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COVER STORY | 경기 상승 올라타는 實·戰·재태크 10

‘5말6초’실버족의 은퇴자산 재테크

1억원은 고정 수입, 2억원 이상은 투자형 포트폴리오 구축

  • 김용진 부동산뱅크 이사·리서치센터장 yjkim1252@naver.com

‘5말6초’실버족의 은퇴자산 재테크

‘5말6초’실버족의 은퇴자산 재테크

은퇴 후 자산 재테크의 성패는 노령층의 건강, 수명과도 밀접한 관련을 가진다.

“큰집 덕분에 시아버님 생신 잘 치렀어요, 호호. 시어머님 생신도 큰댁에서 해줄 거죠? 그런데 큰아주버님 정년퇴직이 언제예요?” 이 말을 들은 맏며느리는 눈이 동그래졌다가 놀란 가슴을 쓸어내린다.

“걱정하지 마시라. 연금이 있으니까.” 요즘 TV에 나오는 개인연금 광고 내용이다. 그러나 지금 50, 60대 중 연금으로 노후생활비를 충분히 충당할 수 있을 만큼 준비해둔 사람은 많지 않다.

가진 것이라곤 살고 있는 집과 얼마 안 되는 퇴직금뿐. 그러나 퇴직금을 모두 투자해 새로운 경제생활을 시작하기엔 많은 어려움이 있기에 가진 돈 잘 굴려 노후생활을 해보려는 조기 은퇴자들은 안정성 있는 투자처를 찾아 헤맨다.

평균수명이 늘어나면서 50, 60대의 경우 은퇴 후 생활기간이 20~30년을 넘을 수 있기 때문에 원금은 유지하면서 이자만으로 일부 생활비를 부담하도록 포트폴리오를 짜야 한다.

이자가 적다고 해서 많지 않은 원금의 일부를 생활비로 쓴다면 70, 80대 이후의 생활은 쪼들릴 수밖에 없다. 또한 가진 돈의 액수에 따라, 즉 퇴직금과 그동안 모아놓은 돈이 얼마나 되는가에 따라 포트폴리오를 달리해야 한다. 가진 돈이 많으면 원금 손실의 가능성이 일부 있어도 정기예금 이상의 고수익을 기대할 수 있는 상품을 포함한 포트폴리오를 구성할 수 있지만, 가진 돈이 적으면 원금을 지키면서 이자(임대료)를 조금이라도 더 받는 방법을 연구해야 한다.



금융

노후 대비 투자 포트폴리오를 금융상품만으로 구성할 생각이라면 현재의 생활비 지출금액부터 정확히 분석해야 한다. 일반적으로 은퇴 후 생활비는 은퇴 전의 70% 정도를 기준으로 하고, 최소한의 생활비 1년치를 남겨놓고 포트폴리오를 짜면 된다. 이때 자녀의 교육비나 결혼비용 등은 고려하지 않은 포트폴리오를 짜야 한다.

자신의 투자성향을 사전에 점검해보는 것도 중요하다. 하지만 공격형 투자성향을 가졌다 해도 저축할 돈이 적다면 안정형 포트폴리오를 구성해야 한다. 가진 돈이 적으면 원금보장이 가장 중요한 투자조건이기 때문.

물론 생활비를 아껴서 미리 떼놓은 돈을 투자한다면 공격적으로 투자를 해도 괜찮다. 100% 원금과 이자가 보장돼야 하는 안정 성향의 투자자라면 안정적 상품의 경우 금리가 낮으므로 생활비를 최대한 줄여 낮은 금리를 커버할 수 있게 절약의 달인이 돼야 한다. 자신의 성향과 다른 투자에 나설 경우 자칫 돈보다 중요한 건강을 해칠 수 있다.

1억원 포트폴리오 (안정형 80 : 투자형 20)

‘5말6초’실버족의 은퇴자산 재테크
1년치 생활비를 떼고 남는 돈이 1억원 정도라면 금리는 낮지만 원금을 지킬 수 있는 정기예금처럼 안정적인 상품 위주로 포트폴리오를 구성하는 게 좋다.

이때 가족 명의로 나눠 저축할 수 있다면 비과세나 세금우대 등 절세상품을 통해 실효 수익률을 높이자. 지난해 이맘때 7%대이던 금리가 지금은 3~4%대로 떨어졌다. 그러므로 손품, 발품을 팔아 금리가 높은 금융기관을 찾거나 안정적인 채권 혹은 CP 등의 상품을 이용하는 게 바람직하다.

