주가 방어에 배당수익까지, 증시 하락기 투자 대안 ‘리츠’

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미국 연방준비제도이사회(연준)의 금리인상 예고로 전 세계 금융시장이 흔들리는 가운데 리츠가 안정적 투자처로 주목받고 있다. 2월 7일 한국거래소에 따르면 올해 들어 코스피가 7.81% 하락하는 동안 국내에 상장된 18개 리츠 주가는 평균 2.05% 하락했다. 연 5~6% 수준인 배당수익률까지 감안하면 리츠의 상대적 성과가 더욱 두드러진다는 분석이다.

리츠(Real Estate Investment Trust·REITs)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자하고 그 수익을 투자자들에게 되돌려주는 부동산 간접투자 상품이다. 임대수익과 함께 매각을 통한 시세차익을 기대할 수 있으며, 실물자산인 부동산을 기초로 하고 물가상승분을 임대료에 반영할 수도 있어 대표적인 인플레이션 헤지 자산으로 꼽힌다.

1960년대 미국에서 처음 도입된 리츠는 국내에서도 존재감을 키워가고 있다. 국토교통부 리츠정보시스템에 따르면 지난해 말 기준 315개 리츠가 운용 중이며, 총자산 75조 원을 돌파했다. 투자 대상이 되는 리츠 유형에는 △빌딩으로 대표되는 오피스 리츠 △대형 쇼핑몰이 중심인 리테일 리츠 △호텔과 리조트 등 숙박시설을 소유하는 호텔 리츠 △아파트나 고급 주택 등을 보유하는 주거 리츠 △창고 및 유통센터 등에 투자하는 물류·산업 리츠 △다양한 유형의 부동산으로 구성하는 복합 리츠 등이 있다.

국내 증시 상장 리츠만 18개

리츠 투자를 원할 때는 먼저 일반 주식처럼 증권사 계좌를 통해 상장 리츠를 직접 매수하는 방법이 있다. 현재 국내 증시에 상장된 18개 종목 가운데 가장 규모가 큰 리츠는 운용자산이 2조3609억 원에 이르는 롯데리츠다(표1 참조). 롯데그룹이 보유한 백화점, 마트, 물류센터 등을 기초자산으로 편입했으며 연 환산 배당수익률은 공모가(5000원) 기준 5.7%이다. 결산 주기는 6월과 12월로, 지난해 6월에는 주당 139원을 배당했다. 지난해 9월 상장한 SK리츠는 서울 중구 SK서린빌딩과 함께 SK에너지 116개 주유소를 기초로 하며, 운용자산 규모가 1조8786억 원에 이른다. 최초로 3월, 6월, 9월, 12월 분기별 배당을 실시해 눈길을 끌었고 지난해 9월 주당 54원을 배당했다.

ESR켄달스퀘어리츠는 물류센터 전문 리츠다. 유통 물류센터 12곳에 투자하며 연 환산 배당수익률이 공모가(5000원) 기준 5.4%로, 지난해 11월 주당 134원을 배당했다. 운용자산이 8771억 원인 제이알글로벌리츠는 벨기에 브뤼셀 소재 파이낸스 타워 등에 투자하는 오피스 리츠다. 연 환산 배당수익률이 공모가(5000원) 기준 7.9%로, 지난해 6월 주당 190원을 배당했다. 파이낸스 타워는 벨기에 연방정부 산하 건물관리청이 2034년까지 임대 계약을 맺었다.

국내 1호 상장 리츠회사인 에이리츠는 높은 배당금으로 시선을 모은다. e편한세상문래 에듀플라츠와 대구 주상복합신축사업을 투자자산으로 하는 에이리츠는 결산 주기가 12개월인데, 2020년 12월 결산에서 주당 1310원을 배당했다. 공모가(5500원) 기준 연 환산 배당수익률이 23.7%에 이른다.

올해 들어서는 리츠 ETF도 마이너스 수익률

직접 자산 성격과 배당 규모를 비교해 투자에 나서기 어렵다면 리츠 ETF(상장지수펀드)를 선택할 수도 있다. 국내주식형인 ‘TIGER 부동산인프라고배당’을 비롯해 해외상품형인 ‘TIGER 미국MSCI리츠(합성 H)’ ‘KINDEX 미국다우존스리츠(합성 H)’ ‘KODEX 다우존스미국리츠(H)’ ‘KINDEX 싱가포르리츠’ ‘KODEX 일본리츠(H)’ ‘KBSTAR 글로벌데이터센터리츠나스닥(합성)’ 등이 상장돼 있다(표2 참조). 그중 ‘TIGER 부동산인프라고배당’은 맥쿼리인프라, 롯데리츠, ESR켄달스퀘어리츠, SK리츠, 제이알글로벌리츠 등 국내 상장 리츠를 주요 구성 자산으로 하고 있으며, 연수익률이 24.06%에 이르지만 올해 들어서는 마이너스를 기록 중이다. 미국 증시에 상장된 리츠를 주요 투자 대상으로 하는 해외상품형도 상황은 마찬가지다.

저마다 특색을 지닌 리츠 상품 가운데 어떤 것을 골라야 할까. 이코노미스트 홍춘욱 박사는 “리츠가 대표적인 인플레이션 헤지 자산인 것은 맞지만 금리가 많이 오르면 리츠 수익률도 떨어지기 때문에 투자에 신중을 기해야 한다”고 조언했다. 또 “코로나19 팬데믹 같은 상황에서 타격을 받기 쉬운 리테일 리츠보다는 꾸준한 성과를 낼 수 있는 종목을 선택해야 한다”고 말했다. 홍 박사가 추천한 상품은 VNQ와 맥쿼리인프라다. VNQ는 미국 최대 리츠 ETF로, 순자산 규모가 460억 달러(약 55조 원)에 이르며 분배금률은 3% 안팎이다. 맥쿼리인프라는 종종 리츠로 오해받지만 도로 및 도시가스 등 인프라 관련 주식으로, 리츠 대비 차입 비율이 낮아 금리 상승기에 강한 것으로 전망되고 있다. 배당률은 5~6%대다.

김경록 미래에셋자산운용 고문 또한 “리츠는 채권과 주식의 중간 정도 자산군으로 배당수익을 얻을 수 있어 좋지만 차입을 해서 부동산을 사는 만큼 금리와 금융시장 경색에 민감하다”며 “향후 금융 긴축에 대비해 철저하게 우량한 리츠를 사야 한다”고 말했다. 최근 미래에셋자산운용 대표직에서 물러난 김 고문은 자신의 은퇴자산 포트폴리오에 “오랜 기간 좋은 배당수익을 안겨줄 미래에셋글로벌리츠, 맥쿼리인프라, 제이알글로벌리츠 등을 담았다”고 공개했다.