최근 주택시장 변화의 주요 화두는 저출산, 인구구조와 가구구조 변화, 베이비붐 세대의 은퇴 및 고령화다. 특히 1955~63년 출생한 1차 베이비붐 세대의 은퇴가 가시화함에 따라 이 거대 인구집단의 은퇴와 고령화가 가져올 사회·경제적 파장에 관심이 고조되고 있다.

우리나라 전체 인구의 14.5%를 차지하는 베이비붐 세대는 은퇴 후 10년을 전후해 노년기에 접어들므로 향후 다가올 고령화의 중심 세대라 할 수 있다. 사회안전망이 부족한 상황에서 베이비붐 세대의 은퇴는 심각한 사회문제를 유발한다. 노동생산성 감소로 경제성장률 저하와 조세 수입 감소 현상이 나타날 것이다. 사회보장에 막대한 재정이 지출돼 국가재정 악화를 초래할 수도 있다.

그간 경제 성장의 동력이던 베이비붐 세대는 아직까지는 생산과 소비 중심 계층으로 활발하게 활동하고 있다. 그러나 향후 10년을 전후로 이야기는 완전히 달라진다. 베이비붐 세대는 경제활동에서 은퇴한 뒤에도 자립성을 갖춘 능동적 경제 주체로 활동하기를 원하지만, 부동산 중심의 불균형한 자산 포트폴리오는 안정적인 노후자금을 확보하기 어려운 구조를 낳고 있다. 그에 따라 주택 규모를 축소하거나 아예 주택을 처분하게 될 개연성도 배제할 수 없는 것이다.

베이비붐 세대는 이전 세대와는 다른 사회, 경제, 역사, 문화적 경험과 가치관을 지녔다. 높은 교육 수준과 경제력을 바탕으로 차별화된 라이프스타일을 지녀, 주거관 또한 이전 세대와 다르다. 이 때문에 이전 세대의 주거관이나 주택 보유 실태, 주택 처분 행태 등의 특성을 그대로 대입해 베이비붐 세대가 은퇴한 이후 주택시장 변화 추이를 예측하는 것은 결코 쉬운 일이 아니다.

이를 추적할 수 있는 근거를 확보하려 필자는 1955~63년 출생한 1차 베이비부머 680명에게 설문조사를 실시했다. 응답자 수는 560명. 이를 바탕으로 분석한 베이비붐 세대의 은퇴 후 주거 특성은 대략 다음과 같다.



가장 먼저 눈에 띄는 대목은 베이비붐 세대 10명 중 8명(82.9%)이 은퇴 후 이주를 고려한다는 점이다. 이주를 고려하는 이유로는 ‘은퇴 후 안락한 노후생활을 위해서’라는 비율이 49.8%로 압도적이었고, ‘경제적 부담 때문’이라는 응답도 20.2%를 차지했다. 지금 사는 주택의 관리문제도 4.5%로 나타났다. 이주 시 고려하는 요인으로는 주변 환경이 53.2%로 가장 높았으며, 주택가격(13.6%)과 규모(5.0%), 주택 유형(3.7%)은 주변 환경보다 영향이 적었다.

전원주택 거주하고 싶다 42.9%

안락한 노후생활을 위해 이주하겠다는 비율이 높은 만큼 은퇴 후 전원주택이나 아파트에 거주하기를 원하는 경우가 많았다. 전원주택에 거주하고 싶다는 응답자가 42.9%로 가장 많았고, 아파트에 거주하고 싶다는 응답자 30.7%, 단독·다가구주택 13.0%, 연립·빌라·다세대 2.7% 순이었다. 노인 전용 시설이나 실버타운에 입주하고 싶다는 비율은 2.0%에 그쳐 이들 시설에 대한 인식이 긍정적이지 않다는 사실을 확인했다. 현재 아파트나 주상복합아파트에 거주한다고 응답한 비율이 65.9%를 넘는 점을 감안하면, 이러한 응답 비율은 베이비붐 세대의 주거관이 변하고 있음을 시사한다.

이주 시 희망하는 지역으로는 지방이 34.5%였으며, 서울을 제외한 수도권 48.6%, 서울 16.9%로 다수가 서울·수도권(65.5%)에 살기를 원했다. 이는 베이비붐 세대의 라이프스타일이나 가치관과 무관하지 않다. 은퇴 후에도 충분한 의료 및 복지 서비스 혜택을 누릴 수 있고, 문화와 교육 등 여가활동이 가능하며, 가족과 근접한 지역에 거주하기를 원하는 것이다.

은퇴 후 주택 소유 유형을 묻는 질문에는 응답자의 92.3%가 자가(自家)에 거주하기를 희망했다. 조사 대상 가운데 현재 자가에 거주한다는 응답자 81.1%에 비해 10% 이상 높은 수치다. 안정적인 노후를 보내고 싶어 하는 베이비붐 세대의 주거 수요가 반영된 결과라고 해석할 수 있다.

