생애 최초 주택구입자금 대출 조건이 까다로워지면서 여기저기서 볼멘소리가 나오고 있다. 그도 그럴 것이 생애최초대출은 금리가 낮으면서 앞으로 금리 상승 걱정이 없어야 하는데, 대출금리가 인상되면서 사실상 저렴한 고정금리 대출(정확히는 생애최초대출도 완전 고정금리는 아니다)은 사라졌기 때문이다. 따라서 이제는 금리 상승 리스크를 부담하면서 싼 변동금리 대출을 받든지 아니면 상대적으로 높은 금리가 적용되는 고정금리 대출을 선택하지 않으면 안 된다.

현재 시판되는 주택담보대출은 대표적으로 시중은행의 모기지론(주택담보대출), 주택금융공사의 보금자리론, 생애최초대출 등을 들 수 있다. 모두 주택을 담보한 대출 상품이라는 공통점이 있지만 지원 대상이나 금리조건 등에서 차이가 있다.

먼저 은행 모기지론은 변동금리 상품이다. 현재 거래실적 등에 따른 우대금리 적용 여부에 따라 최저 연 4% 후반부터 6% 초반대의 금리가 적용되고 있으며, 일정 주기마다 적용 금리가 달라진다. 따라서 시중금리가 내려갈 땐 대출금리도 낮아지는 효과가 있지만 반대로 금리 상승 시엔 대출금리가 올라갈 위험이 생긴다. 금리변동 주기는 3개월 변동조건이 많지만 6개월, 1년, 3년 식으로 길게 지정할 수도 있다. 그러나 금리변동 주기가 길수록 적용 금리는 더 높아진다.

주택금융공사의 보금자리론은 고정금리 상품이다. 이 때문에 대출 당시 금리가 만기까지 계속 적용돼 향후 금리 상승을 걱정할 필요가 없다는 장점이 있다. 반면 금리는 대출 조건에 따라 현재 연 6.6~6.85%가 적용되고 있어 변동금리 상품에 비해 높다.

처음으로 집을 살 때 지원되는 생애최초대출은 변동금리와 고정금리의 중간 형태라고 할 수 있다. 국민주택기금을 관장하는 건설교통부의 방침에 따라 금리가 변할 수 있어 완전 고정금리는 아니지만 그렇다고 모기지론처럼 ‘주기적으로’ 금리가 달라지는 것도 아니다. 생애최초대출 금리는 최근 0.5%포인트가 올라 현재 연 5.7%(연 소득 2000만원 이하인 경우 1억원까지 5.2%)가 적용되고 있다.



따라서 금리 수준으로 비교하면 은행 모기지론이 가장 낮고 그 다음 생애최초대출, 보금자리론 순이며, 금리 상승에 대한 위험은 반대로 보금자리론, 생애최초대출, 은행 모기지론 순으로 커지는 셈이다. 그러므로 이러한 특징을 감안한다면 대출기간에 따라 단기대출은 금리가 싼 변동금리가, 장기대출은 금리 리스크가 적은 고정금리 대출이 유리하다. 다만 최종 득실은 향후 금리 동향에 따라 좌우되기 때문에 좀더 합리적인 선택을 위해서는 대출 종류별 금리 차와 대출기간 동안의 금리 전망 등을 토대로 결정하는 것이 바람직하다.

대출한도는 어떻게 대출비율은 생애최초대출, 총액은 모기지론이 유리 주택담보대출을 고를 땐 대출금리 외에 대출 한도도 따져봐야 한다. 같은 주택을 담보로 한 대출이라도 상품에 따라 담보인정비율(LTV, 주택가격 대비 대출금액 비율)이 다르게 적용돼 빌릴 수 있는 금액에 차이가 나기 때문이다. 시중은행 모기지론, 주택금융공사 보금자리론, 생애최초대출 가운데 주택가격 대비 가장 많은 금액을 대출해주는 것은 LTV 80% 수준까지 대출이 가능한 생애최초대출이다. 그러나 생애최초대출은 대출 상한선이 상대적으로 낮게 정해져 있다. 서민들의 소액 대출에 초점이 맞춰져 있어 전용면적 85㎡ 이하(주택가격 3억원 이하)의 주택에 대해 최고 1억5000만원까지만 대출이 가능하다. 보금자리론은 이보다 낮은 LTV 60~70%가 적용된다. 부채상환 능력과 주택의 종류, 임대차 여부 등을 따져 차등 적용한다. 대출 한도는 생애최초대출보다는 높은 최고 3억원까지다. 대신 대출 대상 주택에 일부 제한이 있어 주택의 규모는 관계가 없지만 담보가치가 6억원을 초과하는 고가주택은 대출 대상에서 제외된다. 은행 모기지론은 셋 중에서 가장 낮은 LTV가 적용된다. 투기지역 및 투기과열지구 지정 여부와 대출기간에 따라 40~60%를 적용한다. 투기지역 소재 주택의 경우 40%의 LTV를 적용하지만 10년 이상 장기대출 조건의 경우(담보가격 6억원 이하)엔 60%를 적용해 더 많은 금액을 빌릴 수 있다. 은행 모기지론의 경우 대출 대상 주택에 면적이나 가격 제한이 없으며, 대출 한도에도 제한을 두고 있지 않다. 따라서 소형 주택의 경우엔 생애최초대출을 통해 가장 많은 금액을 빌릴 수 있으며, 대형 주택으로 큰 금액을 조달하고자 하면 은행 모기지론이나 보금자리론이 적합하다.

주간동아 527호 (p43~43)