Q_ 갑은 서울 강남에 주택을 한 채 보유하고 있는데, ‘고가 주택’은 1가구 1주택에 해당하더라도 양도소득세가 비과세되지 않는다는 말을 들었다. ‘고가 주택’ 양도 시 어떤 불이익이 있는지?

고가 주택이란 주택 및 이에 부수되는 토지를 양도할 때 실지거래가액의 합계가 6억원을 초과하는 것을 말하며, 양도 시의 불이익은 다음과 같다.

A_ 첫째, 고가 주택을 양도할 때는 1가구 1주택으로서 비과세 요건을 갖췄다고 하더라도 6억원을 초과하는 부분에 대해서는 과세가 된다. 즉, 양도가액이 6억원을 초과하지 않는 부분에 대해서만 비과세 혜택을 받는 것이다.

둘째, 실지거래가액으로 양도소득세를 계산한다. 부동산 양도소득세는 원칙적으로 기준시가에 의거해 계산하지만, 고가 주택을 양도하는 경우에는 실지거래가액에 의해 계산한다. 실지거래가액으로 계산하면 기준시가보다 세금이 많이 나오므로 불리하다.

올해부터 1가구 2주택자와 비사업용 나대지·잡종지 및 부재지주 농지, 부재지주 임야, 부재지주 목장 용지의 경우는 실지거래가액으로 과세하도록 세법이 개정됐음에 유의해야 한다. 그리고 겸용주택으로서 주택 면적이 주택 외 면적보다 커서 전체를 주택으로 보는 경우에는 주택 외 부분을 포함한 전체 실지거래가액을 기준으로 고가 주택을 판정한다는 점도 알아둬야 한다. 주택에 해당하는 부분만 안분계산해 판정하지 않는 것이다.



정리하면, 갑의 경우 겸용주택 양도 시 주택 외의 부분을 포함한 전체 실지거래가액을 기준으로 고가 주택 여부를 판단하며, 비록 1가구 1주택 비과세 요건을 갖췄다 하더라도 양도가액이 6억원을 초과하는 부분에 대해서는 과세가 된다.