서울 서초구 반포동 주공3단지 아파트의 재건축 현장.
| 투기과열지구 | 2002년 8월 투기과열지구 지정제도가 새로 생겼다. 주로 분양 시장과 관계된 제도다. 신규 분양주택의 청약 경쟁률이 평균 10대 1, 전용면적 25.7평 이하의 청약 경쟁률이 5대 1을 넘는 상황이 2개월 이상 지속되는 곳과 분양권 전매 과열 등으로 투기 우려가 있는 지역이 지정 대상이다. 시·도지사가 건설교통부에 요청해 지정한다.
투기과열지구로 지정되면 청약자격 제한, 아파트 재당첨 제한, 무주택 우선공급제도, 분양권 전매 제한 등의 규제를 받는다. 주상복합 건물 및 오피스텔은 위치, 공급 가구 수, 분양 가격 등에 관한 분양승인을 받은 뒤 입주자를 모집하되 입주자는 공개경쟁에 의한 추첨 방식으로 결정해야 한다.
또 무주택 우선공급제도가 적용된다. 즉, 청약 1순위자로 만 35세 이상에 5년 이상 무주택자에게 민간 건설 중형 국민주택과 전용면적 25.7평 이하의 민영주택 공급 물량의 75%를 우선 공급해야 한다. 투기과열지구에서는 지역조합 조합원의 선착순 모집이 금지된다. 5년 내 청약통장을 사용해 당첨된 사실이 있거나 2주택 이상 소유자는 청약 1순위 자격이 제한된다.
| 주택투기지역 | 월간 집값 상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 30% 이상 높고, 최근 2개월간 평균 상승률이 전국 평균보다 30% 이상 높거나 1년간 연평균 상승률이 3년간 연평균 상승률보다 높은 곳이 지정된다. 주택투기지역에서는 주택 및 그에 딸린 토지 등 부속물 거래 시 실거래가를 기준으로 양도소득세를 내야 한다. 상황에 따라서는 기본 세율에 최고 15%포인트의 탄력세율이 더 붙는다.
| 토지투기지역 | 토지투기지역은 분기별 지가상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 30% 이상 높고, 분기 지가상승률이 전국 평균 상승률보다 30% 이상 높거나 1년간 상승률이 3년간 전국 연평균 상승률보다 높은 곳이다. 토지투기지역으로 지정되면 토지거래 시에 실거래가 기준으로 양도소득세가 부과되는데 이때 부속물(상가, 오피스텔, 업무용 빌딩, 공장) 거래는 제외된다.
| 토지거래허가구역 | 일정 기간 중 해당 지역 땅값 상승률이 해당 시·도 전체 상승률의 4배 이상인 경우로, 상승 지역이 2개 이상의 시·군·구에 걸쳐 있을 때 건교부가 지정한다. 토지거래허가구역에서 용도 지역별로 일정 규모 이상의 나대지를 거래할 때는 사용용도, 매입 가격, 규모 등을 쓴 서류를 시·군·구청장에게 내 허가를 받아야 한다.
| 주택거래신고제 | 투기지역 또는 투기과열지구에서 주택(토지거래는 제외)을 사는 취득자가 매매계약을 한 뒤 15일 안에 실거래가 등 거래 명세를 시·군·구에 신고하는 제도다. 해당 관청은 한국감정원의 감정가격 등을 기초로 신고 가격을 검토해 신고필증을 교부한다.
이 신고 가격은 취득세와 등록세를 매기는 기준 금액으로 삼고 양도세, 상속· 증여세를 부과하는 기준으로도 활용된다. 취득가액을 허위로 신고하면 취득세의 5배(집값의 10%)를 과태료로 물린다. 이 제도가 적용되는 지역은 취득세와 등록세가 늘어났다.
| 재당첨 금지 | 청약 신청일로부터 과거 5년간 본인뿐 아니라 가구원이 청약통장을 사용해 새 아파트에 당첨된 경우에는 향후 5년간 1순위 자격으로 청약할 수 없다. 청약통장을 사용하지 않고 3순위로 당첨돼 공급 계약을 한 경우에도 당첨자에 포함돼 청약 1순위 자격 제한을 받는다. 다만 선착순으로 분양받은 경우는 청약 경쟁 없이 미분양 주택을 공급받은 것으로 간주돼 청약 1순위 자격이 유지된다.
