차기 ‘마포·용산·성동’으로 떠오른 ‘은평·동대문’

서울 동대문구 청량리역 인근 집창촌이던 청량리4구역은 현재 터파기 공사가 한창이다. 5년 뒤 주거복합단지인 ‘청량리 롯데캐슬 SKY-L65’가 들어설 예정이다.

투자의 기본은 싸게 사서 비싸게 파는 것이다. 이는 주식시장은 물론, 부동산시장에도 똑같이 통용된다. 그런 의미에서 서울 강북 재개발 입주권은 여전히 저평가된 유망 투자처로 손꼽힌다. 강북권역은 1960~70년대 무분별한 난개발로 수십여 년 동안 제대로 빛을 보지 못했다. 최근 몇 년 새 강북의 재개발 지구단위계획구역을 중심으로 대단위 개발이 진행돼 곳곳에 신축 아파트 단지가 들어서면서 재평가받고 있다. 

대표적 사례가 바로 ‘마·용·성’으로 불리는 마포구, 용산구, 성동구 등 3개 구의 신축 아파트 단지다. 서울지하철 5호선 공덕역 북쪽으로 마포구 공덕동과 염리동 일대의 재개발이 순차적으로 이뤄져 공덕자이, 마포래미안푸르지오, 마포자이 등 신축 아파트 타운이 형성돼 아파트 가격 상승을 견인하고 있다. 대장주로 꼽히는 마포래미안푸르지오의 경우 2014년 9월 입주 당시 전용면적 84㎡ 매물이 7억1000만 원에 불과했다. 그러나 2018년 5월 12억8500만 원에 실거래돼 4년 만에 80% 수익이 발생했다. 마찬가지로 용산구 한강로 일대, 성동구 옥수동과 금호동 등 난개발로 어수선하던 지역에 신축된 아파트 가격이 큰 폭으로 상승했다.

청량리4구역 재개발 입주권 매물도 없어

‘청량리 롯데캐슬SKY-L65’ 조감도. [롯데건설 홈페이지]

강북권에서 마·용·성을 잇는 차기 주자로 은평구와 동대문구가 거론된다. 두 지역은 지난해 8·2 부동산대책 발표 당시 투기지역 11개 구에 들어가지 않은 곳으로, 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 등의 규제로부터 비교적 자유롭다. 또한 각각 디지털미디어시티(DMC)역, 청량리역이라는 교통 요지와 인접해 미래가치가 높다. 이런 이유로 진입장벽이 높아진 강남권 부동산 대신 수익률이 상대적으로 좋은 투자처를 찾는 이들 사이에서 일찌감치 입소문이 나 거래가 활발하게 이어지고 있다. 

분위기를 확인하고자 8월 중순 현장을 돌아봤다. 먼저 청량리역 일대는 동북권 주요 상권답게 유동인구가 많았다. 청량리역은 물론 청량리청과물도매시장, 청량리전통시장, 동부청과시장, 경동시장 등 인근 시장 상인들의 이동이 활발해 돈의 흐름이 느껴질 정도였다. 

청량리역 남서쪽으로 대규모 터파기 공사가 한창인 곳이 눈에 들어왔다. 청량리역 롯데백화점 대지와 맞먹는 규모로 추정됐다. 연초부터 실수요자의 관심을 한 몸에 받은 ‘청량리역 롯데캐슬SKY-L65’가 들어설 자리였다. 이곳은 청량리4구역이자 청량리역과 인접한 동대문구 전농동 620번지 일대로, 과거에는 ‘청량리588’로 불리던 곳이었다. 연면적 37만6654㎡ 규모이며 지하 8층~지상 최고 65층 아파트 1425가구와 오피스텔 528실 총 4개 동, 백화점·호텔·사무시설을 갖춘 42층의 랜드마크타워 1개 동 등 모두 5개 초고층 건물이 2023년 들어설 예정이다. 



터파기가 한창인 공사현장의 가림막을 따라 골목 안쪽으로 들어가 보니 아직 철거되지 않은 성매매업소가 대낮에도 문을 열어놓고 장사를 하고 있었다. 주변 건물들이 하나 둘 영업을 접고 철거되는 가운데 꿋꿋이 영업을 하고 있는 모습에서 이질감이 느껴졌다. 재개발이 진행되는 만큼 오래지 않아 문을 닫을 것으로 예상됐다. 

