계약에는 권리양수도계약과 점포임대차계약 두 가지가 있다. 권리양수도계약은 기존에 운영하는 매장에 대해 새로운 임차인이 권리금을 지급하고 체결하는 계약을, 점포임대차계약은 새로운 임차인(매장을 양수하는 사람)과 건물주(임대인)가 체결하는 계약을 말한다. 권리양수도계약에서 가장 신중하게 접근해야 할 부분은 권리금 협상이고, 점포임대차계약에서는 임대 기간과 임대료 인상률에 신경 써야 한다.
권리금을 협상하는 방법에는 크게 3가지가 있다. 첫째, 매장을 파는 사람(양도인)이 받고 싶은 금액을 제시하면 중개하는 사람이나 매장을 사는 사람(양수인)이 양도인과 협상해 합의된 권리금으로 계약을 체결하는 방법이다. 이 경우 시간과 심리 싸움이 관건이다. 성급하게 덤비는 사람이 손해를 보기 마련이기에 누가 밀고 당기기를 잘하느냐에 따라 권리금이 달라진다. 이 방법은 명확한 근거 자료가 없기 때문에 ‘고무줄 권리금’이라고도 한다.
둘째, 상권분석전문가나 점포개발전문가의 권리금 산정에 따라 계약하는 방법이다. 전문가가 여러 자료(부가가치세 신고, 소득세 신고, POS(point of sales · 판매시점 정보관리시스템) 장부, 감가상각 및 손익분석 자료 등)를 바탕으로 합리적인 권리금을 산정해 계약하는 것이다. 하지만 이 방법은 양도인이 가장 싫어하는 형태다.
셋째, 상가건물 임대차보호법을 활용하는 방법이다. 이 방법은 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 1호에서 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다’고 돼 있다. 여기에서 눈여겨볼 부분은 ‘3개월 전부터 임대차 종료 시까지’다. 다시 말해 매장을 운영하는 기존 임차인이 권리금을 받아 나가려면 계약 종료 3개월까지로 기간이 한정돼 있기 때문에 매장을 양수하려는 사람은 반드시 점포임대차계약서를 확인한 뒤 권리금 협상에 임해야 된다.
기존 임차인은 대부분 6개월 전부터 매장을 처분하려 움직이고 3개월 전 무렵 임대인에게 권리금을 수수할 수 있도록 협조 요청을 하기 때문에 이 3개월 전이라는 조항만 잘 활용하면 권리금을 깎을 수 있다. 즉 양수인이 이 핑계 저 핑계를 들어 계약 일정을 차일피일 미루면 양도인이 3개월 전이라는 한정된 기간에 압박을 받는 것이다.
여기에 한 가지 더 추가하자면 한국감정원을 이용하는 것이다. 2015년 5월 13일 상가건물 임대차보호법이 개정되면서 권리금 산정 및 컨설팅 업무를 한국감정원이 전담하게 됐지만 일감 몰아주기 의혹이 제기돼 아직까지 평가업무를 실시하지 않고 있다.
권리금 협상과 권리양수도계약
권리양수도계약은 매장을 사고팔면서 권리금을 주고받는 양 당사자가 협상을 통해 합의한 내용을 권리양수도계약서에 기재하면서 양수도 금액과 지급 시기 및 조건, 기타 사항 등을 포함하는 것을 말한다. 이렇게 합의된 내용대로 작성이 끝나면 상호 서명한 뒤 날인을 하면 계약이 성립된다.권리양수도계약은 권리금 협상이 최대 관건이다. 문제는 권리금 산정이 말처럼 쉽지 않다는 것이다. 양도인은 많이 받고 싶고, 양수인은 적게 주고 싶어 하는 것이 당연지사. 따라서 이론적으로 접근하기엔 무리가 따를 수밖에 없다. 권리금 협상이 끝난 뒤에는 권리금을 세무서에 신고할 것인지 하지 않을 것인지도 협의하게 되는데, 최근에는 신고하는 경우가 많다. 상가건물 임대차보호법 개정안으로 권리금을 신고하지 않으면 불이익을 받기 때문이다.
