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부동산 침체…그래도 틈새는 있다

8·31 대책 속속 시행 위축 불가피 … 판교, 김포, 은평 뉴타운, 도촌지구 등 눈여겨볼 만

  • 황재성/ 동아일보 경제부 기자 jsonhng@donga.com

부동산 침체…그래도 틈새는 있다

부동산 침체…그래도 틈새는 있다

한덕수 경제부총리 겸 재정경제부 장관(가운데)이 2005년 8월31일 부동산 종합대책을 발표하고 있다. 올해는 이 대책이 본격 시행된다.

2006년 부동산 시장에 대한 전문가들의 전망은 대체적으로 우울하다. 2002~2004년까지 계속된 호황의 그늘로 보기에는 깊이가 꽤 깊다. 중견 주택업체들이 “당분간 사업을 접어야 하는 것 아니냐”며 장탄식을 쏟아낼 정도다.

이들이 보는 가장 큰 악재는 부동산 대책의 종합세트라 할 만한 ‘8·31 부동산 종합대책’이 속속 시행된다는 점이다. 주택담보대출 요건과 다주택 보유자에 대한 규제가 강화되고 기반시설 부담금 등이 도입되면 부동산 구매 의사가 위축되면서 시장 전반의 침체로 이어질 수밖에 없다는 분석이다. 정부가 시장이 만족할 만한 수준으로 안정세를 보이지 않는다면 추가 대책을 내놓겠다며 물밑 작업을 진행하는 것도 부담스럽다.

하지만 하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 있는 법. 위기가 기회라는 적극적인 자세로 틈새상품을 찾다보면 대박까지는 아니지만 짭짤한 수익을 올릴 수 있는 상품이 적잖다.

매매시장↓ 임대시장 현 정부 출범 이후 좀처럼 안정을 찾지 못해 무주택 서민과 정부의 애를 태웠던 집값은 2006년에 하향 안정세를 보일 가능성이 매우 높다. 심지어 부동산 관련 전문 연구기관들은 집값이 떨어질 것이라는 전망까지 내놓고 있다. 대한주택공사 산하 주택도시연구원은 2006년 전국 평균 집값이 3~5%, 대형 건설회사들이 출자해 설립한 건설산업연구원은 평균 4.7%가 떨어질 것으로 예상했다.

이러한 부정적인 전망의 중심엔 8·31 대책이 자리 잡고 있다. 특히 세제 부문이 부담이 될 것이라는 분석이 많다. 우선 2006년에 종합부동산세 과세 대상이 9억원에서 6억원으로, 세대별 합산 과세로 강화된다. 2007년부터는 2주택 이상 보유자에게 부과되는 양도소득세가 최고 36%에서 50%로 늘어난다. 과세표준도 점차 실거래가로 전환된다. 이는 2006년을 고비로 부동산 관련 세금이 눈덩이처럼 불어날 수 있다는 얘기다. 따라서 2주택을 보유한 실수요자를 중심으로 세금 부담을 피하기 위해 매물을 쏟아내고, 이에 따라 집값이 떨어지리라는 게 전문가들의 분석이다.



2002~2004년의 부동산 특수 때 급증했던 신규 분양 아파트들의 입주가 내년에 본격화되는 점도 집값 안정을 점치게 하는 요인이다. 최근 몇 년간 지속됐던 저금리 기조가 깨지고 있는 것도 걸림돌이다. 또 정부가 재건축 규제를 당분간 풀지 않겠다는 방침을 세운 것도 주택 구매 심리를 움츠러들게 한다.

물론 일부 다른 의견을 내놓는 전문가들도 있다. 2006년 3월과 8월 두 차례에 걸쳐 선보일 경기 성남 판교 신도시와 김포 장기·파주 신도시 분양에 따라 집값이 다시 꿈틀대고 청약시장이 달궈질 가능성도 있다고 본다. 이들 지역에서 분양된 아파트들의 분양가가 예상보다 높게 나오면 주변 집값을 끌어올리는 상황이 재연될 수 있다는 것.

부동산 침체…그래도 틈새는 있다

서울 강남의 아파트촌.

4월에 치러질 지방자치단체장 선거도 변수다. 표를 얻기 위한 선심성 공약이 대거 쏟아지면서 부동산 시장을 자극할 수도 있기 때문이다.