주변 시설은 아직까지 환경정비가 필요해 보였으나 청량리4구역 자체는 대지가 상당히 넓어 사업성이 밝아 보였다. 재개발 조합원 입주권을 문의하고자 청량리역 부근에 있는 부동산중개사무소를 찾았다. 대지가 넓어 매물 물량이 상당할 것이란 예상과 달리 “매물이 전혀 없다”는 대답이 돌아왔다. A부동산중개사무소 대표는 “청량리4구역은 관리처분인가 이후 이미 손바뀜이 일어났다. 프리미엄만 4억 원이 붙었지만 모두 거래가 완료됐고, 현재 팔겠다는 조합원은 없다. 조합원이 80여 명인데 주소지가 거의 강남이다. 장기투자를 목적으로 매입했기 때문에 준공되기 전까지 매물로 내놓지 않을 것”이라고 말했다. 

향후 가치는 얼마나 될까. 이에 대해 그는 “청량리역 동남쪽에 위치한 동대문롯데캐슬노블레스는 전농11구역을 재개발해 6월 입주를 시작한 곳이다. 현재 전용면적 59㎡의 매도 호가가 9억 원이다. 롯데캐슬SKY는 전용면적 84㎡와 101㎡ 두 종류밖에 없어 5년 뒤 준공 시점에는 10억 원은 가뿐히 넘길 것”이라고 전망했다.

“사업 속도 빠른 곳은 부르는 게 값”

청량리4구역 외에도 청량리역을 중심으로 개발이 진행되는 곳이 상당수 있었다. 청량리역 동쪽으로 전농8구역, 북서쪽으로 청량리6·7·8구역과 제기4·6구역 등이다. 사업지 규모와 진행 속도가 제각각이라 단순 비교할 수 없지만, 현지 부동산업체들은 재개발 수익성이 담보된 곳이라고 설명했다(표 참조). 

지난해 2월 철거를 한 달 앞둔 서울 청량리4구역 내 집창촌의 모습. [동아DB]

이는 청량리역에 예정된 개발 호재 때문이다. 서울시는 7월 청량리 일대 대규모 철도역세권과 주변 지역을 교통 및 상업 중심지로 만들기 위한 ‘청량리역 일대 종합발전계획’을 내놓았다. 청량리역을 중심으로 남서지역을 포괄한 1.8㎢ 규모다. 구체적으로 △주민센터 및 사회복지시설 청사의 복합개발 △청량리역 광역환승 철도(KTX 동북부연장선/GTX-B·C선/면목선) 개통 △지하 통합환승센터 구축 △청량리종합시장 중심시가지형 도시재생활성화 △청량리역 이면부지역 대학 연계 청년창업지원센터 활성화 △전통시장 내 문화공간 조성 등이 계획돼 있다. 

개발이 진행되면 유동인구가 지금보다 폭발적으로 늘어날 것은 자명한 일이다. 현재 청량리역은 서울지하철 1호선(경원선)과 경의중앙선, 경춘선, 강릉선 등 총 4개 노선이 지나고 있다. 개발 후 여기에 송도~청량리~마석 광역 급행철도(GTX-B노선), 금정~청량리~의정부 광역 급행철도(GTX-C노선), 분당선 연장, KTX 경강선, 면목선 경전철 등 5개 노선이 더 연결될 경우 총 9개 노선이 된다. 유동인구가 늘고 상권이 활성화되면 인근 재개발 신축 아파트로 이주 수요도 상당량 늘어날 것으로 전망된다. 

이런 이유로 속도가 빠른 재개발 지역은 매물이 나오는 대로 팔리고 있었다. 청량리역 대로변의 B부동산중개사무소 대표는 “청량리7구역 조합원 매물은 없어 못 판다. 관리처분인가 승인을 앞두고 있는데 지금은 프리미엄이 2억~3억 원가량이다. 아마 승인만 되면 값이 더 오를 것으로 보인다. 이미 시공사는 롯데건설로 정해졌고 700여 가구 규모로 지어질 예정이라 준공 후 입주까지 빠르면 3년 안에 진행될 것”이라고 말했다. 

