삼겹살전문점 사장이 상가 천장을 보는 이유

입지분석에서 주변 환경 조사와 점포 특성 조사까지 마쳤다면 다음 단계는 시설 조사와 권리분석이다. 점포 계약 전 가장 치밀하게 살펴봐야 할 부분이기도 하다. 점포 창업을 준비하면서 정작 이 마지막 단계에서 실수해 낭패를 보는 경우가 많기 때문이다. 시설 조사를 제대로 하지 않아 계약금을 날리거나, 권리분석을 대충 했다 개업하자마자 점포가 경매에 넘어가 거리로 쫓겨나는 일도 있다. 따라서 창업자는 개업 마지막 순간까지 긴장을 늦춰서는 안 된다. 여기서 시설 조사란 전기, 가스, 상하수도, 정화조, 화장실, 소방, 공조시설 등 점포 운영에 필요한 기본 시설을 살펴보는 것이다. 항목별로 무엇을 어떻게 조사해야 하는지 알아보자. 

1 전기

전기는 매장 운영 시 가장 기본적인 시설이다. 업종마다 필요한 전기용량이 다 다른데, 점포 규모와 아이템에 따라 차이가 크다. 먼저 점포에 필요한 시설물의 전기용량을 알아보고 전기 증설(승압) 여부를 결정해야 한다. 이는 인테리어나 전기시설 공사를 맡은 업체가 해주지만 전기 증설이 필요할 경우 그 비용을 누가 부담하느냐의 문제가 남는다. 대부분 점포를 운영할 임차인이 비용을 부담한다. 이 비용과 관련해 점포 계약 전 임대인과 미리 합의해야 한다. 명확히 합의하지 않으면 추후 다툼이 생길 수도 있다. 임차인이 전기 증설 비용을 부담하되 매장을 넘길 때 이 비용을 권리금에 포함시킬 수 있고, 임대인을 상대로 유익비상환청구를 할 수 있으며, 원상복구를 할 수도 있는 만큼 반드시 사전에 합의해야 한다. 부동산공인중개사가 알아서 처리해주겠지 했다간 나중에 문제가 생길 수도 있으니 본인이 직접 알아보고 임대차계약서에 특약사항으로 합의 내용을 명시할 필요가 있다.

2 가스

가스는 도시가스와 액화석유가스(LPG)로 나뉜다. 상가나 점포에는 당연히 도시가스가 설치돼 있으려니 여기는데, 의외로 그렇지 않은 곳이 많다. 이를 간과했다 계약 후 도시가스 설치비용을 누가 내느냐로 임차인과 임대인 간 다툼이 생긴다. 물론 도시가스 설치비용도 대부분 임차인 부담이니, 사전에 임대인과 합의해 비용 문제를 임대차계약서에 명시하는 것이 좋다. 만약 액화석유가스를 사용한다면 설치비용을 걱정하지 않아도 되지만, 그 대신 소방에 문제가 없는지 사전에 반드시 점검해야 한다.

3 상하수도

일반음식점이 입점할 때 가장 신경 써야 할 부분이 상하수도 시설이다. 업종에 따라 상하수도 용량이 다르고, 특히 음식점을 할 때 배관 용량이 너무 적으면 나중에 배관을 교체하느라 영업을 제대로 하지 못해 손해를 입을 수도 있다. 따라서 점포 계약 전 배관 용량부터 확인하고 배관을 교체할 수밖에 없다면 임대인과 의논해 교체 및 설치비용을 누가 부담할지 결정한다. 음식점 운영 시 상수도 용량이 부족하면 설거지할 때마다 큰 불편을 겪고, 하수도 용량이 부족하면 주방으로 물이 역류해 낭패를 볼 수 있다.  

