공인중개사를 통해 부동산 거래를 해본 사람은 대부분 한국공인중개사협회(중개사협회)에서 발행한 보증증서를 받은 경험이 있을 것이다. 최근 공인중개사와 중개사협회의 보증책임에 관한 몇 가지 대법원 판례가 나와, 공인중개사와 중개사협회의 보증책임에 대해 알아둘 점을 소개한다.

공인중개사를 통해 부동산을 거래할 경우 발생하는 사고에 대한 책임은 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률(공인중개사법)에서 규정하는데, 공인중개사 본인 책임과 중개사협회 보증책임으로 분류된다. 그밖에 공인중개사가 개인적으로 잘못했다면 일반 민법 원리에 따라 배상책임을 지는 것은 물론이다. 여기서 알아둬야 할 점은 중개사협회의 공제보증책임이 공인중개사법에 의한 “중개행위”에 해당하는 경우 성립하며, “실제 중개행위를 한 중개사 개인의 고의, 과실에 의한 책임”이 전제돼야 발생한다는 사실이다.

공인중개사법이 규정한 “중개행위”는 토지 및 건물 등 등기가 가능한 부동산의 중개행위에 한정한다. 문제가 되는 것은 분양권 거래다. 원칙적으로 분양권은 부동산이 아니기 때문에 분양권 중개 사고는 보증책임 범위에 포함되지 않는다. 그러나 최근 대법원 판례 취지는 거래 당시 이미 아파트가 완공된 상태로 다른 사정에 의해 분양대상물이 특정될 수 있었거나, 완공 전이라도 동, 호수가 특정된 분양권이라면 중개행위에 포함돼 보증책임을 물을 수 있다는 점이다. 동, 호수 추첨이 끝나지 않은 분양권 거래는 여전히 중개사협회의 보증책임에서 제외된다는 점에 주의해야 할 것이다.

또한 부동산중개사무소에서 거래했더라도 중개인이 자기 물건을 팔거나 사는 형식의 거래라면 중개행위에 해당하지 않는다. 이러한 경우 공인중개사가 민법상 책임을 지게 됨은 물론이다.

공인중개사법상 중개사협회의 보증책임은 중개사 개인책임을 전제로 하는 연대책임이지만, 한도가 정해졌다. 공인중개사가 법인인 경우 2억 원, 법인의 분사무소나 개인인 경우 1억 원이다. 나머지 부분은 공인중개사 개인의 단독책임이 된다.



보통 중개사협회는 공인중개사가 고의로 중개 사고를 내려고 공제에 가입했다면서 공인중개사와의 보증보험계약 자체 무효를 주장하며 책임을 면하려고 하지만, 선의의 피해자인 중개 의뢰인에게는 책임을 면할 수 없다. 흔히 문제가 되는 것이 선순위 담보권 부담상태에 대한 설명의무 위반 사례다. 이런 경우 중개의뢰인이 사실을 확인하지 않은 잘못도 있기 때문에 보통 공인중개사 과실을 60% 정도로 제한한다. 또한 당사자가 아닌 대리인을 사칭한 사람과 계약을 체결함으로써 사고가 발생한 경우, 당사자의 인감증명서를 첨부하고 인감을 날인하는 절차를 제대로 거치지 않았다면 공인중개사에게 책임을 묻는다. 하지만 이때도 중개의뢰인의 과실을 인정해 공인중개사의 책임에 제한이 따른다. 다만 공인중개인이 고의로 중개 사고를 냈다면 본인의 책임 제한을 주장할 수 없을 것이다.

공인중개사 자격이 없는 중개보조인이 중개 업무를 진행해 사고가 난 경우에도 당연히 사업주인 공인중개사에게 책임을 묻는다. 다만 중개보조인이 고의로 사고를 낸 경우 공인중개사에겐 관리를 제대로 못한 과실에 대해서만 책임을 물을 수 있다.

부동산 거래의 안정성은 일차적으로 거래 당사자 태도에 달렸다. 중개사협회의 공제가입 보증증서만 믿고 등기부등본을 확인하지 않는다거나, 대리인과 계약하면서 인감증명서와 인감날인을 받지 않는 우를 범해서는 안 될 것이다.