정부의 규제에도 진입을 꿈꾸는 실수요층이 두텁게 자리 잡은 서울 강남지역 등 인기 지역은 물가상승률 이상의 상승 폭을 보일 수도 있다는 분석도 있다.

매매시장이 다소 전망이 엇갈리는 것과는 달리, 전세시장은 강보합세를 보일 것이라는 데 대부분의 전문가들이 의견을 함께하고 있다. 이들은 매매가가 떨어질수록 집을 사는 대신 전세를 얻으려는 수요가 늘고, 종합부동산세 등 보유세 부담을 전·월세 가격에 떠넘기려는 움직임도 늘어나고 있음을 근거로 든다.

분양주택 시장은 극심한 양극화 내년 신규 분양은 부익부 빈익빈 현상이 뚜렷하게 나타날 것으로 전망된다. 이는 분양시장이 침체에 빠질 때 나타나는 전형적인 특징이다. 신규 분양시장의 침체 전망은 기존 주택시장의 불황 우려에서 비롯된다. 실수요자 대부분이 여윳돈을 모아뒀다가 아파트를 분양받는 것이 아니라 살고 있던 집을 팔고 그 자금으로 옮겨갈 것을 염두에 두고 아파트를 분양받기 때문이다.

신규 분양시장의 양극화는 이미 가시화하고 있다. 최근 수도권 지역에서 분양한 아파트 가운데 신도시나 주변에 대기업 공장 등이 들어서는 뚜렷한 호재가 있는 곳을 제외하고는 분양률이 눈에 띄게 떨어졌다.

그럼에도 2006년에는 눈여겨볼 아파트가 많다. 판교, 김포 등 2기 수도권 신도시에서도 노른자위로 꼽히는 지역에서 아파트 분양이 시작된다.

또 서울 은평구 진관내·외동 일대에 조성 중인 ‘은평 뉴타운’, 경기 성남시 중원구 일대에 위치해 판교와 지리적으로 가깝다는 이유로 미니 판교로 불리는 ‘도촌지구’, 경기 화성시 향남면 일대에 조성될 ‘향남지구’ 등도 규모가 2000가구가 넘는 대단지들이어서 관심을 끌 것으로 보인다.

지방에서는 ‘부산 정관지구’ ‘부산 명지·신호주거단지’ ‘경남 양산 물금지구’ ‘광주 신창지구’ 등이 주목 대상. 특히 충남 아산신도시 1단계 개발지역인 배방지구에서 처음으로 분양되는 아파트는 높은 청약경쟁률이 예상된다.

토지 전반적인 침체 현 정부 출범 이후 가격이 꾸준한 상승세를 보였던 토지시장도 2006년에는 침체에 빠져들 가능성이 크다. 행정도시, 기업도시, 뉴타운 등 각종 개발사업이 추진되고 있지만 이들 개발 호재에 대한 기대심리는 이미 가격에 반영된 상태. 더 이상 재료로서의 효용성이 크지 않다는 얘기다.

토지거래 허가 요건이 강화됐고, 2006년에 개발부담금 부과 등 개발이익 환수 장치가 도입되는 것도 악재다. 주택도시연구원은 2005년 땅값 상승률은 4% 안팎의 높은 수준을 유지했지만 2006년엔 거래가 크게 줄면서 1~2% 정도에 그칠 것으로 내다봤다. 건설산업연구원도 전국 땅값이 1% 정도 상승하는 데 머물 것으로 예측했다.

부동산 침체…그래도 틈새는 있다

판교 개발 예정지. 올해 눈여겨볼 아파트 분양 지역 가운데 하나다.

하지만 빠져나갈 틈이 전혀 없는 것은 아니다. 우선 행정도시, 기업도시, 뉴타운 등 정부가 국토 균형발전을 명목으로 추진하는 각종 사업이 내년에 본격화된다는 점에 주목할 필요가 있다. 해당 사업이 진행되는 곳은 적게는 수천억원에서 많게는 수조원 규모의 토지보상금이 풀리고, 이 자금은 주변 토지로 재투자된다. 일반적으로 지주들은 보상금의 절반 이상을 대체 토지 매입에 사용하기 때문이다. 올해 초 경기 파주 신도시 보상금이 풀리면서 인근 연천의 땅값이 전년보다 2배 이상 급등한 게 대표적이다.

