지금 필요한 건? 포트폴리오 재편성

지난해 9월 삼성동 코엑스에서 열린 ‘국제부동산박람회’에 참석한 투자 희망자들이 안내책자를 살펴보고 있다.

부동산 격언 중 ‘정부 정책에 맞서지 말라’는 말이 있다. 정책에 맞서 싸우려 하지 말고 정책을 잘 이해하고 그 속에서 방법을 찾으라는 가르침이다.

올해부터 1가구 2주택 이상 양도세 중과, 비사업용 토지 양도세 중과 정책이 시행됐다. 이에 대해 “정권이 바뀌면 양도세 중과 정책이 바뀔 것”이라며 버티는 사람들이 있다. 가장 어리석은 대처법이다. 정책이 쉬 바뀔 리도 없지만 혹 바뀐다 해도 그때까지의 금융비용과 기회비용을 상실하기 때문이다. 이보다는 부동산 시장의 흐름과 정책을 연구해 포트폴리오를 재편성하고 투자전략을 수정하는 것이 현명한 방법이다.

유주택자들은 투자 목적이라면 더는 주택 소유를 하지 않는 게 현명하다. ‘그래도 집값은 오를 것이다’는 의견도 만만치 않지만 주택 전망을 불투명하게 하는 여러 요인이 상존하는 한 불확실한 선택은 피하는 것이 바람직하다. 주택 투자는 양도세 중과, 보유세 부담, 분양가상한제, 재건축 규제 등 네거티브 요인 때문에 과거와 같은 수익률을 기대하기 힘들다.

양도세 중과 버티기 작전은 무모…2주택자는 한 채 처분 바람직

1가구 2주택 이상 보유자는 먼저 자신이 양도세 중과 대상자인지를 확인해볼 필요가 있다. 수도권(읍면 소재 제외)과 광역시 소재 기준시가 1억원 이상(정비구역으로 지정 고시된 지역은 기준시가 1억원 이하라도 중과 대상), 기타 지역 기준시가 3억원 이상 집을 두 채 이상 가지고 있다면 양도세 중과 대상이다.



양도세 중과 대상자는 적절한 시기를 선택해 한 채를 처분하는 것이 지혜롭다. 당장은 과중한 양도세를 무는 것이 부담스럽겠지만, 보유세가 매년 가중될 것을 감안해 그 돈으로 다른 부동산에 투자하면 나중에 ‘잘한 선택’으로 판명될 것이다. 처분할 주택은 세금과 미래가치, 자금운용 계획 등을 따져본 뒤 결정한다.

무주택자들은 청약통장에 의한 분양을 기대할 만하다. 9월 이후부터는 민간택지에도 분양가상한제가 적용돼 분양가가 전반적으로 내릴 것으로 전망된다. 넓은 평수의 집으로 갈아탈 전략을 세운 1주택 보유자는 추첨제(전용면적 85㎡ 이하는 25%, 이상은 50%)를 기대해볼 만하다.

부동산 투자의 꽃은 역시 토지다. 하지만 2007년 1월1일부터 양도하는 비사업용 토지는 양도세율이 60%나 중과된다. 세율이 9~36%인 일반세율과 비교하면 엄청난 부담이다. 농지(논밭, 과수원)는 일정 기간 거주하거나 경작하지 않으면, 임야는 일정 기간 거주하지 않으면 비사업용 토지가 된다. 나대지와 잡종지는 대부분 비사업용 토지다. 자신이 보유한 토지가 비사업용 토지라면 양도하기 전까지 사업용 토지로 전환할 수 있는 방법을 강구해야 한다. 가장 일반적인 방법이 전용 허가를 얻어 건축물을 짓는 것인데, 쉽지 않다는 게 문제다.