서울 재개발사업 ‘황제’로 일컬어지는 서울 용산구 한남재정비촉진구역(한남뉴타운) 사업이 급물살을 타면서 부동산시장의 이목을 끌어모으고 있다. 한남뉴타운에서도 면적이 가장 넓고 사업 추진 속도도 빨라 ‘대장주’로 꼽히는 3구역의 관리처분계획이 인가된 것이다. 용산구는 6월 22일 한남뉴타운 3구역 관리처분계획을 인가하고 구보에 고시한다고 밝혔다. 재개발이 완료되면 38만6395㎡ 부지에 지하 6층~지상 22층 아파트 197개 동(5816채 규모)과 상가, 학교 등 각종 기반시설이 들어서게 된다. 관리처분계획 인가는 흔히 재개발사업의 8부 능선으로 불린다. 재개발은 정비구역 지정→조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분계획 인가→소유권 이전 등기 순서로 이뤄진다. 관리처분계획이란 사업 시행 후 조합원들이 분양 받는 건축시설, 대지를 어떻게 배분할지에 대한 계획이다. 이를 사업시행자가 지방자치단체장으로부터 인가받으면 곧 이주·철거가 이뤄지고, 아파트 공사 착공 후 일반분양을 거쳐 준공에 이르게 된다.

한남뉴타운 3구역은 최근 사업 추진의 큰 고비를 넘긴 바 있다. 일부 상가조합원의 관리처분총회 효력 정지 가처분신청을 법원이 올해 2월 받아들여 사업 추진이 멈춰선 것이다. 하지만 조합 측이 제기한 이의신청을 재판부가 5월 받아들이면서 재개발사업에 다시 속도가 붙었다. 이에 대해 도시정비사업 전문가인 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “엇갈리는 거시경제 지표로 부동산시장 전망이 여전히 붙투명하지만 미래가치를 선점할 수 있는 서울 재개발 투자의 적기는 얼마 남지 않았다”고 말했다. 김 소장을 만나 사업 추진이 급물살을 탄 한남뉴타운을 중심으로 서울 재개발 투자 포인트에 대해 들었다.

사업 추진 고비 넘긴 한남뉴타운 3구역

올해 초 한남뉴타운 3구역 거래가 활발했다는데.

“그렇다. 한남뉴타운 3구역의 경우 관리처분계획 인가의 의미가 다른 곳보다 크기 때문이다. 한남뉴타운이 위치한 서울 용산구는 강남 3구와 함께 여전히 조정대상지역이자 투기과열지구로 묶여 있다. 이 같은 규제 지역에서 재개발은 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법)에 따라 관리처분계획 인가부터 소유권 이전 등기까지 조합원 지위 양도가 금지된다. 쉽게 말하면 관리처분계획이 인가된 후부터는 투자 및 거래가 사실상 불가능해지는 것이다. 투자자 입장에서 조합원 지위 양도 금지는 전매금지보다 더 유의해야 할 규제다. 부동산을 매입해도 조합원 지위를 양도받을 수 없기에 재개발 후 아파트 분양권을 인정받지 못하고 현금청산을 당하기 때문이다. 당장 투자금을 회수해야 하는 조합원의 경우 관리처분계획 인가 전에 재개발 지역 부동산을 팔아야 한다. 이런 점들 때문에 관리처분계획 인가를 앞둔 한남뉴타운 3구역에서 비교적 저렴한 가격대의 급매물이 바겐세일처럼 나왔던 것이다.”

최근 한남뉴타운 매물 가격 추이는 어떤가.

“한남뉴타운 매물 가격은 전고가와 비교해 한때 3억~5억 원 가까이 떨어졌다. 지난 부동산 가격 상승 국면에서는 재개발 후 109㎡(33평) 아파트를 받을 수 있는 매물이 20억 원 후반까지 값이 올랐다. 그랬던 것이 4·5구역의 경우 20억 원 중반까지 떨어졌다. 1억~2억 원 전세금을 빼면 20억 원 초반에도 투자가 가능했던 것이다. 특히 3구역 급매물의 투자금액은 이보다 더 낮아졌다. 투자금액 기준으로 30평형 매물은 15억 원, 20평형은 10억 원 정도에도 진입이 가능했다. 서울의 또 다른 주요 재개발 지역인 흑석뉴타운의 경우 최근에는 13억 원 정도 투자금이 필요하다. 이를 본 투자자는 ‘흑석뉴타운 투자금 13억 원이면 한남뉴타운 3구역 20평형을 갈 수 있네’라고 고민하기 마련이다. 한남뉴타운 다른 구역처럼 투자금이 20억 원을 훌쩍 넘는 곳은 애초에 고려조차 안 하겠지만, 돈을 조금만 보태면 재개발 최상급지로 갈 수 있다는 기대감이 생긴 것이다.”



관리처분계획 인가 이후 투자 포인트는 무엇인가.

