최근 아파트 시장은 혼란스럽기만 하다. 아파트값이 약세로 돌아서긴 했지만 이 추세가 계속되리라고 믿는 사람은 드물다. 오르기만 하던 아파트값이 떨어지니 오히려 더 헷갈린다고나 할까. 물론 아파트값 약세의 직접적 원인은 정부가 잇따라 내놓고 있는 각종 부동산 대책이다. 정부는 올해 들어서만 벌써 1·11대책, 1·31대책 등 두 번이나 칼을 빼들었다.

과연 이런 흐름은 언제까지 계속될까. “지금 사지 말고 기다리라”는 정부 말을 믿어도 괜찮을까. 혹 정부 말을 믿었다가 영영 내 집 마련 기회를 놓치기라도 하는 것은 아닐까. 실수요자들 처지에서는 불안과 고민이 많을 수밖에 없다. 과연 앞으로 집값은 어떻게 될까.

결론적으로 얘기하면 실수요자의 경우 당분간 관망하라고 권하고 싶다. 현재의 약세가 ‘당분간’ 이어질 것으로 예상되기 때문이다. 물론 일부 전문가들 사이에서는 “지금이야말로 매수 적기”라는 얘기도 있으나 실수요자들에게는 피부에 와닿지 않는 얘기다.

현재 시장에 영향을 주는 대책은 지난해 11·15대책과 올해 나온 두 차례의 대책 등 모두 세 가지다. 그러나 주택공급 확대를 골자로 한 11·15대책의 경우 오름폭 감소는 그리 크지 않았다. 서울 노원·도봉구 등과 수도권 비인기 지역을 중심으로 매수세가 여전했기 때문이다.

본격적인 안정세를 보이기 시작한 것은 1·11대책 발표 이후의 일이다. 일단 수치상으로 ‘닥터아파트’(www.drapt.com)의 시세 통계를 살펴보면 1·11대책이 나오기 전(1월5일 조사) 수도권 아파트값은 전주와 비교해 평균 0.13% 오른 것으로 나타났다. 12월 마지막 주(0.16%)와 비교해 다소 오름폭이 줄긴 했지만 차이는 크지 않았다.



그러나 1·11대책이 나온 뒤 일주일 후(1월19일) 시세조사 결과 수도권 아파트값 오름폭은 전주와 비교해 평균 0.10%포인트 줄어든 것으로 나타났다. 그리고 2월2일 조사에서는 마침내 하락세를 기록했다. 1·11대책의 핵심은 분양가 상한제 확대와 청약가점제 조기 시행 등이다.

주간 단위로 수도권 아파트값이 하락세를 기록한 것은 2006년 7월 첫 주(7월7일) 이후 처음이다. 당시는 그해 9월 기반시설부담금제의 본격 시행을 앞두고 초기 재건축 단지들이 약세를 보인 데 따라 수도권 아파트값이 하락했다.

강남권 재건축 하락세

지역＼조사시기	1월5일	1월12일	1월19일	1월26일	2월2일
서울	0.13	0.14	0.03	0.03	-0.06
신도시	0.07	0.04	0.03	0.02	0.03
경기도	0.12	0.15	0.05	0.05	0.02
수도권	0.13	0.14	0.04	0.04	-0.02

1·11대책 발표 이후 수도권 아파트값 오름폭이 줄어드는 것은 서울 강남권 재건축 아파트값이 떨어지고 있기 때문이다. 1·11대책 직후부터 2월 첫 주까지 강남권 아파트값 변동률은 마이너스를 기록했다. 그리고 이런 하락폭은 시간이 갈수록 커졌다.

실제 서울 송파구 잠실동 주공5단지 36평형의 경우 대책 발표 전에는 평균 15억8500만원의 시세를 기록했지만, 대책 이후 2월 초에는 14억7000만원으로 평균 1억1000만원 이상 호가가 빠졌다. 강남구 개포동 주공1단지 22평형도 대책 발표 후 6000만원이 떨어져 2월 초 10억2000만원의 시세를 형성하고 있다.

그렇다면 1·11대책 이후 재건축 아파트값이 떨어진 이유는 무엇일까. 크게 두 가지로 요약된다. 가장 먼저 언급할 수 있는 것이 대출규제다.

1·11대책의 핵심 중 하나가 투기지역에서 1인 1건 담보대출 규제다. 즉, 투기지역에서 1인이 2건 이상의 아파트 담보대출이 있을 경우 대출을 강제로 1건으로 줄이겠다는 것이다.

이 조치는 투자자 처지에서는 부담이 아닐 수 없다. 특히 재건축의 경우는 실제 거주 수요보다 투자 수요가 많은 만큼, 대출을 통해 재건축을 소유한 투자자들은 급매물을 내놓을 수밖에 없는 상황인 것이다. 공급이 늘어나다 보니 당연히 가격이 떨어진 셈이다.

또 다른 이유는 매수자들의 관망세다. 사실 예전 같으면 ‘학습된 대기수요’가 시장 조정기를 맞아 매수에 나서곤 했다. 즉 시장이 매도자 위주에서 매수자 위주로 바뀌는 순간, 가격 조정이 가능한 틈을 타 급매물을 노리는 대기수요가 항상 있었다.

하지만 이번 1·11대책 이후 시장 상황은 예전과 다르다. 정부가 한편으로는 자금줄을 막고, 다른 한편으로는 민간아파트 분양가 상한제 적용, 청약가점제 조기 시행, 공공물량 확대 공급 등의 정책을 내놓자 집값 전망이 불투명해졌다.

이에 따라 매수자들의 관망세도 강해져 웬만해선 시장에 나서지 않는 것이다.