청량리역으로부터 버스로 두 정거장 떨어진 곳이라 웃돈까지 주고 살 정도로 재개발 조합원 입주권이 가치가 있을지 의문이 들었다. 그는 목소리를 높이며 “6월 입주한 전농동 동대문롯데캐슬노블레스보다 입지가 좋다. 그쪽은 청량리역에서 바로 가는 버스가 없지만 청량리7구역은 버스만 갈아타면 금방이다. 또 고려대와 경희대 사이에 자리해 임대 수요도 예상된다. 현재 투자금은 공사비를 포함해 5억~6억 원가량인데 준공 후 신축 아파트 프리미엄이 붙기 때문에 시세차익은 적어도 1억~2억 원 이상이 될 것으로 보인다. 매물이 귀해 부르는 게 값”이라고 말했다. 

전문가들도 청량리 재개발지구의 미래 가치를 긍정적으로 평가하는 분위기다. 이미윤 부동산114 리서치센터 연구원은 “청량리는 전통적으로 현금 자산이 있는 상인들이 밀집한 곳이다. 재개발 사업이 지금까지 지지부진하다 이번에 구체화됐다. 도시재생 사업이 어느 정도 성숙 단계에 들어서면 새 아파트에 갈증을 느끼는 실수요자들이 관심을 가질 수밖에 없다. 청량리뿐 아니라 전농, 답십리 뉴타운 등이 순차적으로 개발될 예정이라 강남권에서도 새로운 투자처로 찾는 추세”라고 설명했다. 

청량리역 일대만큼이나 개발 기대감이 높게 형성된 곳이 은평구 증산동 DMC역 일대다. 이곳은 서울지하철 6호선, 경의중앙선, 공항철도 등 3개 노선이 지난다. DMC역 북쪽 ‘V’자 모양의 구획인 수색·증산 재정비 촉진지구에서는 지구단위 구역별로 재개발이 활발하게 이뤄지고 있다.

수색·증산, 지방에서 올라와 계약할 정도

서울 수색·증산 재정비 촉진지구 내 재개발 구역은 이주와 철거 작업이 속속 이뤄지고 있다. 사진은 증산2구역 재개발 사업지. [지호영]

8월 중순 찾은 수색·증산 재정비 촉진지구는 구역마다 철거 작업이 한창이었다. 특히 DMC역과 가장 가까운 증산2구역과 수색역 부근 수색9구역은 하반기 일반분양을 앞두고 있어 철거가 상당 부분 진행된 모습이었다. 인근은 청량리역과 달리 대형 상권이 형성돼 있지 않고, 단독주택과 저층 빌라가 즐비한 전형적인 주거지역이다. 대단지 신축 아파트가 속속 들어설 경우 신혼부부나 영·유아 자녀를 둔 부모가 선호할 만한 곳으로 보였다. 

근처 C부동산중개사무소에 들러 재개발 조합원 입주권 시세를 문의하자 대뜸 “어디까지 알아보고 왔느냐”고 물었다. 재개발 구역이 여러 군데인 데다 프리미엄도 차이가 있어 매수 대기자가 원하는 가격 선을 물어보는 것이라고 했다. 가장 싼 매물을 묻자 ‘증산4구역’을 추천했다. 

이유는 재개발 진행이 더디기 때문이라고. 그는 “재개발추진위원회(추진위) 설립 이후 2년이 지날 때까지 조합을 설립하지 못하면 서울시에서 구역 해제를 통보한다. 증산4구역은 이미 그 시기가 지났는데 추진위와 조합원들이 부당함을 주장하며 정비구역 해제 조치 철회를 요구하는 소송을 진행 중이다. 이 때문에 재개발에 상당한 시간이 걸릴 것으로 보여 프리미엄이 2억 원 정도로 낮게 형성돼 있다”고 소개했다. 

수색6구역, 증산5구역 등 사업시행인가를 받아 재개발 속도가 빠른 곳의 조합원 입주권은 프리미엄이 4억 원 이상 붙은 상태였다. 반면 증산4구역은 조합설립, 사업시행인가, 시공사 선정, 관리처분인가 등을 거쳐야 해 이주 통보가 내려지기 전까지 2~4년이 걸릴 것으로 보였다. 이런 이유로 단독주택, 다세대빌라 등 전세를 끼고 살 만한 매물도 있어 초기 투자금은 2억 원 초반 정도에 형성돼 있었다. 