4 정화조

정화조 용량은 점포 계약 전 반드시 해당 구청 담당부서에 확인해야 한다. 아니면 건물 전체 용량을 계산해 용량 부족에 따른 어려움을 겪지 않도록 대비해야 한다. 예를 들어 음식점은 신규 또는 증축 시 기존 정화조 용량을 200% 초과할 경우 반드시 확장공사를 해야 한다. 하지만 2011년 규제 완화 차원에서  6개월에 1회씩 주기적으로 청소하면 확장공사를 하지 않아도 과태료를 물지 않으며, 2012년 12월 하수도법 개정으로 정화조 용량 150% 이하는 청소 주기가 9개월 1회로 바뀌었다.  

예를 들어 건축물관리대장상 정화조 용량 65인용으로 표기된 연면적 396m2(약 120평)의 3층 건물 1층에 일반음식점 용도의 점포 1개와 공인중개사사무실 1개가 있고, 넓이는 각각 66m2(20평)이다. 2층은 사무실 132m2(40평), 3층은 방 3개와 거실 1개인 주택 132m2(40평)이다. 이 경우 1층에 일반음식점이 신규 입점할 수 있을까.

인원 산정 방식은 일반음식점은 n=0.175A, 공인중개사사무실은 n=0.075A, 사무실은 n=0.075A, 주택은 n=2.0+(R-2)×0.5이다.  n은 필요한 정화조 용량의 인원, A는 당해 용도로 사용되는 바닥 넓이, R는 호당 방 개수를 의미한다. 따라서 이 건물의 총 정화조 용량 인원수는 일반음식점+공인중개사사무실+사무실+주택(방 4개)으로 계산한다. 즉 1층 일반음식점 66m2×0.175=11.55인용, 공인중개사사무실 66m2×0.075=4.95인용, 2층 사무실 132m2×0.075=9.9인용, 3층 주택(방 4개) 2.0+(4-2)×0.5=3인용으로 정화조 용량은 총 29.4인용이다. 따라서 이 건물 1층에 음식점이 신규 입점하는 것이 가능하다고 봐도 된다.

참고로 점포를 양도·양수하면서 영업자 지위승계(명의변경)를 할 경우 정화조 용량을 계산하지 않아도 된다. 이렇게 직접 계산해보면 정화조 용량 때문에 생기는 다툼을 예방할 수 있다.

5 공조시설

공조시설이란 일반적으로 덕트시설이라고도 하는데, 건물 안에 설치된 환기장치와 냉난방 덕트를 가리킨다. 삼겹살전문점은 연기와 냄새 때문에 공조시설 유무가 매우 중요하다. 건물 자체에 공조시설이 있으면 다행인데, 만약 없거나 용량이 부족하다면 추가로 시설을 마련해야 한다. 점포 계약 전 이 부분을 간과하면 막상 영업을 시작한 후 매장 안에 연기가 차고 냄새가 배출되지 않아 애먹을 수 있다. 또 취급하는 음식 종류에 따라 냄새 때문에 외부에 집진기를 설치해야 하는 경우도 있다. 이때 마땅한 장소가 있는지도 먼저 알아봐야 한다. 집진기 설치 문제로 인근 매장과 다툼을 벌이는 사례가 잦다.

6 화장실

건물 내 공동화장실을 사용할지, 매장 안에 별도로 화장실을 설치할지 결정해야 한다. 비싼 임대료를 생각하면 공동화장실을 이용하는 게 유리하고, 고객 서비스 측면에서는 매장 안에 별도로 화장실을 설치하는 것이 좋다. 이는 자신이 운영할 매장 환경에 맞게 결정하면 된다.

이처럼 시설 조사란 자신이 운영할 점포에 적합한 시설이 구비돼 있는지 하나하나 따져보는 것이다. 그래야만 생각지도 못했던 비용이 추가로 발생하지 않을 뿐 아니라 공사 기간, 시설비 반환, 개업 일정 등에도 차질이 생기지 않는다. 하지만 지금까지 수없이 창업 컨설팅을 했지만 상하수도와 정화조 용량까지 꼼꼼히 따지는 창업자는 많지 않았다.