가 가능하다. 24일부터 주공 홈페이지, 다음·네이버 등 포털 사이트에서 사이버 모델하우스가 운영된다.

지금 계획 세워라

민간 임대주택을 제외한 중대형은 채권입찰제가 적용된다. 채권매입 상한액은 8월21일 이후 결정된다. 채권 구입 후 손실액까지 감안한 중대형 실질 분양가는 주변 시세의 90% 수준에서 맞춰질 전망이다. 결국 판교 중대형 아파트에 당첨돼 계약을 하려면 분양가의 10~20%인 계약금과 채권손실액을 함께 내야 한다. 따라서 2억원 안팎의 자금을 준비해야 한다.

44평형을 예로 들어보자. 44평형의 실질 분양가는 채권을 상한액까지 쓴다고 할 때 8억원 안팎이다. 당첨자가 계약 때 준비해야 할 자금은 분양가의 20%인 계약금 1억1200만원과 채권부담액(2억5000만원 예상)을 합쳐 3억6000만원 정도다. 발코니 확장 비용도 1500만~2000만원은 마련해야 한다. 중소형도 분양가가 3월보다 평당 50만원 이상 오를 것으로 보여 33평형(중간층 기준)이 4억원대에 이를 전망이다.

자금 전략에 가장 유념해야 할 아파트는 6억원이 넘는 고가 아파트다. 3·30 부동산 대책으로 투기지역에서 6억원을 넘는 아파트나 주상복합아파트를 구입할 때는 대출액이 크게 줄어들었다. 판교도 투기지역이어서 여기에 해당한다. 판교 중대형 아파트의 분양가는 6억원을 넘는 경우가 많다. 40평형대 이상은 대부분 6억원이 넘는다.

3·30대책이 없었다면 계약자들은 투기지역에서의 담보인정비율(LTV)에 따라 중도금 중 40%는 대출받을 수 있었다. 6억원일 경우 2억4000만원까지다. 그러나 3·30대책으로 상황이 달라졌다. 총부채상환비율(DTI : Debt to Income)이라는 개념을 적용하는 탓이다.

예컨대 연봉 5000만원인 봉급 생활자가 분양가 6억원 초과의 아파트를 담보로 15년 장기로 빌릴 수 있는 돈은 최대 2억원이다. 현재보다 4000만원이 줄어드는 것이다. 만약 단기 일시상환 방식이라면 대출금은 5000만원으로 더 줄어든다. 게다가 이미 다른 대출을 받았다면 액수는 훨씬 더 감소한다.

블록별 입지 분석

판교신도시는 전체를 하나의 단지로 보아 개발하기 때문에 입주 후에는 브랜드별로 가격차가 크게 나지 않는다. 이보다는 지하철역과의 거리, 조망권 확보 여부 등이 가격차를 결정하는 기준이 될 것으로 보인다. 이번 분양 물량은 지리적으로 경부고속도로 기준으로 서(西)판교가 더 많다. 서판교는 금토산, 남서울골프장, 운중천 등을 끼고 있어 환경과 조망이 좋다. 민간 건설업체가 짓는 아파트도 서쪽에 몰려 있다. 따라서 서판교에 청약 수요가 더 많이 몰릴 것으로 보인다. 반면 동판교는 도로망이 좋아 서울 출퇴근 여건이 좋고, 신분당선 판교역 이용도 편리하다.

입주 후 주거 여건이나 투자가치 등을 고려할 때 동판교 중심상업지에 인접한 1공구(A21-1 블록), 남서울골프장 조망권이 확보되는 4공구(A9-1 블록) 등이 인기 단지로 꼽힌다. 1공구는 동판교 중에서 가장 동쪽에 있다. 중심상업지와 가까워 편의시설을 이용하기에 좋다. 판교역을 걸어서 이용할 수 있다는 것도 장점이다. 다만 분당-수서 간 고속화도로와 접해 있어 자동차 소음은 감수해야 한다.

3공구는 서판교 중에서 북동쪽에 자리를 잡는다. 금토산공원으로 둘러싸여 있고, 남향으로 공원을 볼 수 있어 조망권 프리미엄을 누리게 된다. 4공구는 서판교의 중심부에 있다. A9-1 블록은 최고 35층으로 조성되며 남향 일부 단지의 경우 남서울골프장 조망이 가능하다. A9-2 블록은 567가구로 4개 블록 가운데 가구 수가 가장 많다.

당첨이 목표라면 납골시설 예정부지와 가까운 2공구나 입지 여건이 떨어지는 서판교에 있는 5, 6공구에 청약하는 것도 고려할 만하다. 동판교 남쪽 2공구의 경우 납골시설 예정지와 가깝지만 중심상업시설 이용이 쉽고, 주변이 근린공원과 단독주택지로 둘러싸여 있어 조망이 좋다.

5공구는 32평 단일 평형이다. 서판교 중 남서쪽에 있으며 판교-분당 도로를 사이에 두고 아파트 밀집지역과 분리된다는 단점이 있다. 6공구는 서판교 남측 끝단에 있다. 앞에 가리는 지장물이 없어 전망이 좋다는 게 장점이다.