그러나 이 세대의 바람이 이뤄지기란 그리 쉬운 일이 아니다. 목돈을 지출할 곳은 많은 반면, 은퇴 준비 상태는 좋지 않기 때문이다. 응답자 가운데 향후 목돈 지출 예상 요인으로 채무 상환을 꼽은 이가 32.5%로 가장 많아 베이비붐 세대가 가계부채에서 자유롭지 못하다는 사실이 고스란히 드러났다. 다음으로는 자녀와 관련한 요인이 높게 나타났다. 교육자금 19.8%, 결혼자금 19.3%로 자녀를 위한 목돈 지출이 39.1%나 차지했다.

부모 부양비는 1.1%에 불과해 상대적으로 낮은 편이었다. 흔히 베이비붐 세대를 노부모 부양과 자녀 양육이라는 이중 부담에 힘들어하는 ‘낀 세대(sandwich generation)’라 부르지만, 부모 부양에 대한 부담은 아직 낮다는 것을 보여준다(도표 참조).

노후에 자녀와 함께 살 의향을 묻는 항목에는 80.7%가 ‘같이 살고 싶지 않다’고 응답했다. 동거를 희망하는 비율은 19.3%에 그쳤다. 노후에 자녀에게 재산을 상속할 의향에 대해서는 63.2%가 ‘물려주고 싶다’고 응답했으며, 36.8%는 ‘물려주고 싶지 않다’고 했다.

반면 이들이 노후에 자가에서 안정적인 생활을 영위하려고 준비하는 수준은 취약한 편이다. 50세 이후부터 노후 준비를 하고 있다고 응답한 비율은 23.4%였으며 아직까지 노후 준비를 하지 못하는 베이비붐 세대도 24.4%로 나타나, 두 집단의 응답 비율이 47.8%에 달했다. 노후 준비를 하고 있다고 응답한 베이비붐 세대(52.2%)도 기대여명 등을 반영한 체계화된 노후 준비라고는 볼 수 없는 상황이다.

매각 물량 과다로 이어질 가능성

정리하면 이렇다. 베이비붐 세대는 은퇴 후 독립적인 노후생활을 하고 싶어 하지만, 자녀 교육비나 결혼자금을 먼저 생각함에 따라 은퇴 준비가 매우 부족한 실정인 것으로 나타났다. 이러한 베이비붐 세대의 자녀관은 은퇴 후 재정적 지출 규모를 증가시켜 안락한 노후생활을 저해하는 위험요소로 작용할 수 있고, 나아가 주택시장뿐 아니라 사회 전반의 문제로 대두할 수 있다.

이러한 베이비붐 세대의 현실은 향후 주택시장에 어떤 영향을 끼칠까. 눈여겨볼 대목은 응답자의 51.1%가 ‘은퇴 후 주택을 처분할 것’이라고 답했다는 점이다. ‘처분 의사가 없다’는 응답자도 48.9%에 달하지만, 앞서 이주 의향이 높게 나타났다는 점을 함께 고려하면 주의 깊게 살펴봐야 할 수치다.

특히 총자산 가운데 부동산자산, 그중에서도 주택 비율이 높은 베이비붐 세대는 은퇴 후 가처분소득이 감소해 가계 유동성이 악화하면 부동산을 처분하려 할 공산이 크다. 따라서 이들의 은퇴와 함께 주택시장이 구조적으로 변화할 개연성에 대비할 필요가 있다. 주거 정책적 관점에서 다음과 같은 시사점이 도출된다.

먼저 최근 ‘소유’에서 ‘거주’로 주거관이 크게 변하고 있음을 주목해야 한다. 주거 패러다임의 변화에 대비한 장기적인 주택 수급 계획을 수립할 필요가 있다는 뜻이다. 또한 노후생활 자금을 마련하려 보유 주택을 매각하고 소형 주택으로 이전 또는 이주할 경우, 노년층 복지지원 차원에서 부동산 거래세(취득세와 양도소득세)나 보유세(재산세와 종합부동산세), 임대주택에 대한 세금 등 세제 부담을 경감해줄 필요가 있다.

베이비붐 세대 2명 중 1명이 은퇴 후 주택을 처분할 의향이 있다면, 이는 매각 물량 과다로 이어져 주택가격이 하락할 수 있다는 뜻이 된다. 이를 조절하려면 자가를 유지하면서 노후생활 자금을 마련할 수 있는 역모기지제도 등 보유주택 활용 방안을 적극 검토해야 한다. 귀농과 귀촌을 꿈꾸는 이들을 위한 전원주택, 자녀와 함께 살기를 희망하는 세대를 위한 세대 분리형 주택, 수익형 주택 등 베이비붐 세대의 주거 수요를 반영한 새로운 유형의 주택 개발 및 공급 정책도 마련해야 할 것이다.

근본적으로는 이들이 재무 측면은 물론, 비재무 측면에서도 은퇴를 준비할 수 있도록 교육 프로그램을 개발해 직장이나 지방자치단체에서 시행하는 방안도 고민해야 할 것으로 보인다. 이 세대가 안정적으로 은퇴해야 한국 경제의 안정성도 유지할 수 있기 때문이다.