이번 호에서는 주변 환경 조사와 점포 특성 조사에 대해 알아보기로 한다. 주변 환경 조사는 상권 내 집객시설을 살펴보고, 상권 단절 원인이 무엇인지 알아보며, 직접 경쟁점과 간접 경쟁점은 어디에서 어느 정도 규모로 영업하고 매출은 얼마 정도인지 등을 파악하는 것이다. 직접 경쟁점은 자신이 하고자 하는 업종과 동일한 아이템을 취급하는 매장을, 간접 경쟁점은 유사 업종 및 아이템을 취급하는 매장을 말한다. 예를 들어 베이커리전문점의 직접 경쟁점은 같은 상권 내 베이커리전문점이고, 간접 경쟁점은 도너츠전문점이나 햄버거전문점이다.
점포 특성 조사는 건물 규모, 층수, 방향, 위치, 모양, 업종 구성, 점포 높이, 전면 길이, 너비, 복층 구조, 창고 유무, 주차시설 등을 확인하는 것이다. 이 밖에도 시설 조사, 권리분석, 점포계약 관련 등을 들 수 있는데 이 부분은 다음 호에 설명하기로 한다.
주변 환경 조사
1. 집객시설 조사
2. 상권 단절 원인 조사
상권 단절 원인 조사란 입점할 점포가 도로를 접하는지, 도로를 접한다면 도로폭이 어느 정도인지 파악하는 것이다. 도로폭이 4차선 이상이면 상권이 분리된다고 본다. 이때 분리된 상권을 이어주는 횡단보도가 어디쯤에 있는지, 해당 점포가 횡단보도로부터 얼마나 떨어져 있는지를 살펴봐야 한다. 도로폭이 4차선 이하면 도로 양쪽으로 점포들이 어떻게 형성돼 있는지, 아파트단지 경계벽과 마주해 길게 형성된 점포들이 있는지, 점포들 중간에 단절 원인은 없는지 조사한다. 대표적인 상권 단절 원인으로 하천, 강, 공원, 공터, 4차선 이상 도로, 지하철을 포함한 철도, 그리고 학교, 운동장, 병원, 주유소, 주차장, 은행, 경정비센터, 세차장, 경사로, 계단을 들 수 있다. 이렇게 입지조사를 할 때는 자연지형물뿐 아니라 인공지형물, 장애물까지 세세하게 살펴봐야 한다.
3. 경쟁점 조사
창업자 자신이 운영할 업종 및 아이템과 동일한 업종(직접 경쟁점)은 당연히 조사해야 하고, 유사 업종(간접 경쟁점)도 조사할 필요가 있다. 경쟁점의 상품이나 메뉴, 가격, 점포 크기, 종업원 수, 대표 메뉴 혹은 상품, 시설, 영업시간, 예상매출액을 전부 조사해야 해당 상권 고객의 성향과 수준을 알 수 있으며 자신이 운영할 매장의 예상매출액도 가늠할 수 있다.
점포 특성 조사
자신이 입점할 점포의 건물이 몇 층짜리이고 넓이가 얼마나 되는지 알아보는 것은 당연하며, 이웃한 건물의 규모도 조사해야 한다. 건물 규모에 따라 입지조건(가시성, 접근성, 인지성, 홍보성, 주차 편의성)이 달라지고, 건물 규모가 클수록 인지성과 홍보성에 큰 차이가 있기 때문이다.
2. 층수
층수에 따라 입점할 업종이 달라진다. 1층은 거의 모든 업종이 입점할 수 있기에 업종 제한이 없다고 보면 된다. 지하나 2층은 1층보다 업종 제한이 많다. 예를 들어 베이커리전문점, 24시간 편의점, 프리미엄김밥전문점, 안경점, 의류전문점, 아이스크림전문점처럼 가시성과 접근성의 영향을 많이 받는 업종 및 아이템은 지하나 2층에는 적합하지 않다. 접근성이 떨어지는 3층 이상은 개인 병·의원, 보습학원, 미용실, 당구장 같은 스포츠·레저 관련 업종, 독서실, 요양원, 사무실 등이 적합하다.
3. 위치
위치 조사란 점포의 방위, 즉 동서남북 방향을 살펴보는 것이다. ‘주간동아’ 1064호에서 점포나 건물은 북향이 좋다고 했다. 특히 신선식품이나 오래 전시해야 하는 제품을 취급할 때 햇빛에 많이 노출되면 선도가 떨어지고 보관이 쉽지 않다. 특히 위치는 가시성과 접근성, 인지성과 홍보성의 영향을 모두 받는다.
4. 모양
점포 모양은 도로에 길게 접한 면이 얼마나 되는지, 삼각형 모양의 각진 점포인지, 네모반듯한 정사각형 또는 직사각형 점포인지, 앞면은 좁고 뒷면은 넓은 점포인지, 앞면은 넓고 뒷면은 좁은 점포인지, ㄱ자인지, ㄴ자인지, ㄷ자인지, 동그란지 등을 조사하는 것이다. 이때 유의해야 할 것 가운데 하나가 매장 내 기둥 상태다. 둥근 기둥인지 사각 기둥인지, 기둥이 몇 개인지를 조사해야 한다. 업종에 관계없이 정방형, 즉 정사각형이나 직사각형이 좋은 점포라고 보면 된다. 공간 활용이 용이하기 때문이다. 그중에서도 도로 전면에 길게 접한 점포가 가장 좋다.
5. 업종 구성
업종 구성은 건물 지하부터 꼭대기 층까지 어떤 업종이 입점했는지를 살펴보는 것으로, 이 과정을 통해 창업자 자신이 하려는 업종에 적합한 건물인지를 판단할 수 있다. 예를 들어 클리닉센터 건물은 주로 개인 병·의원이 입점하기 때문에 지하나 1층 점포의 경우 업종 제한이 심한 편이다. 일단 약국이 1순위이고 24시간 편의점, 베이커리전문점, 패스트푸드점, 슈퍼마켓이 적합하다. 더 세분하면 정형외과는 물리치료 및 실버용품, 안과는 안경점, 산부인과는 여성용품, 소아과는 유아용품 등 진료과목에 따라 입점하는 업종도 달라질 수 있다. 따라서 업종 구성이 어떤지를 유심히 살펴봐야 한다.
이제 입지분석 가운데 시설 조사, 권리분석, 입지확정과 점포계약, 인허가 사항 등이 남았다. 창업칼럼을 마무리하기 전 최근 경기 동향이나 시장 분위기를 감안할 때 창업을 서두르지 말 것을 당부한다. 상권 현장에서 일어나는 여러 변화 가운데 권리금과 임대료 조정이 있을 것으로 예측되기 때문이다.