최근 필자가 참여한 한 복어전문점의 권리양수도계약 체결 사례를 살펴보자. 세무서에 신고하는 조건으로 양도인은 처음에 권리금 1억5000만 원을 요구하다 2000만 원을 깎아 최종 1억3000만 원을 제시했다. 하지만 필자는 주변 권리금 시세를 조사한 뒤 가장 최근 계약한 권리금 사례를 참고하고 권리금 산정(바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금 합산) 방법 등을 종합해 1억 원이 합당하다고 봤다. 물론 양도인이 거절했고 2주의 시간이 흘러갔다. 다시 제시한 내용이 권리금 1억 원에 대한 부가가치세와 소득세 부분을 양수인이 책임지는 것으로, 이 조건으로 계약을 체결했다. 즉 1억 원에 대한 부가가치세 1000만 원과 1억1000만 원에 대한 원천징수세액을 양수인이 납부하는 조건이었다. 이렇게 함으로써 양도인은 세금으로부터 자유로워졌고, 양수인은 비용 처리를 함으로써 양쪽 모두 만족한 결과가 됐다.
권리양수도계약서의 기본 구성 항목(금액, 계약 일자, 중도금 일자, 잔금 일자 등) 외에도 양도인과 양수인의 인적사항 등을 꼼꼼히 기록하는 것이 좋다. 그리고 특약사항에는 앞에서 이야기한 것처럼 권리금 내용과 점포임대차계약이 체결되지 못할 경우 권리양수도계약은 원천 무효로 계약금은 이유 없이 반환한다는 조항을 넣으면 된다. 그리고 임차료가 예상 외로 많이 인상될 때는 한 번 더 협의한다는 내용을 넣고 합의가 안 될 경우에는 계약금을 돌려받는다는 조항을 넣으면 되는 것이다.
점포임대차계약과 특약사항
점포임대차계약은 새로운 임차인과 임대인이 체결하는 것으로 쌍방이 계약 조건에 합의해야 성사된다. 별도의 특약사항을 넣기도 하는데, 주로 임대인은 임차인에게 화해조서를 요구하고 임차인은 계약기간과 월세 인상률에 대한 내용을 요구한다. 여기서 화해조서란 부동산용어사전에 ‘화해란 당사자가 서로 양보하여 분쟁을 해결하는 것을 약정하여 성립하는 계약을 말하고, 화해조서란 소송상의 화해, 제소전의 화해의 내용이 기재된 조서를 말한다’고 설명돼 있다. 이렇게 화해조서는 임대차계약 체결과 동시에 작성하고 그 내용과 특약사항, 그리고 임대인의 요구사항 등은 임차인과 함께 법원에 출석해 판사가 판결하게 돼 있다. 따라서 화해조서는 기판력과 집행력을 갖기 때문에 별도 소송 없이 화해조서 정본을 가지고 관할 법원에 가서 집행문을 부여받아 명도집행을 할 수 있다. 즉 소송에서 판결문 같은 효력을 가져 화해조서 때문에 한마디도 못 하고 쫓겨나는 경우도 많다.계약서 작성 시에는 임대료(보증금과 월차임), 임대기간(원칙 1년, 통상 2년), 계약 일자, 계약금액, 지급일(계약금, 중도금, 잔금), 일반관리비 등과 임대인 및 임차인의 인적사항 등을 기재하면 된다. 주의해야 할 점은 계약 당사자가 직접 계약서를 작성해야 하고 대리인이 할 경우 위임장과 인감도장, 인감증명서를 첨부해야 한다는 것이다. 특히 명의인(임대인)의 배우자라 하더라도 반드시 위임장과 인감도장, 인감증명서를 첨부해야 된다. 일부 부동산중개업소에서는 위임장이나 인감증명서를 복사해 보여주는데 이런 경우 법적 효력이 없으므로 조심해야 한다.
또 주의해야 할 점은 계약 내용 가운데 임대기간은 시설비 및 권리금 등에 대한 초기 투자비를 감가상각을 통해 원만하게 회수할 수 있느냐 없느냐와 직접적인 연관이 있기 때문에 초기 투자비용을 고려해 결정해야 한다는 것이다. 점포비용(임차료, 권리금)을 포함해 2억 원 이내일 때는 통상적으로 2년, 3억 원 이내일 때는 3년, 5억 원 이상일 때는 5년으로 임대기간을 정한다.
월세(차임)와 월세 인상률도 순이익에 직접적인 영향을 미치기 때문에 중요하다. 실제 점포를 임대차계약할 때는 계약기간을 2년으로 하지만 3년을 확보하고자 노력하고, 1년 단위로 재계약하는 조건이라면 재계약 시 월세 상한율이 10%를 넘지 않도록 한다.
가능하면 전세권을 설정하는 것이 좋지만 때에 따라서는 근저당 설정을 하기도 한다. 하지만 대부분 상가건물 임대차보호법에 의해 보호를 받기 때문에 전세권이나 근저당 설정을 하지 않는 것이 추세다.