최근 5년간 신규 주택 당첨 여부는 투기과열지구뿐 아니라 전국이 대상이다. 다시 말해 청약 1순위 자격을 제한하는 곳은 투기과열지구에서 분양하는 아파트지만, 당첨 사실은 전국을 기준으로 한다. 5년간 당첨 사실은 청약통장을 만든 은행의 전산망을 통해 확인할 수 있다. 금융결제원도 모든 청약예금, 청약부금, 청약저축의 당첨 여부를 관리하고 있으므로 이를 통해서도 알 수 있다.
| 일반분양분 후분양제 | 2003년 7월부터 투기과열지구에서 재건축 후분양제가 시행되고 있다. 재건축 아파트의 일반 분양분을 전체 공사의 80% 이상이 끝난 뒤에 분양하는 방식이다. 완벽한 후분양제는 아니지만 사실상의 후분양제인 셈이다. 종전에는 사업승인이 나면 분양승인을 받아 이주, 철거 전후에 분양할 수 있었다.
재건축 후분양제가 모든 재건축 대상 아파트에 적용되는 것은 아니다. 2003년 7월 이후 사업계획 승인을 신청한 투기과열지구 내 재건축 아파트가 그 대상이다. 하지만 2003년 7월 이전에 사업계획 승인을 받았거나 사업계획 승인 신청을 냈다면, 사업승인을 받은 내용대로 입주자를 모집할 수 있다. 예전처럼 이주, 철거가 끝나면 분양승인을 받아 일반분양을 할 수 있는 것이다.
| 중소형 평형 건립 의무 비율 | 아파트를 지을 때 일정 평형 이하를 의무적으로 일정 비율 이상 짓도록 하는 제도다. 이 제도는 2001년 12월 이후 과밀억제권역의 300가구 이상 아파트 단지에만 전용면적 18평형 이하를 20% 이상 채우도록 하는 내용으로 시행돼왔으며, 2003년 9월 더 강화됐다. 서울, 인천, 과천시를 비롯한 수도권과밀억제권역 16개 시에서 아파트를 20가구 이상으로 재건축할 때는 전체 가구 수의 60% 이상을 반드시 국민주택 규모(전용면적 25.7평) 이하의 중소형으로 채워야 한다. 이 조치는 2003년 9월6일 이후 사업계획 승인을 신청한 단지부터 적용하고 있다.
| 고가주택 | 과거에는 면적(아파트 전용면적 45평 이상)과 금액 기준(6억원 초과)을 모두 충족하면 ‘고급주택’이라고 해서 보유 기간에 관계없이 양도소득세를 실거래가로 물렸다. 그러나 2002년 이후 집값 불안이 지속되자 ‘고가주택’이란 개념이 새롭게 도입됐다. 면적은 관계없이 시가가 6억원이 넘으면 여기에 해당한다. 투기지역이 아니더라도 실거래가가 6억원을 넘으면 고가주택으로 간주되어 양도세를 실거래가로 내야 한다. 집을 한 채 갖고 있는 경우도 마찬가지다. 고가주택도 1가구 1주택에 한해 오래 보유하면 장기보유특별공제가 주어진다. 보유기간에 따라 3∼5년은 10%, 5∼10년은 25%, 10년 이상은 50%를 공제한다.
| 전용면적 | 분양 공고나 광고를 볼 때 아파트 면적을 올바로 이해해야 한다. 평형 표시 방법에는 함정이 있다. 예컨대 32평형의 경우 전용면적 25.7평과 주거공용면적 6.3평으로 이뤄져 있다. 35평형도 전용면적 25.7평과 주거공용면적 9.3평으로 구성돼 있다. 분양 평형에 32∼35평형으로 나온 아파트의 전용면적은 비슷하다는 뜻이다.
그러나 분양가를 평당 가격으로 계산하면 35평형이 싸게 보인다. 특히 조합아파트는 주거공용면적이 많아 분양 평수가 큰 경우가 종종 있다. 조합아파트인 서울 송파구 가락동의 S아파트는 분양 평형이 38평형인데 전용면적은 25.7평이다. 일반 아파트 32평형과 같다. 조합아파트는 전용면적 25.7평을 넘을 수 없기 때문에 분양 평형이 아무리 크더라도 일반 아파트의 32평형과 같다고 보면 된다. 따라서 분양 평형만 보고 평당 분양가를 셈할 것이 아니라, 실제로 사용하는 전용면적을 기준으로 가격을 비교해야 한다.
