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핵심 콕! 부동산 특강

잘 고른 근린상가, 열 효자보다 낫다

동네 약국·학원 ·병원 등 실생활 업종 … 목 좋은 지하철 역세권 노려볼 만

  • 성종수 부동산 포털 ㈜알젠(www.rzen.co.kr) 대표

잘 고른 근린상가, 열 효자보다 낫다

잘 고른 근린상가, 열 효자보다 낫다

병원과 금융회사 지점, 학원 등이 몰려 있는 서울의 한 근린상가 건물.

전남 해남에서 중학교를 졸업하고 서울로 올라온 최경민 씨. 최 씨는 목욕탕 때밀이, 벽지도매상 배달부 등 온갖 잡일을 해 모은 돈을 근린상가에 투자해 ‘작은 부자’가 됐다.

최 씨에게 처음 기회가 찾아온 것은 2001년 초. 그는 경기 부천시 중동신도시의 12평짜리 근린상가를 샀다. 건물주가 사업이 망해 급하게 내놓은 물건이었다. 값은 9800만원. 최 씨는 상가를 사자마자 보증금 3000만원, 월 임대료 110만원에 세를 놓았다. 그런데 1년 만에 상가를 1억7000만원에 사겠다는 사람이 나타나 그 값에 팔았다. 종자돈을 늘린 최 씨는 이후 서울의 지하철 역세권과 택지개발지구 등지의 근린상가에 투자해 재산을 불려나갔다.

최 씨는 현재 20억원이 넘는 부동산 자산을 갖고 있다. 큰 부자는 아니지만 셋방살이를 전전하던 때를 생각하면 여느 갑부 부럽지 않다. 최 씨는 역세권 근린상가만 고집했다. 하지만 근린상가 공급이 아주 많거나, 조건이 좋아도 임대료 등을 감안한 매매가격이 너무 높은 상가는 투자 대상에서 뺐다.

최 씨와 반대의 경우도 있다. 공기업에서 퇴직한 이희정 씨는 경기 부천시 상동택지지구의 근린상가 4층을 구입했다가 낭패를 봤다. 퇴직금과 저축한 돈을 모두 투자했는데, 수익은커녕 손해를 보고 있다. 이 씨가 매입할 때만 해도 회사 사무실로 임대되고 있었는데 매입 후 6개월도 안 돼 빈 상가가 되고 말았다. 입주 회사가 두 달이나 임대료를 밀리더니 어느 날 말도 없이 도망가버린 것이다. 알고 보니 그 회사는 다단계 판매회사였다.

이 씨는 2층 이상의 근린상가 점포는 임차인의 업종을 잘 선택해야 한다는 사실을 소홀히 했음을 뒤늦게 깨달았다. 그 후 세를 내놓았으나 임차인을 구하기가 쉽지 않았다. 이 씨가 투자한 이후 그 지역에 근린상가가 많이 들어섰기 때문이다. 이처럼 근린상가 공급이 넘쳐나는 판에 4층 점포를 제값에 세놓기를 기대하기는 쉽지 않았다. 할 수 없이 임대료를 내려 임차인을 구했지만 10개월을 버티지 못하고 임차인이 바뀌었다. 시간이 갈수록 ‘죽은 상가’가 돼가고 있는 것이다.



근린상가란 대체로 동네에 건물 형태로 따로 들어선 상가를 말한다. 근린은 생활권에 가까이 있다는 뜻의 건축법 용어다. 업종은 약국·학원·병원 등 실생활과 관련 있는 것이 많다. 4~5층 규모가 대부분이지만 갈수록 대형화, 전문화되는 추세다. 도심에서는 역세권이나 사무실 밀집 지역, 대학가나 신도시의 경우 아파트 단지가 밀집된 지역에 근린상가가 많다. 택지를 개발하는 지역은 택지지구 안에 상업용지를 공급해 근린상가를 유치한다.

유망 근린상가 고르는 10가지 방법

1. 첫째도 목, 둘째도 목이다 근린상가는 택지개발지구나 일반 대로변에 있어서 다른 상가와 경쟁관계에 있을 수밖에 없다. 따라서 목이 경쟁력이다. 사람이 모이는 상권을 찾아야 한다. 상가 주변에 인구가 많고 사람이 자주 다니는 곳일수록 좋다. 다시 말해 동선(動線)이 좋아야 한다. 가만히 보면 스타벅스 커피전문점 등 잘되는 업종은 죄다 좋은 상권에 몰려 있다. 이는 무엇을 말할까. 목이 가장 중요한 투자 포인트라는 뜻이다.

잘 고른 근린상가, 열 효자보다 낫다

한 상가 분양업체가 설치한 모델하우스에서 도우미의 설명을 듣고 있는 ‘예비’ 투자자들.

2. 지하철 역세권, 대로변 근린상가를 잡아라 상가 투자 경험이 없는 이들일수록 오가는 사람이 많은 곳이 안전한 투자처다. 이런 곳은 이미 검증됐기 때문에 매매가가 비싸 수익률이 낮지만 그래도 초보자에게는 괜찮다. 실패 확률이 적기 때문이다. 역세권 중에서 수익률이 높은 곳은 어디일까. 지금은 역세권이 아니지만 앞으로 역세권으로 바뀌는 곳이다. 이런 곳은 값이 덜 올라 있다. 부동산은 눈에 보이는 결과가 나와야 사려는 사람들이 본격적으로 몰린다. 역사가 들어선다는 사실이 이미 알려져 있더라도 아직 개통이 안 된 곳은 상가 값이 덜 오른 경우가 많다. 이런 곳을 공략하면 큰 수익을 올릴 수 있다.

