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커버스토리|웰빙? 아니 웰엔딩!

‘역모기지론’ 노후 해결사 될까

소유 주택 담보로 다달이 소액 대출

  • 한상언/ 신한은행 재테크팀장 hans03@shinhan.com

‘역모기지론’ 노후 해결사 될까

‘역모기지론’  노후 해결사 될까

정부는 모기지론에 이어 종신형 역모기지론 상품 판매를 추진 중이다.

노후 문제로 고민하는 사람들에게 반가운 소식이 찾아왔다. 정부가 역모기지론 활성화 추진 계획을 밝힌 것. 대다수 사람들에겐 아직 생소한 명칭이지만 노후 문제가 부각될수록 그 필요성이 더해질 것으로 예상되는 것이 바로 역모기지론이다.

역모기지론은 소유 주택을 담보로 제공한 뒤 대출을 받아 노후자금으로 사용하는 상품이다. 대출금은 목돈이 아닌, 다달이 연금처럼 소액으로 지급된다. 모기지론(주택담보대출)이 목돈을 한꺼번에 빌린 뒤 장기간에 걸쳐 원리금을 갚아가는 구조라면, 역모기지론은 반대로 대출금을 소액으로 나눠 여러 차례에 걸쳐 지급받다 만기가 되면 한꺼번에 갚는 형태다. 때문에 역모기지론은 살고 있는 집 한 채가 거의 유일한 재산인 이들의 노후 생활비 조달 수단으로 활용될 수 있다.

역모기지론은 현재 일부 은행에 이미 상품으로 출시돼 있다. 하지만 실적은 생각보다 저조하다. 우리나라 사람들이 유난히 집에 대한 애착이 강한 데다 주택을 노후 수단이 아닌 자녀에 대한 상속 대상으로 여기는 측면이 있기 때문일 것이다. 하지만 무엇보다 현재 출시된 상품은 대출기간이 한정된 정기상품이라는 점에서 뚜렷한 한계를 가지고 있다.

현재는 최장 15년 한정 … 정부, 종신형 상품 도입 추진

현재 나와 있는 역모기지론 상품은 대출기간이 최장 15년으로 돼 있어 이 기간까지는 대출금이 지급되지만 만기가 되면 별도 자금이나 담보 주택 매각 등을 통해 이를 상환해야 한다. 따라서 당장은 요긴하나 만기가 되면 자금지원 중단과 함께 상환의무가 발생한다.



그런 만큼 정부에서 역모기지론 활성화를 추진한다는 것은 바로 종신형 역모기지론 도입을 뜻하는 것이다. 2007년부터 중저가 주택(공시지가 3억원)에 대해 주택금융공사 보증을 통해 일정 기간이 아닌 종신 대출이 가능토록 하겠다는 것. 이렇게 되면 주택 소유자는 사망 때까지 해당 주택에 거주하면서 매월 대출금을 받을 수 있다. 아울러 정부는 역모기지론 주택에 대한 재산세, 상속세 등의 세제혜택도 제공할 계획이라 한다. 물론 아직은 구상 단계이고 실제 시행까지는 여러 문제들을 풀어가야겠지만, 갈수록 심각해지는 노후 문제를 생각하면 기대가 되지 않을 수 없는 내용이다.

‘역모기지론’ 노년층만 필요한가?

젊은층도 휴직·자녀 교육비 부담 때 ‘요긴’


역모기지론은 노후자금 조달이 주목적이지만 현재 시판되고 있는 상품은 오히려 젊은층이 일시적으로 수입과 지출 불균형으로 곤란을 겪을 때 활용하면 적합한 측면이 있다. 대출만기 이후를 걱정해야 하는 노년층과 달리, 휴직이나 자녀 교육비 또는 분양대금 납부 등으로 수입보다 지출이 일시적으로 많을 때 이를 역모기지론을 통해 해결한다면 이자 부담을 최소화하면서 부족한 자금을 보충할 수 있다. 현재의 주거생활을 유지하면서 안정적 고정 수입까지 확보할 수 있어, 주택가격 상승 차익을 추구할 수 있고 주택 처분에 의한 재투자 위험이 없는 것도 큰 장점이다.

역모기지론의 대출이자는 이미 지급한 대출금을 기준으로 계산한다. 목돈을 한꺼번에 지급하는 대출이 아니라 뒤로 갈수록 지급 금액이 쌓이면서 대출금이 늘어나는 구조라 이자도 사용 금액에 따라 갈수록 늘어나게 된다. 또 매달 따로 대출이자를 내는 것이 아니라 대출금에 이자가 자동으로 더해지는 구조여서, 이자 납부를 위한 별도 절차나 대출 연체에 대한 부담이 없다.

일정 대출한도 내에서 입출금이 가능한 마이너스통장 대출과도 유사하지만, 마이너스통장 대출은 입출금이 자유로운 대신 역모기지론에 비해 상대적으로 높은 대출금리가 적용된다. 따라서 장기간 고정적으로 필요한 자금이라면 마이너스통장 대출보다 역모기지론을 이용하는 것이 효과적이다.

현재 역모기지론 상품은 본인 명의 주택에 대해 담보가액 범위 내에서 최장 15년까지 대출을 받을 수 있다. 대출기간과 지급 금액은 반비례하므로 대출기간이 길어질수록 지급 금액은 줄어든다. 대출금리는 변동금리와 고정금리 가운데 선택할 수 있으며, 3개월 변동금리 조건의 경우 현재 연 5.7% 수준의 금리를 적용하고 있다. 상환방법은 만기일시상환이며, 대출만기일에 일반 주택담보대출로 전환할 수도 있다.




주간동아 518호 (p31~31)

한상언/ 신한은행 재테크팀장 hans03@shinhan.com
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