“한남뉴타운 투자의 마지막 기회가 다가오고 있다고 본다. 사실 시장 분위기를 잘 살펴보면 지난해 12월~올해 1월이 가장 좋은 기회였다. 그보다 한 스텝 늦게 움직였다면 올해 3~4월에 많이 나온 급매물을 노릴 수 있었다. 현 시점에선 자신이 투자를 원하는 동네를 골라 급매물을 찾기보다, 자신이 투자할 수 있는 금액을 고려해 그나마 값이 덜 오른 지역을 택해야 한다. 관리처분계획 인가 이후 한남뉴타운 3구역은 사실상 거래가 정지되고 다른 구역들의 가격도 모두 오를 것이다. 조합원 수가 가장 많은 3구역 거래가 묶이면 매물이 크게 줄어 품귀 현상이 일어날 수밖에 없다. 한남뉴타운 투자에 관심 있다면 빠르게 진입해야 한다.”

용산 지역은 한국 부동산시장의 총아로 주목받고 있다. 한남뉴타운뿐 아니라, 각종 개발 호재가 많기 때문이다. 김 소장이 눈여겨볼 필요가 있다고 지목한 것은 ‘유엔사 부지 복합개발사업’이다. 한남뉴타운과 용산구청 사이에 위치한 4만4935㎡ 면적의 옛 유엔사 부지에 지하 7층~지상 20층, 총 10개 동으로 이뤄진 아파트 420채와 오피스텔 723실, 호텔, 업무 및 상업시설을 짓는 게 뼈대다.

유엔사 부지 복합개발사업에 주목하는 이유는.

“최근 유엔사 부지에 지어질 주택 분양가 전망이 나오고 있다. 일각에선 3.3㎡당 1억2000만 원까지 예상한다. 유엔사 부지에 들어설 아파트 분양가가 3.3㎡당 1억 원을 넘기면 한남뉴타운에도 적잖은 영향을 끼칠 것이다. 유엔사 부지가 좋은 입지이긴 하지만, 주변 환경을 고려하면 대부분 세대에서 한강뷰는 누리기 어려울 것이다. 반면 한남뉴타운은 그야말로 한강변 입지 아닌가. 유엔사 부지 아파트 분양이 흥행하면 한남뉴타운의 미래 분양가 또한 높아질 가능성이 크다.”

한남뉴타운의 미래가치가 어느 정도까지 상승할 것이라고 전망하나.

“반포동 아크로리버파크 33평형 가격이 한때 50억 원을 기록했다. 한남뉴타운 입지는 반포동과 비교해 뒤처지지 않는 데다, 재개발사업에 따른 신축 메리트도 높으리라 본다. 유엔사 부지 아파트 분양가가 3.3㎡당 1억 원을 넘어설 것이라는 전망이 나오는 등 용산 부동산시장이 주목받고 있다. 미래에 한남뉴타운 아파트 가격이 50억 원대를 기록할 수도 있다.”

서울의 다른 재개발 지역 투자는 어떤가.

“한남뉴타운 재개발에 탄력이 붙으면서 가격 천장이 뚫리면 다른 재개발 지역도 영향을 받을 수밖에 없다. 한남뉴타운 시세가 오를 경우 그간 가격이 눌려 있던 흑석뉴타운, 성수전략정비구역 등 주요 재개발 지역 가격도 함께 높아질 것이다. 그런 점에서 지금도 15억 원 정도에 진입 가능한 성수전략정비구역 2·3·4지구 투자를 고려할 만하다. 서울 재개발 투자에 관심 있는 사람이라면 빠르게 움직이기를 권한다.”

“성수전략정비구역 투자 고려할 만”

투자자의 가장 큰 고민은 부동산시장 침체 국면이 언제까지 이어질지다. 최근 부동산시장 상황에 대해 김 소장은 “현장을 직접 찾아 살펴보면 주요 지역에선 가격 반등이 확인되는데, 1월부터 급매물이 많이 거래되면서 아파트 가격이 회복됐다”며 “최근 주요 지역의 아파트 가격대를 살펴보면 전고가 대비 80~90%까지 회복한 곳이 꽤 많다”고 말했다. 최근 부동산시장 일각에서 가격이 ‘꿈틀’거리는 배경에 대해 김 소장은 이렇게 설명했다.

“종합부동산세(종부세) 부담이 줄면서 다주택자가 싼값에 내놓는 급매물이 감소했다. 2주택 보유자에 대한 중과세가 사라졌고, 3주택 이상 보유한 경우도 합산한 과세표준이 12억 원 이하면 중과세를 면제받는다. 3주택자도 9억 원까지 공제되는 데다, 공시가격이 전반적으로 낮아진 점도 크게 작용했다. 시세 20억 원 중후반대 아파트를 보유해도 종부세 부담이 이제는 그리 높지 않은 것이다. 다주택자 사이에서 ‘지금 아파트 시세가 탐탁지 않으니 굳이 급하게 팔 필요가 없다’는 분위기가 생겼다. 지난해 소수의 급매물이 부동산시장을 리드했는데, 이런 물건이 줄어들었다. 이런 상황에서 투자자들은 높은 미래가치가 예상되면서도 지난 상승장 때 기록한 전고가보다 가격이 내린 재개발 지역을 주목하고 있다.”

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