1년제 정기예금의 경우 은행권의 금리는 연 3.5~3.9%대지만 상호저축은행 등 제2금융권은 4% 후반을 받을 수 있어 최고 1%포인트 이상의 금리 차가 난다.

또 은행계 캐피탈의 채권은 4.5~5%대 금리를 받을 수 있다. 1억원을 정기예금에 6000만원(부부 합산), 고금리 회사채에 2000만원, 주가지수 연계형 정기예금(ELD)에 2000만원으로 구성하는 것을 추천한다. 이렇게 하면 1년간 530만원의 이자를 기대할 수 있다.

ELD는 원금은 보장되지만 주가지수의 변동에 따라 0~10%대 수익을 기대할 수 있어 처음 투자를 하거나 안정적인 투자를 원하는 투자자에게 적합한 상품이다.

평균이자율이 5.3%라고 할 때 세금우대로 1억원을 가입하면 0.312% 정도의 금리우대 효과를 볼 수 있고 전액을 비과세로 가입한다면 0.816% 이상의 금리를 더 받는 효과가 있으므로 절세방법을 최대한 활용해야 한다(연 5.3%로 계산할 경우 1억원의 1년 이자는 530만원, 이자소득세 81만6200원, 세금우대 시 이자소득세 50만3500원). 현재 만 60세 이상이면 생계형 저축상품에 가입해 1인당 3000만원까지 비과세 혜택을 받을 수 있고, 만 20세 이상은 2000만원까지 세금우대가 가능하다.

3억원 포트폴리오 (안정형 70: 투자형 30)

가진 돈이 3억원 이상이라면 30% 정도는 위험성 자산에 투자해 고수익을 기대해볼 만하다. 3억원 중 1억5000만원은 정기예금, 6000만원은 고금리 회사채, 5000만원은 ELS(주가연계증권)·ELF(주가연계펀드), 4000만원은 주식형 펀드에 투자할 것을 추천한다. 원금 3억원은 큰돈이지만 이 돈을 정기예금에 넣으면 금리를 4%로 높게 잡더라도 매달 수령금액은 세금을 빼고 84만6000원이므로 그리 큰돈이 아니다.

따라서 안정형 상품에 70%, 투자형 상품에 30% 투자하는 포트폴리오를 짜면 100% 안정형 상품에 투자하는 것보다 매달 50만원 이상의 생활비를 추가 확보할 수 있다. 그러나 경제상황이 원하는 대로 움직이지 않고 주식시장이 크게 하락하는 등 위험이 생기면 원금 손실의 가능성도 있으므로 포트폴리오를 짜고 실행에 옮기기 전 반드시 자신의 상황을 투자환경과 비교해보고 투자해야 한다.

ELS·ELF는 ELD와 유사한 상품이지만 원금보전 추구형으로 기대수익률이 높다. 지금은 주식시장이 하락해도 수익을 볼 수 있는 스텝다운 형태의 ELS·ELF가 일반적인데, 이때 주의할 것은 기초자산이 무엇이고 얼마나 안정적인지, 그리고 주가가 어느 정도 하락해도 수익을 볼 수 있는지 등을 꼼꼼히 점검해봐야 한다는 점. 주가가 30% 하락하는 조건과 55% 하락하는 조건은 크게 다르기 때문이다.

5억원 포트폴리오 (안정형 60: 투자형 40)

가진 돈이 5억원 이상이라면 조금이라도 젊을 때 다소 공격적인 포트폴리오를 구성해 자산을 늘릴 필요가 있다. 정기예금에 2억원, 고금리 채권에 1억원, ELS·ELF에 5000만원, 국내 주식형 펀드에 4000만원, 변액유니버설보험에 1억원, 그리고 주식 직접투자에 1000만원의 포트폴리오를 추천한다. 변액유니버설보험은 투자형 보험으로 MMF부터 채권형 펀드와 국내외 주식형 펀드까지 다양하게 투자할 수 있고 펀드 변경도 1년에 12번까지 자유롭다.

특히 해외펀드 투자의 경우 2009년 말까지는 매매차익에 대해 비과세이나 내년부터는 과세되는데, 변액유니버설보험은 10년 이상 투자 시 전액 비과세이므로 해외 펀드에 투자할 금액은 이 상품을 잘 활용하면 절세할 수 있다. 중도인출 및 추가입금도 가능하므로 기간에 대한 부담도 덜 수 있다. 여기에다 1000만~2000만원을 직접 주식에 투자하면 여유시간을 활용하고, 투자 공부도 할 수 있어 고수익 이상의 부대효과를 기대할 수 있다.

