하지만 권리금 시세 통계 발표 소식에 기대 반, 우려 반이다. 얼마나 현실을 반영하는 통계가 작성됐을지, 또 이 결과를 바탕으로 얼마나 임차인이 보호받을 수 있을지 의문이기 때문이다.
국토부 권리금 통계, 기대 반 우려 반
상가건물 임대차보호법 제10조 3항은 권리금을 이렇게 정의한다. ‘권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.’동일 법 제10조 4항(권리금 회수기회 보호 등)에서는 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 종료 시까지 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금 받는 것을 방해해서는 아니 된다’고 말하고 있다. 하지만 월차임(월세) 3기 금액에 이르도록 연체하거나 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축할 경우 등 8가지의 제10조 1항의 사유가 발생할 때는 그러하지 않다고 돼 있기도 하다.
그 밖에 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 정당한 사유에는 다음과 같은 것들이 있다. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 등이다. 더 구체적인 사항은 법제처 국가법령정보센터(www.law.go.kr) 상가건물 임대차보호법 제10조를 찾아보면 된다.
지난해 상가건물 임대차보호법 개정안이 시행된 후 권리금이 천정부지로 올랐다. 예를 들면 최근 서울 마포구 합정역 상권의 경우 홍대입구역 상권에서 이전해오는 상인 및 예비창업자의 수요가 많다 보니 지난해 말에 비해 권리금이 2.5배 이상 올랐다. 이러한 현상은 서울시 주요 상권뿐 아니라 전국적으로 확산되고 있다.
이렇게 고삐 풀린 권리금 때문에 점포를 사고파는 현장에서 과거에는 상상도 못 할 일들이 벌어지고 있다. 몇 년 전부터 서울 강남 일부에서 시작된 현상 중 하나가 임대인이 기존 임차인에게 재계약을 해주는 조건으로 권리금을 요구하는 것인데, 이미 전국적으로 퍼져 있다. 또 임대차 기간이 만료되면 임차료를 2~3배 올려 임차인을 내보낸 후 임대인이 신규임차인에게 권리금을 받아 챙기는 사례도 생기고 있다.
‘임대차기간 종료 전 3개월’은 독소조항
먼저 개정된 상가건물 임대차보호법에 따르면 임대차기간 종료 전 3개월 안에 신규임차인을 구해야 한다는 조항이 있다. 만약 3개월 안에 신규임차인을 구하지 못하면 계약 종료 시 권리금을 한 푼도 못 받고 점포를 비워 줘야 한다. 이 조항을 악용해 임대인이 해외로 나가버리거나 연락이 닿지 않도록 잠시 행방불명되는 식으로 3개월을 넘겨 신규임차인을 구하지 못하게 방해할 수 있다.
또 부가가치세와 소득세 부담 때문에 권리금이 더 뛸 가능성이 많아졌다. 그동안은 쌍방 합의하에 권리금을 세무서에 신고하지 않았기 때문에 부가세와 소득세는 신경 쓰지 않았다. 하지만 향후에는 권리금을 준 사람은 비용 처리를 위해 신고하려 할 테고, 그럼 권리금을 받은 사람은 내야 하는 세금만큼 권리금을 추가로 받으려 할 것이기 때문이다. 이런 이유로 세금을 내지 않으려고 쌍방 합의하에 권리금을 신고하지 않아 음성적인 계약이 더 늘어날 것이다. 시작부터 권리금 법제화의 의미가 퇴색할 수밖에 없다.
국토부는 상가 권리양수도계약을 바탕으로 권리금 시세 통계를 냈다고 하지만, 대부분 세금 때문에 권리금을 공개하고 싶어 하지 않으며 오히려 줄여서 신고하려는 경향이 강해 실거래가를 파악하기가 쉽지 않을 것이다.
통상 권리금이란 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금을 합한 것이다. 바닥권리금은 말 그대로 상권과 입지 등급에 따라 산정하는 것이고, 영업권리금은 사업자가 얼마나 많은 단골을 확보했는지에 따라 결정되는 최근 1년간 매출 순이익의 합을 뜻한다. 그리고 시설권리금은 모든 시설의 감가상각 후 남은 시설의 가치를 말하는 것이다. 그러나 이는 이론일 뿐 현장 상황은 훨씬 복잡하다. 권리금이라는 것이 상권에 따라, 입지에 따라, 층수에 따라, 영업 연수에 따라, 매출과 순이익에 따라, 업태·업종에 따라, 교통 여건에 따라, 유동인구와 유입인구에 따라, 교통량 등에 따라, 고객 특성에 따라, 주차시설에 따라 산정 기준이 다 다르기 때문이다.
따라서 권리금은 바닥권리금에 대한 감가상각, 시설권리금에 대한 감가상각, 1년간 매출액에 대한 순이익을 어떻게 계산하느냐에 따라 시세를 산정할 수 있을 것이다. 감가상각은 업태·업종에 따라 감가상각 기간을 어떻게 정하느냐에 따라 결정될 것이다. 예를 들어 음식업은 기본 2년 감가상각을 하지만 한식은 3년을 감가상각한다. 그리고 창업비용에 따라 감가상각 기간을 정한다. 예를 들어 2억 원 이하는 2년, 3억 원 이하는 3년, 3억 원 초과는 5년으로 감가상각하면 되는 것이다. 이 부분에 대해서는 좀 더 세밀한 연구가 필요하다.
아무튼 권리금 분쟁을 막기 위해 고려해야 할 점은 다음과 같다. 첫째, 국세청에 실거래가로 신고하는 제도적 장치가 필요하다. 둘째, 임대인의 횡포를 막고자 임대차기간 종료 전 3개월 조항을 없애야 한다. 셋째, 계약갱신요구권 5년도 10년 이상으로 바꿔야 한다. 넷째, 상가건물 임대차보호법상 월세상한율제(연 9% 범위)가 적용되지 않는 임대차계약도 모두 적용받을 수 있게 해야 한다.
권리금은 수요공급의 법칙에 의해 수요가 많으면 권리금은 올라가고 수요가 없으면 권리금은 떨어지게 마련이므로 시장에 맡기는 것이 권리금을 양성화하는 방안이다.