강북권, 경기 비인기 지역은 여전히 오름폭 커

지역＼조사시기	1월5일	1월12일	1월19일	1월26일	2월2일
강남구	0.03	0.05	-0.07	-0.09	-0.12
강동구	0.06	0.39	-0.08	-0.18	-0.10
서초구	0.03	0.04	0.02	-0.05	-0.08
송파구	0.09	0.13	-0.14	0.05	-0.38
서울	0.13	0.14	0.03	0.03	-0.06

반면 서울 강북권 도봉구나 노원구, 경기 비인기 지역인 시흥과 의정부 등의 아파트값은 여전히 강세를 보이고 있다. 실제 ‘닥터아파트’ 주간 아파트값 변동률을 비교해보았을 때 1·11대책 전후 이들 지역의 아파트값 상승률은 서울, 경기지역의 평균 상승률을 웃도는 모습을 보이고 있다.

이는 거래량과 무관하지 않아 보인다. 실제로 많은 거래가 이뤄지면서 아파트값이 올랐다는 얘기다. 한국토지공사의 아파트 거래실적을 보면 2006년 11월 수도권 아파트 거래 실적은 9만3114건이다. 이 같은 거래량은 2000년 이후 월간 단위로는 최대다.

지역적으로 서울의 경우 25개 구 가운데 노원구와 도봉구(1946건)의 아파트 거래량은 서울 총거래 가운데 1, 2위를 차지했다. 특히 노원구는 4443건이 거래돼 그달 서울지역 최대 거래건수를 기록했다.

경기 비인기 지역인 시흥과 의정부의 거래량도 많기는 마찬가지였다. 경기(신도시 포함)에서 아파트 거래가 있었던 44개 지역 가운데 11월 한 달 동안 2000건 넘게 아파트가 거래된 곳은 8곳에 불과했으며 시흥과 의정부가 여기에 포함됐다.

그렇다면 앞으로 수도권 아파트 시장은 어떻게 될까. 특히 2월에는 설 연휴가 있다. 통상 설 등 명절 후에는 매수자들이 본격적으로 시장에 참여하는 만큼 아파트값도 오르게 마련이다. 따라서 설 이후 시장 전망에 관심이 모아진다.

지역＼조사시기	1월5일	1월12일	1월19일	1월26일	2월2일
노원구	0.40	0.21	0.24	0.12	0.04
도봉구	0.62	0.40	0.10	0.16	0.15
서울	0.13	0.14	0.03	0.03	0.06
시흥	0.45	0.28	0.14	0.45	0.07
의정부	0.21	0.68	0.14	0.25	0.18
경기	0.12	0.15	0.05	0.05	0.02

설 이후 수도권 아파트값 약보합세 지속 전망

설 이후에도 아파트값은 약보합세를 지속할 것으로 전망된다. 이는 매수자들의 관망세가 지속될 가능성이 크기 때문이다. 정부는 1월 들어 부동산 대책을 두 차례나 내놓았다. 그리고 그 대책의 핵심은 무주택자들이 집을 쉽게 가질 수 있게 하거나 임대주택을 늘려 주택가격을 안정시키는 데 있다. 특히 1·11대책의 핵심인 청약가점제 조기 시행으로 무주택자들이 가점을 높이기 위해 쉽게 시장에 나올 것 같지 않다.

강남권 재건축 하락세 지속 전망

강남권 재건축 가격 역시 하락할 것으로 전망된다. 매도호가와 매수 희망가 차이가 여전히 크게 벌어지고 있기 때문이다. 현재 매도자들은 매물을 내놓아도 거래가 성사되기 어렵자 추가로 매도호가를 조정하고 있다. 당연히 시세 하락은 앞으로도 계속될 것으로 예상된다. 다만 재건축 규제 완화에 대한 기대감이 큰 만큼 조정폭은 그리 크지 않을 것으로 보인다.

노원, 도봉, 의정부, 시흥 매수세 위축으로 가장 큰 타격 전망

매수세 위축으로 가장 큰 타격을 받을 만한 곳은 짧은 기간 아파트값이 급등한 서울 노원·도봉구, 경기 의정부·시흥시 등이다. 아파트값 상승에 불안을 느낀 매수자들이 그나마 가격이 저렴한 이곳에 몰리면서 ‘상투’를 잡았을 가능성이 높기 때문이다.

그래도 실거주 목적으로 구입한 사람들은 사정이 좀 괜찮다. 집이 한 채 있으면서 투자 목적으로 구입한 사람들이 낭패를 볼 수 있다.

신도시 후보지 가격 상승 전망

분당급 신도시 발표가 당초 계획보다 1년 앞당겨질 것이라는 발표로 신도시 후보지역으로 매수자들의 관심이 쏠릴 것으로 보인다. 후보지로 거론되는 곳은 경기 광주·용인·하남·과천시 등이다. 특히 광주시 오포읍과 용인시 모현면 등에서는 이미 아파트값이 올랐다.

화성·오산·수원 전셋값 약세 전망

전세시장은 동탄신도시 시범단지의 본격적인 입주가 시작되면서 인근 지역 전셋값이 일시적으로 하락할 가능성이 크다. 동탄은 1월 말부터 입주를 시작해 올해만 6000가구 이상이 입주할 예정이다. 따라서 올해 전셋값 약세가 예상되는 곳은 경기 수원과 화성, 오산 등이다.

반면 서울은 송파구 잠실동 레이크팰리스(2006년 12월 입주) 입주가 어느 정도 정리되고 있어 인근 전셋값은 안정될 것으로 예상된다. 그러나 재건축이나 재개발로 인한 이주 수요가 있는 서울 서초·강북구, 경기 과천·의왕시 등은 전셋값 강세가 예상되는 곳이다.