김은정신한은행 분당 PB팀장 0228kej@hanmail.net

부동산

퇴직금을 이용한 투자 포트폴리오에서 가장 중요한 것은 안정성이다. 하지만 100% 안전한 상품이 저축 또는 예금만을 의미하는 것은 아니다. 안정성을 추구하되 좀더 여유 있는 노후생활을 하려면 ‘정기예금 이자+알파’의 수익을 얻을 수 있는 투자 개념이 요구된다. 부동산 투자도 마찬가지다.

투자자 개인의 현재 자산상태 등 개인적인 여건과 함께 금리, 주가 동향 등 투자환경에 대한 고려가 필요하고 이에 따라 부동산 상품을 선별해야 한다. 특히 은퇴 이후의 부동산 투자는 불확실한 시세차익보다는 확실하고도 안정적인 임대수익이 확보되는 상품에 초점을 맞춰야 한다.

문제는 투자할 수 있는 자금 규모다. 퇴직금 등 목돈이 충분하다면 여러 부동산에 분산투자할 수 있겠지만, 자금이 3억원 안팎이라면 얘기는 달라진다. 이때는 오히려 달걀을 한 바구니에 담는 집중투자가 임대관리와 수익률 측면에서 유리하다. 먼저 부동산에 투자할 수 있는 유동성 자산이 퇴직금을 포함한 목돈 기준으로 1억원 안팎인 경우부터 살펴보자.

유동성 자산이 1억원 안팎인 경우

무엇보다 역세권 오피스텔에 관심을 가져야 한다. 임대수요가 탄탄해 임대사업을 하면 짭짤한 수익을 기대할 수 있기 때문이다. 정부가 역세권에 1~2인 가구를 위한 도시형 생활주택 공급을 적극 추진함에 따라 임대사업이 부동산 투자의 흐름으로 자리매김하는 것도 긍정적 요인이다.

부동산 정보업체에 따르면 서울의 25개 구별로 6월 기준 오피스텔의 연 임대수익률을 조사한 결과 은평구, 동대문구 등 비강남권 오피스텔의 수익률이 7% 선으로 서울 전체 평균인 6.11%를 웃돌았다. 금천구 독산동, 동대문구 답십리동의 전용면적 기준 39~49m² 오피스텔 매매가는 대부분 1억원 미만이다. 보증금은 1000만∼2000만원으로 별 차이가 없고 월세는 40만∼60만원 선이다.

오피스텔은 시세차익이 거의 없어 임대수익률을 최우선적으로 고려해야 하는 만큼 재개발지 등 이주 수요가 많거나 서울지하철 9호선 인근 등 매매가에 비해 월세가 높은 지역이 유리하다. 9호선 개통으로 강서구 일대는 요즘 투자 0순위 지역으로 거론된다. 가양동은 원래 공실이 거의 없는 데다 9호선 급행으로 가양역에서 강남권까지 20분이면 갈 수 있어 여의도는 물론 강남 수요까지 확보할 수 있다.

현재 39~42m² 오피스텔 매매가는 8000만~1억원, 49m²는 1억1000만원으로 3.3m²당 730만원에 불과해 투자자들이 접근하기에 가격 부담이 크지 않다. 등촌역 주변은 등촌동 삼거리를 중심으로 수익형 부동산이 인기를 끌 전망이다. 공항로 대로변에 접해 교통망을 확보한 데다 9호선까지 들어와 유동인구가 더욱 늘어날 것으로 예상된다.

현재 소형 오피스텔은 46m²가 1억1200만~1억5000만원, 56m²가 1억2000만~1억2500만원으로 올 초보다 4000만원 정도 올랐다. 하지만 1억원 초반대 금액을 투자하면 월세로 55만~60만원의 수입을 올릴 수 있기에 여전히 수익률은 높은 편. 일반적으로 테헤란로 근처나 강남 삼성타운 인근 오피스텔을 선호하지만 수익률은 기대만큼 높지 않다는 점에 유의해야 한다. 즉 매매가는 비싸지만 그에 비례해서 월세를 많이 받기는 어렵다는 얘기다.

신혼부부를 대상으로 아파트를 임대할 요량이라면 역세권 소형 아파트도 주목할 만하다. 예를 들어 1억원대 초반의 자금으로는 경기 일산지역 후곡·금호·한양 아파트가 제격이다. 후곡·금호·한양아파트는 14~21층 8개동, 56~105m² 752가구로 현재 56m²형이 1억3000만~1억5000만원이다.