물론 착공되면 건설비는 아파트 면적에 따라 추가 부담금이 2억~3억 원가량 발생한다. C부동산중개사무소 대표는 “증산4구역은 추진위가 해산될 수 있기 때문에 사업을 처음부터 다시 시작해야 할 위험이 있다. 단점이 있는 매물이지만 지방에서 올라와 계약할 정도로 인기다. 지난주 계약한 사람은 경북 경주에서 KTX를 타고 올라오는 길에 가격이 오를까 봐 계약금을 쏘고 출발했을 정도다. 이런 매물은 일단 잡고 난 뒤 ‘돈을 땅에 묻었다’ 생각하고 잊어버려야 수년이 지났을 때 수익을 얻을 수 있다”고 충고했다. 

수익은 얼마나 담보될까. D부동산중개사무소 대표는 “통상적으로 재개발 이후 완공될 신축 아파트의 예상 가격은 구축 아파트 가격의 2배로 계산한다. 수색·증산 재정비 촉진지구 사이에 있는 우방아파트의 현 시세는 전용면적 84㎡가 6억 원에 형성돼 있다. 같은 면적의 신축 아파트는 최소 12억 원은 갈 것”이라고 전망했다.

개발에 시간 걸려, 신중히 접근해야

부동산중개인들은 하나같이 수색·증산 재정비 촉진지구가 DMC역 개발 호재와 맞물려 마포구 공덕동 일대 신축 아파트 단지만큼 좋아지리라는 기대감을 내비쳤다. 수색·증산에 신축 아파트가 모두 들어서면 1만 가구가 넘어 신도시급 규모로 탈바꿈하게 되기 때문. 또한 DMC역이 개발되면서 인근에 차로 지날 수 있는 지하통로가 생기면 상암동 디지털미디어시티 근무자들이 넘어올 수 있기 때문에 수요도 확실히 보장돼 있다고 내다봤다. 

그러나 실제로 매수에 나설 경우 신중하게 접근할 필요는 있다. 개발이 계획대로 진행될지, 얼마나 걸릴지 여부가 정확지 않기 때문이다. 서울시에 DMC역 개발 계획을 문의하자 “계속 논의 중”이라는 답변이 돌아왔다. 장종희 서울시 지역발전본부 서북권사업과 개발기획팀 과장은 “은평구와 함께 개발 계획을 수립하고 있다. DMC역이 아니라 수색역 아래로 U자형 지하차도인 ‘은평터널로’를 만들기로 했다. 철도시설을 이전한 뒤 공사를 진행해야 하는 부분이 있어 현재 코레일과도 협의 단계에 있다”고 말했다. 

또한 개발 호재로 손꼽히던 롯데그룹의 ‘상암 DMC 복합쇼핑몰’(롯데몰) 건립 개발계획이 5년째 표류 중인 것도 걸림돌이다. 2013년 롯데그룹은 개발계획안을 내놨지만 인근 전통시장 상인과 소상공인들이 생존권 침해를 이유로 반대했다. 롯데몰에 대한 서울시의 재심의는 2015년 7월과 12월, 2018년 5월과 6월 네 차례 이뤄졌지만 번번이 부결됐다. 

이에 따라 롯데는 당초 복합쇼핑몰을 지으려 했던 3개 필지 가운데 1곳은 오피스텔을 짓기로 하고 나머지 2개 필지를 통합해 쇼핑몰을 짓는 협의안을 내놓은 상태다. 협의안은 하반기 서울시 도시·건축공동위원회가 재심의할 예정이다. 롯데는 기업형 슈퍼마켓과 대형마트를 입점시키기로 한 계획을 철회하고 상생 협의안을 마련한다는 의지를 피력한 상태다. 

이런 가운데 전문가들은 수색·증산 재정비 촉진지구에 대해 긍정적인 평가를 내렸다. 여경희 부동산인포 연구원은 “수색·증산 재개발 사업은 속도감 있게 진행되는 곳이 상당수라 수요자의 관심이 높다. 또 수색·DMC역 개발계획이라는 호재도 있어 향후 전망이 좋은 곳”이라고 진단했다. 이미윤 부동산114 리서치팀 연구원 역시 “수색·증산 재개발 지역은 이미 DMC 근무자라는 확실한 배후 수요가 있다. 다만 수색·DMC역 개발계획의 경우 서울시와 은평구가 논의하는 단계인 만큼 장기적 안목으로 접근해야 할 것”이라고 조언했다.