정부는 이런 문제점을 최소화하기 위해 부재지주에 대해 3000만원 이상의 보상금은 채권으로 지급하는 등 대책을 마련 중이지만 한계가 있다. 따라서 행정도시가 들어설 충남 연기·공주 지역이나 기업도시·혁신도시 후보지와 도로나 철도 등으로 연결돼 있는 지역을 눈여겨봐야 한다.

수익형부동산 8·31 대책의 각종 규제가 주택과 토지 시장에 집중되면서 상가와 오피스텔 등 수익성부동산은 반짝 특수를 누렸다. 장기적인 경기 침체로 외면받았던 아파트 단지 내 상가와 근린 상가, 역세권 테마상가를 중심으로 미분양 물량이 불티나게 팔렸다.

2005년 4월부터 후분양제가 시행되면서 공급이 줄어들어 수급 불균형이 우려된다는 분석까지 나온 데다 단기 차익을 노린 부동산 투자가 어려워지면서 매달 임대료를 받는 것이 낫다는 인식이 확산된 것도 영향을 미쳤다.

하지만 2006년에 이런 상황이 유지되기는 어려울 것이라는 전망이 지배적이다. 부동산 정보업체 부동산114 김규정 차장은 “주택보다는 낫겠지만 기본적으로 높은 수익을 기대할 만한 상가나 수익성 부동산이 많지 않다”는 점을 꼽았다. 금리가 오름세로 돌아선 것도 악재다. 금리가 오르면 임대료 수익률은 떨어질 수밖에 없기 때문이다.

부동산 세테크 이렇게!

다주택자 장기보유 고집 금물 … 적정 차익 실현 후 적극 팔아라


세금을 아끼는 것도 돈 버는 기술이다. 특히 2006년에는 부동산 관련 세제 변화가 많기 때문에 세(稅)테크가 어느 때보다 중요하다.

아직 국회 입법이 완료된 것은 아니지만 정부 및 여당의 계획대로라면 실거래가 기준 과세, 종합부동산세 대상 확대 등에 따라 부동산을 사거나 보유하거나 팔 때 내야 할 세금이 크게 늘어난다. 예상보다 구입 및 보유에 따른 비용이 커지면 수익성 분석 결과가 완전히 달라질 수 있다. 따라서 각종 부동산 관련 세제가 어떤 일정으로 어떻게 시행될지를 꼼꼼히 따져봐야 한다(표 참조). 우선 거래세의 일환인 양도세제에 대해 알아둘 필요가 있다. 2006년부터는 1가구 2주택자가 주택을 팔 때 장기보유 특별공제를 받을 수 없다. 또 투기지역이나 비투기지역에 상관없이 양도세가 실거래가로 과세된다.

이에 대비하려면 자산가치가 없는 소형 평형을 여러 채 보유하고 있을 경우 장기보유를 고집하기보다는 원하는 수준의 차익이 실현됐을 때 적극적으로 팔아치우는 게 현명하다. 다만 2주택 이상 보유하고 있더라도 결혼으로 2주택이 됐거나 일시적으로 2주택을 소유한 경우에는 양도세가 과세되지 않는 경우도 있으므로 예외 조항을 잘 살펴야 한다.

보유세와 관련해서는 종합부동산세의 과세 대상이 공시가격 9억원 초과에서 6억원 초과로, 인별 합산에서 세대별 합산과세로 전환된다는 사실에 주목할 필요가 있다.

종합부동산세는 국세청 기준시가, 건설교통부 공시가격 기준으로 과세표준이 정해진다. 그런데 2006년엔 이 같은 과표 적용률이 기준시가(공시가격)의 50%에서 70% 수준으로 상향된다. 세 부담 상한도 전년 대비 1.5배에서 3배로 높아진다. 이는 다주택 소유자나 중·대형 주택 소유자들의 부담이 그만큼 늘어날 것임을 시사한다. 따라서 임대수익을 기대하기 어려운 비인기 지역의 소형 평형을 가진 다주택자라면 2006년 6월1일 이전에 처분하고, 유망 지역의 중·대형 주택으로 갈아타는 게 좋다.

부모나 형제와 한 세대를 이루면서 각각 주택을 소유하고 있는 대가족이라면 종합부동산세가 세대별 합산과세로 바뀌는 만큼, 세대 분리를 고려해볼 필요도 있다.