걸어서 8~10분 거리에 경의선 일산역이 있는데, 경의선 개통을 앞두고 지난 4월부터 실수요와 투자수요가 유입되면서 급매물은 대부분 소화된 상태다. 차로 5분 정도 이동하면 서울지하철 3호선 주엽역도 이용할 수 있다.

유동성 자산이 2억원 안팎인 경우

자금이 2억원 안팎인 투자자라면 서울시 마포구 도화동 한화오벨리스크 47m² 매입을 검토할 만하다. 시세 2억원으로 보증금 1000만원에 월 95만원의 임대 수익이 나오므로 1년간 월세 수입만 1140만원에 이른다. 물론 임대를 목적으로 한 소형 아파트 투자도 가능하다. 강서구 가양동 도시개발3단지는 1556가구의 대단지로 49~72m² 소형으로 구성됐다.

‘5말6초’실버족의 은퇴자산 재테크
특히 49m²는 1억7000만~ 1억9000만원에 매입 가능하다. 공진초등학교와 공진중학교를 배정받을 수 있으며, 서울지하철 9호선 가양역이 도보로 7~8분 거리다.

가양역은 급행이 정차하는 역으로 신논현역까지 25분이면 도착할 수 있다. 덕분에 강남으로 출퇴근하는 젊은 직장인들의 임대 문의가 꾸준한 편.

하지만 초기 투자금이 최소 2억원 안팎이라면 초보투자자들이 만만하게 보고 덤벼들어선 안 된다. 무조건 소형만 고집하며 교통사정 등이 안 좋은 외곽지역 주택을 매입할 경우 매매가도 오르지 않고 세입자도 구하기 힘든 어려움에 빠질 수 있기 때문이다.

유동성 자산이 3억원 이상인 경우

3억원대의 자금을 확보했다면 투자 범위가 다소 넓어질 수 있다. 우선 인천 남구 고잔동 한화 꿈에그린 월드에코메트로(7월 말 입주)를 눈여겨볼 필요가 있다. 고잔동은 송도국제도시와 논현지구가 인접해 향후 문화시설 및 상업시설 등을 공유할 수 있는 장점이 있다.

특히 청라지구의 성공적인 분양과 함께 인천에 대한 관심이 높아지는 것도 이 지역이 수혜 대상으로 부상하는 또 하나의 이유다. 단지는 109~191m²로 구성됐는데 109m²가 3억2000만~3억6000만원으로 임대수익과 함께 시세차익도 기대해볼 만하다.

임대수익에 좀더 충실하고 싶다면 3억원의 시세를 형성하고 있는 서울 강남구 대치동 테헤란로 대우아이빌3차 89m²도 투자 가능하다. 이 오피스텔은 보증금 2000만원에 월 170만원씩을 받을 수 있어 연간 월세 수입이 2040만원에 이른다.

은퇴자금이 3억원 이상이라면 전문적인 관리업체가 임대관리를 대신해주는 서비스드 레지던스(serviced residence)에 도전하는 것도 가능하다. 장기임대형 오피스텔인 서비스드 레지던스는 선진국에선 이미 대중화했지만 국내에선 아직 낯선 상품. 호텔식 서비스가 제공돼 장기체류 외국인 등에게 인기다. 외국인 대상 임대상품은 불황이 거의 없다고 알려져 있다. 최근 국내 진출을 강화하는 외국계 금융기관, 정보통신 업체가 늘면서 외국인 수요가 급증하고 있기 때문이다. 외국인 대상 임대는 임대료를 선불로 받을 수 있다는 장점도 있다.

서울 지하철 5호선 서대문역 옆에 자리한 바비엥II가 눈길을 끄는 것도 이런 맥락에서다. 146m²형의 총분양가는 약 4억3000만원으로, 은행 대출 40%를 활용하면 실투자금은 2억6000만원 정도다. 이미 100% 임대가 완료돼 계약 즉시 연 2000만원이 넘는 임대수익을 올릴 수 있다(월 임대료 170만원 선). 관리업체는 계약 후 1년 동안 전체 분양대금의 최소 7%에 이르는 임대 수익을 보장해준다는 방침이다.



주간동아 2009.08.11 698호 (p48~51)

김용진 부동산뱅크 이사·리서치센터장 yjkim1252@naver.com
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