내 집을 마련하려는 주택 실수요자의 다양한 선택 조건을 충족시켜줄 곳은 과연 어디일까. 사람마다 원하는 조건이 달라 특정 지역, 특정 아파트를 권할 수는 없지만 최소한 이런 관점에서 대상지역을 검토해보면 어떨까 싶다.

집값에 영향을 주는 사회적 요인

집값을 결정하는 데는 많은 요인들이 복합적으로 작용한다. 해당 주택의 평형, 방향, 층, 동 등 개별 입지에 따른 효용 격차에 따라 같은 단지 내에서도 가격 차가 있다. 물론 청약통장을 이용해 신축 아파트를 분양받는 경우에는 충족되면 좋고 안 되면 어쩔 수 없는 부분이지만, 기존 주택을 구입하는 경우라면 금전적인 부담만 진다면 원하는 조건에 맞는 주택을 자유로이 선택할 수 있다.

하지만 효용 격차 지수를 뒤로하고 단지 밖으로 나오면 그보다 더 넓은 카테고리의 조건에 따라 그 단지 전체의 집값이 매겨진다. 흔히 말하는 ‘주택 프리미엄’이 가장 대표적이다. 한강 조망권 아파트, 역세권 아파트, 앞산 조망권 아파트, 공원 조망권 아파트, 재건축 아파트 등이 바로 그것이다. 표준화돼 있지는 않지만 개별 입지나 주택 프리미엄에 차이가 없다면 그 다음 변수는 사회적인 선택 기준이다. 예를 들면 우수 학군 아파트, 지역 대표 아파트 등이다.

1) 가능한 우수 학군 지역을 선택한다



집값 상승세가 꺾여 하락세로 돌아섰다고 하자. 전반적으로 주택시장이 평온함을 유지할 때도 특정 시점을 기준으로 일시적인 가격반등이 있을 수 있다. 학생들이 겨울방학에 접어들면서 우수 학군 지역을 중심으로 전세시장에서부터 가격반등 조짐이 보이기 시작한다. 강남, 목동, 분당 등이 바로 그런 지역이다. 이런 지역의 아파트는 다른 아파트가 오를 때 더 오르고, 내릴 때 덜 내리는 이른바 ‘내재가치’를 지닌 아파트라고 볼 수 있다.

2) 지역 대표 아파트를 선택한다

서울지역은 물론이고 각 지방에도 대표 아파트가 있다. 이른바 지방의 부촌(富村) 아파트다. 최근 지방의 부촌 아파트 분양권이 상대적으로 강세를 보이고 있다고 한다. 대구 수성구, 대전 유성구 노은동, 부산 해운대구 등이 그곳이다. 각 지방의 고급 주거단지의 주택 가격이 상대적으로 높은 가격을 유지하는 이유는 간단하다. 주요 수요자들이 경제적인 여력이 있어 일반적인 경기의 영향을 덜 받기 때문이다. 때문에 이사철을 중심으로 좋은 학군과 평형 확장을 목적으로 한 이동이 많은 편이다.

3) 타운으로 조성된 아파트가 좋다

지역 대표 아파트는 아니더라도 한 지역에 특정 브랜드 아파트 타운이 형성되면 주변 아파트보다 상대적으로 높은 시세를 형성한다.

이런 아파트가 인기를 끄는 이유는 대규모 단지 조성을 통해 점차 지역 대표 브랜드 아파트로 변모할 가능성이 높기 때문이다. 또한 상징성으로 인한 부가가치도 가격에 영향을 미치는 것으로 판단된다. 서울 마포구 공덕동 일대 삼성아파트 타운, 구로구 신도림동 대림아파트 타운 등이 그런 경우다.

실수요자, 어떤 아파트를 주목해야 할까

올해 입주하는 아파트에 관심을 갖자. 입주를 6개월 정도 앞둔 아파트의 분양권에 주목할 필요가 있다. 대체로 집값이 안정세를 보이는 조정 장세가 이어지고 있다.

이럴 때 남보다 먼저 행동에 나서야 한다. 다만 입주 6개월 전이면 이미 대부분 시세 반영이 이루어진 경우가 많아 가격면에서 부담을 느낄 수 있다.

이런 경우라면 좀더 일찍 ‘잡는’ 것도 한 방법이다. 입주가 1년 이상 남은 아파트 분양권을 미리 구입하여 향후 입주를 앞둔 가격 조정시 시세차익을 노리는 것이다. 이 경우 적어도 물가상승률 이상의 기회비용을 절감할 수 있다.

서울지역의 경우 월곡동 두산아파트, 정릉 풍림아파트, 이문동 대림아파트, 서초동 삼성래미안, 종암동 삼성래미안 등에 관심을 가질 필요가 있고, 수도권에서는 안양 동안구 비산1동 주공아파트, 안산 고잔2지구 대우3차 아파트·대우5차 아파트, 의정부시 호원동 회룡 신일유토빌 등에 관심을 가질 만하다.