2002~2004년까지 이어진 부동산 특수 때 봇물을 이뤘던 공급도 아직은 부담이다. 수요에 비해 터무니없이 많은 물량이 쏟아졌고, 아직 이런 물량이 소진되지 않은 채 남아 있다.

다만 장기 침체에 빠졌던 내수가 회복될 조짐을 보이는 것은 호재다. 후분양제로 투자 안정성이 높아진 점도 긍정적이다. 여기에 앞으로 2002~2004년과 같은 부동산 가격 급등을 기대하기 어려운 상황이라면 임대료를 주 수입원으로 하는 상가를 찾는 투자자가 늘어날 수밖에 없다는 분석도 있다.

따라서 주변 유동인구, 배후 지역의 소비 수준 등을 면밀하게 살피면서 투자 대상을 고르는 게 좋다. 지역별로 남아 있는 미분양 상가 물량에도 관심을 가져볼 필요가 있다.

오피스텔은 상가보다 비관적인 전망이 더 많다. 올해 반짝 특수를 누릴 수 있었던 것은 분양권 전매가 가능한 물건들이 있었기 때문이다.

하지만 규제 강화로 이런 물건이 많지 않다. 또 정부가 내년에 오피스텔에 대한 전수 조사를 통해 실제 용도 파악에 나서겠다는 방침도 걸림돌로 작용할 가능성이 크다.

서울 강남지역과 수도권 신도시지역의 역세권에 위치한 오피스텔을 제외하곤 임대 수요를 확보하기도 쉽지 않다. 다만 상가와 마찬가지로 경기 회복으로 사무실 수요가 늘어난다면 상황은 반전될 수도 있다.

자료 : 내집마련정보사
시기 내 용
상반기 2006년부터 1세대 2주택에 대해 양도세 실거래가 과세 (단일세율 50% 적용과 장기보유 특별공제 적용은 1년간 유예)
개인 간 주택거래 시 거래세 1% 인하(취득세 0.5%, 등록세 0.5%)
양도세에 대한 장기보유 특별공제율 상향(15년 이상 소유 시 양도차익에서 45% 공제) 30%→45%
。법인부동산 양도 시 특별부가세 30% 부과(비사업용 나대지·잡종지와 주업으로 하지 않는 법인 소유의 농지·임야·목장 용지)
。비사업용 나대지·잡종지 및 부재지주 소유 농지·임야·목장 용지에 대해 실거래가 과세 및 양도세율 60% 적용, 그리고 장기보유 특별공제(양도차익의 10~30% 공제) 적용 배제
(양도세율 60% 적용은 1년간 유예)
。종부세 과세방법(인별→세대별 합산) 및 기준금액(주택 기준시가 9억원→6억원 초과, 토지 공시지가 6억원→3억원 초과) 조정
。종부세 세 부담 상한 조정(전년 대비 1.5배→3배 한도)
오피스텔 전수조사(사용 용도)
기반시설부담금 도입
1월 양도소득세 과세 시 재건축·재개발 조합원 입주권을 주택 수에 포함(2006년 이후 관리처분계획 인가된 입주권 적용, 2005년 말 이전 관리처분계획 인가된 입주권은 2006년 1월1일 이후 새로이 취득하는 분부터 적용)
2006년 상업용 건물·오피스텔 기준시가 발표
개발부담금 도입
부동산중개업자 계약서 실거래가 신고 의무화 도입
2월 2005년 표준지 공시지가 고시
3월 토지 이행강제금(매년 1회 취득가액의 10% 이하)
신고포상금제(토파라치)
토지투기 우려지역 내 토지 수용 시 부재지주에 대해서는 3000만원 초과 금액을 채권으로 지급
4월 2006년 공동주택 기준시가 공시(30일)
5월 2005년 개별지 공시지가 고시(31일)
양도소득과세표준 확정 신고기간
종합소득세 확정 신고기간
6월 1일 현재 부동산 소유자에 대해 보유세 과세
부동산 실제 거래가 시·군·구에 신고 의무화 및 부동산등기부에 기재
7월 재산세 납부(건물분 재산세 전액, 주택분 재산세 1/2)
9월 재산세 납부(토지분 재산세 전액, 주택분 재산세 1/2)
12월 종합부동산세 신고/ 납부(1~15일)




주간동아 518호 (p38~40)

황재성/ 동아일보 경제부 기자 jsonhng@donga.com
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