3. 퇴근길 상권을 보라 사람들은 보통 퇴근 때 물건을 산다. 따라서 출근 때보다 퇴근 때 북적거리는 상권이 좋다. 이런 곳에 있는 근린상가의 가치는 높다. 그리고 소비자들은 편한 것을 좋아한다. 차가 많이 오가는 넓은 도로가 있으면 소비자들은 살 물건이 있어도 길을 건너는 것을 꺼리므로 이 점 또한 유의해야 한다.

4. 적절한 권리금은 아끼지 마라. 권리금은 영업권이다. 권리금이 붙어 있다는 것은 무엇을 말할까. 장사가 잘된다는 뜻이다. 상권이 좋으면 권리금이 붙는다. 권리금이 없으면 처음에는 투자 비용이 적게 들어 좋지만 임대가 안 돼 빈 점포가 생길 위험이 커진다. 물론 권리금이 지나치게 높으면 그만한 가치가 있는지를 따져봐야 한다. 주변 임대료와 상가의 매출 등을 따져 권리금이 너무 많이 붙어 있으면 발을 빼는 게 안전하다.

권리금 없이 사야 하는 상가도 있다. 분명히 권리금이 붙을 만한 상가인데, 경기가 나쁠 때 지어져 권리금이 없는 상가라면 투자해야 한다. 새로 지은 근린상가도 간혹 상권이 형성되지 않아 권리금이 없는 경우가 있다. 이런 상가 중 장래에 상권 형성이 확실하게 기대되는 곳은 과감히 투자해도 된다.

5. 주변에 노점상이 있는지 살펴라 흔히 노점상이 있으면 상가에 타격을 줄 것이라고 여긴다. 그러나 사실은 그 반대다. 노점상이 자리잡고 있는 곳은 그 지역에서 가장 목이 좋은 곳인 경우가 대부분이다. 노점상이 주변 상가의 매출을 갉아먹는 것은 극히 일부분이다. 오히려 사람들을 불러 모으고 상권을 살리는 기능을 한다. 노점상과 상가는 알고 보면 공생관계다.

6. 상가 모양이 예쁜지 보라 사람들이 움직이는 라인, 즉 동선에 가로로 길게 뻗어 있는 상가일수록 좋다. 상가의 앞면이 길고 뒤는 좁아야 한다. 상가의 앞면이 좁고 안쪽이 긴 상가는 평수가 커도 죽은 면적이 많다. 앞이 넓어야 소비자들이 쉽게 볼 수 있다. 얼굴 면적이 커야 잘 보인다는 말이다. 이런 상가는 장사가 잘된다. 임대료를 많이 받을 수 있고, 빈 점포도 안 생긴다. 나중에 팔 때 당연히 값을 후하게 받을 수 있다.

7. 신도시에서 소형 상가는 조심하라 상가 투자는 ‘경쟁력을 갖춘 상가’를 고르는 작업이다. 경쟁력이 있는 상가란 주변 상가보다 손님을 더 많이 끌어들이는 상가다. 주택가에 있는 근린상가는 경쟁력을 해치는 주변 상가가 많지 않다. 하지만 신도시에 있는 근린상가는 다르다. 바로 옆에 대형 백화점과 할인점이 수두룩하다. 근린상가가 이들 골리앗과의 싸움에서 이기려면 뭔가 달라야 한다. 이른바 차별성이다. 백화점이나 할인점에 없는 업종이 들어선 상가가 안전하다. 음식타운 등 전문 상가가 모여 있는 곳이어도 괜찮다. 같은 값이면 그 지역의 대표 상권에 있는 대규모 상가가 안전하다. 주차시설이 잘되어 있고, 대형 주차장에 인접한 상가여야 함은 물론이다.

8. 층마다 특성에 맞는 업종을 들여라 노래방을 1층이나 2층에 들이면 장사가 잘 안 된다. 1층은 패스트푸드, 편의점, 약국이 좋다. 2층은 커피숍, 미용실이 유리하고, 3층 이상은 학원이나 병원, 의원이 무난하다.

9. 상가를 분양받을 때는 시기를 잘 골라라 분양을 받는다면 초기에, 임대는 입점 6개월 전후가 괜찮다. 목이 좋은 상가라고 판단되면 분양 초기에 좋은 위치의 상가를 선점해야 한다. 임대라면 상권이 어떻게 형성되는지를 지켜보고, 입점 6개월 전후에 계약하는 것이 안전하다.

10. 시행사를 점검하라 시행사는 상가를 짓는 업체다. 흔히 건설업체가 짓는다고 알고 있지만 공사는 건설사가 하고, 사업의 모든 것을 책임지는 것은 시행사다. 따라서 시행사가 부도가 나거나 분양 대금을 빼돌리면 계약자들은 큰 손해를 보게 된다. 이를 막으려면 시행사의 인지도나 시행 경험을 알아봐야 한다. 신용도가 높고 경험이 많은 회사일수록 상권 활성화에 유리하다. 물론 일반인들이 이를 알기란 쉽지 않은 일이다. 그만큼 발품을 팔아야 한다.



주간동아 535호 (p46~47)

성종수 부동산 포털 ㈜알젠(www.rzen.co.kr) 대표
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