수도권 광역급행철도(GTX)  -  A·B·C 노선
노선 따라 부동산이 들썩인다

[국토교통부]

부동산 가격을 결정하는 요소로 교통, 편의시설, 학교 등이 꼽힌다. 이 가운데 최우선으로 거론되는 것이 교통이다. 지하철역 혹은 버스 정거장과 얼마나 가까운지에 따라 부동산 가격이 달라진다. 이러한 이유로 정부의 교통개발계획이 나온 후에는 항상 부동산 가격 상승이 뒤따랐다. 

주거 밀집지역과 업무시설 밀집지역을 잇는 신설 교통망은 최고 개발 호재로 거론된다. 최근 몇 년 새 실수요자의 가장 큰 관심을 받는 노선은 수도권 광역급행철도(GTX)다. 2000년대 후반부터 정부는 출퇴근에 1시간 이상 시간을 들여야 하는 많은 직장인의 고충을 덜어주기 위해 국정과제이자 공약사업으로 GTX 개발을 추진해왔다. 현재 도시철도의 표정속도는 30km/h 수준이지만 GTX는 표정속도가 100km/h로 3배 이상 빠르다. 기존 전철을 타고 출퇴근하는 데 80분가량 걸렸다면 GTX는 20분으로 줄어든다. 

GTX는 총 3개 노선으로 설치된다. A노선은 처음엔 경기 일산 킨텍스에서 출발해 대곡, 연신내, 서울역을 거쳐 삼성역에 도착하는 노선이었다. 이후 킨텍스에서 파주 운정신도시까지, 삼성역에서 수서역, 동탄역까지 이어지는 안이 확정됐다. B노선은 인천 송도역에서 출발해 인천시청, 부평, 당아래, 신도림, 여의도, 용산역, 서울역을 거쳐 청량리역에 도착한다. 지금은 청량리역에서 망우, 구리를 거쳐 남양주까지 연장되는 방안이 논의되고 있다. C노선은 금정을 출발해 과천, 양재, 삼성역, 청량리역, 창동을 거쳐 의정부역에 도착한다. 수서발(發) 고속철도와 노선을 공유해 의정부·청량리발 고속철도가 추진되고 있다. 

3개 노선 가운데 A노선의 진행 상황이 가장 빠른 편이다. A노선은 2014년 예비타당성 조사를 통과했고, 2016년 파주 연장선 예비타당성 조사에 착수해 1년 뒤 결과를 도출했다. 2018년에는 착공에 한 단계 더 다가갔다. 4월 국토교통부는 GTX-A노선 우선협상대상자 선정평가 결과를 공개한 것. 신한은행을 주축으로 꾸려진 수도권광역급행철도에이노선㈜이 가장 높은 점수를 받아 우선협상대상자로 지정됐다. 출자는 신한은행, 칸서스자산운용, 도화엔지니어링, 신우이엔지 등에서 하고 시공은 대림산업, 대우건설, SK건설, 한진중공업 등이 맡는다. 총 사업비는 3조3641억 원이다. 올해 안에 착공해 2023년 개통하는 것을 목표로 하고 있다. 

반면 GTX-B·C노선은 진행 상황이 더딘 편이다. 정부는 B노선에 대해 예비타당성 조사를 진행 중인데, 하반기에 결과가 나올 것으로 보인다. 예비타당성 조사 결과 사업성이 있다고 판정되면 사업자선정 절차를 거쳐 3년 후 착공해 빠르면 2025년 개통될 예정이다. C노선 역시 2016년 1월 사업성 검토를 위해 예비타당성 조사에 들어갔다. 결과 발표가 언제 나올지는 아직 정해진 바 없다. 예비타당성 조사 결과에 따라 기본계획을 수립하고 사전 민자적격성 검토를 추진하며, 개통은 B노선과 비슷한 속도로 진행될 예정이다. 

GTX 노선은 부동산시장에서 최고 개발 호재로 거론되지만 신중하게 접근해야 할 필요가 있다. A노선의 경우 2014년 2월 킨텍스~삼성역 구간 예비타당성 조사를 통과한 뒤 2018년 4월 사업자 선정까지 4년이 걸렸다. 착공부터 건설까지는 빨라야 5년이다. 시간이 많이 걸리는 사업이라는 얘기다. GTX 노선 정차역 인근에 거주하려는 실수요자라면 개통까지 5~7년 걸리는 것을 감안해 장기적 안목에서 결정해야 한다.