지난가을 한 베이커리 프랜차이즈점 점포개발팀장이라는 사람으로부터 항의를 받은 적이 있다. 그는 필자가 인터넷 블로그에 올린 상권분석 관련 글에서 남북 방위가 잘못됐다고 지적하며 공개적으로 비난했다. 블로그 내용에 오류가 있는지 확인하려고 다시 지도를 봤지만 잘못된 점이 없었다. 상대에게 무슨 근거로 그런 말을 했는지 궁금해 물었더니 모 음식점 블로그에 나온 방향과 다르다는 것이었다. 그의 말에 따르면 필자가 상권 특성을 거론한 지하철역은 역세권으로 남부상권과 북부상권으로 나뉘는데, 두 상권을 반대로 설명했다는 것이었다. 알고 보니 음식점 블로그가 남북 방위를 거꾸로 설명해놓아 생긴 오해였다. 잘못된 정보를 바탕으로 항의와 비난을 한 그에게 방위(方位)에 따른 동서남북과 상하좌우를 설명하고 모바일이든 컴퓨터든 지도를 보면서 직접 확인하라고 했더니 그다음 날 사과 한마디 없이 비난 댓글을 지우고 사라졌다. 이어 ‘방향을 잘못 봤다’는 문자메시지를 보내온 것이 전부였다. 프랜차이즈점 점포개발팀장이 이 정도라면 일반인의 방위 개념은 어떤지 미뤄 짐작할 수 있다.
방위를 활용한 상권범위 설정
그렇다면 방위란 무엇이며 방향은 왜 중요할까. 사전에서 방위는 ‘공간의 어떤 점이나 방향이 한 기준의 방향에 대해 나타내는 어떠한 쪽의 위치. 동서남북 네 방향을 기준으로 해서 8, 16, 32 방향으로 세분한다’고 설명돼 있다.
상권조사에서 동서남북을 보는 것은 풍수지리와도 무관치 않다. 예를 들어 점포가 반드시 서울에 가까운 북쪽 방향이어야 한다거나, 서울 명동을 서쪽 방향에 둔 상권이어야 한다거나, 점포 출입구는 반드시 북향이어야 한다는 식이다. 이처럼 풍수지리를 따지는 것이 근거 없는 미신처럼 보이지만, 작은 가게를 하나 마련할 때도 방위를 중시하고 그에 맞는 업종을 선택하는 것은 매우 과학적인 판단이다.
상권분석 첫 단계인 도로를 파악할 때도 방위를 함께 봐야 한다. 즉 도로와 길이 어느 방향으로 나 있는지 알아야 해당 상권의 경계를 명확히 설정할 수 있다. 상권조사를 할 때 주로 사용하는 방위는 8방위다. 동서남북뿐 아니라 그 사이사이 북동, 남동, 남서, 북서로 세분화해 살펴본다. 이렇게 8방위에 따라 상권의 8개 방향 꼭짓점에 있는 건물이나 점포를 지도상에 표시한 후 선으로 연결하면 그것이 해당 상권의 범위가 된다. 이것을 좁은 의미의 상권이라고 한다.
이런 방법으로 상권분석 범위를 넓히면 신도시 상권분석에도 활용할 수 있다. 신도시 상권은 기반시설이 완벽하게 마련되지 않아 입주민은 상당 기간 불편을 겪을 수밖에 없다. 그리고 아파트 가구 수에 비해 상업지역을 넓게 개발하기 때문에 입주 초기에는 공실이 많고 장사도 잘 안 된다. 게다가 임대료도 비싸 상가에 들어오는 점포 사람이 적다. 이런 이유 때문에 8방위를 바탕으로 상권범위를 잘 설정해야 한다. 개발 당시부터 상업지역 범위를 설정해놓은 신도시 상권은 기존 점포들을 8방위에 따라 찾고, 지도 위에 표시한 후 상권범위 지도를 그리면 된다. 이런 과정을 거쳐 상권범위를 좁혀야 실패를 줄일 수 있다. 그리고 기존 가구 수와 인구 수를 고려하고, 향후 입주할 가구 수와 인구 수 등을 감안해 업종을 선정해야 한다. 이처럼 방위에 따른 상권범위 설정은 신도시 상권 창업에서 아주 중요한 요소다. 그래서 신도시 상권 입주 초기에는 배달전문점이 장사가 잘되는 것이다.
방향에 민감한 업종, 방향과 무관한 업종
이렇게 방위에 따라 상권범위를 설정할 경우 지도를 볼 때 ‘상북하남(上北下南)’만 기억하면 된다. 즉 지도 위쪽은 북쪽이고 아래쪽은 남쪽이다. 이 방위표에 따라 동서남북과 북동, 남동, 남서, 북서 8방위를 잡고 포털사이트가 제공하는 지도를 통해 해당 상권의 범위나 위치를 그리면 된다. 이러한 도로와 방위, 점포 방향과 위치, 상권범위 설정, 업종과 점포 방향의 상관성 등 정량적 분석을 위한 준비를 마쳤다면 성공 창업으로 가는 상권분석의 밑바탕이 될 것이다.방위가 업종 선정과 무슨 관계가 있을까, 의아한 이도 있겠지만 하루 동안 현장에 나가보면 답이 나온다. 예를 들어 신선식품인 채소와 과일, 생선을 취급하는 가게를 운영하고자 할 때는 가능한 한 햇볕이 많이 드는 방향을 피해 북향 점포가 적당하다. 남향이나 동남향 점포일 경우 햇볕으로 상품이 빨리 시들거나 상하기 쉽기 때문이다. 또한 여름철에는 냉방비가 많이 들고, 그늘을 위해 차양을 치다 보면 점포 앞 매대 진열에 지장이 생기는 등 여러 약점이 드러난다. 실제로 이런 주의사항을 무시한 채 동남향 점포에 생선가게를 개업했다 6개월도 견디지 못하고 문을 닫은 사례도 있다.
이처럼 상품이나 서비스에 따라 방위를 보고 점포를 마련해야 하는 경우가 적잖다. 물론 저녁시간 이후 영업하는 업종이나 장사가 잘돼 상품 회전율이 높은 코너 입지는 방위에 신경 쓸 필요가 별로 없다. 예를 들어 음식점이라도 저녁시간에 장사하는 삼겹살전문점, 꼬치구이전문점, 치킨호프집과 커피, 베이커리 등 회전율이 높은 테이크아웃전문점이나 배달전문점은 방위의 영향을 거의 받지 않는다.
마지막으로 물류와 관련해서도 도로와 방향이 중요하다는 점을 잊지 말아야 한다. 물류 장소가 남향이나 동남향일 경우 햇볕에 노출되는 시간이 길어 상품을 하차할 때 온도에 민감한 식재료나 신선식품은 빨리 시들거나 부패할 수 있기 때문이다. 특히 돼지고기나 쇠고기 등 육류는 이런 부분에서 아주 취약하다는 사실을 명심하자.
신선식품 가게를 운영하고자 할 때는 방위가 무척 중요하다. 특히 남동향 점포는 하루 종일 직사광선에 노출돼 식품의 신선도를 유지하기 어렵다.
