최근 부동산 관련 통계 중 올해 역사상 저점을 경신한 2개 지표가 있다. 바로 거래량과 심리지표다. 8월 서울 아파트 매매 거래량은 907건을 기록했는데, 이는 서울 월평균 매매 거래량인 6700여 건을 한참이나 하회하는 수치다. 전국 8월 거래량 역시 1만9516건을 기록하며 역대 최저치를 경신했다. 이는 지역에 상관없이 거래절벽을 넘어 ‘거래 빙하기’가 전국적으로 도래했음을 시사한다. 또한 집값 흐름을 가장 잘 추종하는 ‘주택가격전망 소비자동향지수’(기준값=100포인트) 역시 역대 최젓값인 67포인트를 기록했다. 향후 1년간 집값이 오를 확률이 거의 없음을 뜻한다.

부동산 공포 유발 원인 고금리

부동산시장에 대한 공포심리가 극대화되고 있다. 그러나 정해진 미래 지표인 입주 물량은 올해부터 2024년까지 연평균 32만 호가 예정돼 있어 장기 평균(33만 호)과 유사한 수준이다. 미래 신축의 수급 여건을 가늠케 하는 미분양 통계 역시 3만2000호로 장기 평균인 6만1000호의 절반에 불과한 상황이다. 결국 대한민국 부동산시장을 추락하게 하는 것은 현재, 그리고 미래 수급 모멘텀이 아닌, 극단으로 치닫는 ‘공포심리’라는 사실을 빅데이터가 말해주고 있다.

그렇다면 부동산시장에서 공포 유발자는 무엇일까. 경제와 부동산을 통틀어 가파른 상승 궤도에 올라탄 ‘금리’다. 3월부터 금리인상에 가속페달을 밟기 시작한 미국 연방준비제도이사회(연준)의 ‘기준금리 인상 속도’가 어느 정도인지 측정해봤다. 3월부터 9월까지 연준은 월평균 46bp(1bp=0.01%p) 인상으로 가속도를 내고 있는데, 이는 역대 최고 수준이던 1988~1989년의 월평균 인상 속도 27bp를 한참 상회하는 수준이다(그래프1 참조). 당시 금리인상 기간은 12개월이었지만 올해는 6개월 만에 최고 인상 속도를 경신했다. 시장의 체감 공포가 얼마나 클지 짐작할 수 있다. 무자비한 금리인상으로 지난해 고점 대비 큰 폭 하락세를 겪은 아파트 단지의 실거래 가격은 서울뿐 아니라 수도권까지 2020년, 심한 경우 2019년 시세로 ‘리셋’되고 있다.

그렇다면 집값이 왜 2~3년 전 가격으로 리셋된 것일까. 혹시 더 깊은 바닥이 있지는 않을까. 2019년으로 돌아가보자. 2019년 새해를 맞아 서울뿐 아니라 전국 가격지수는 ‘마이너스’ 변동률을 기록하기 시작했다. 서울은 2014년 상승 전환 이후 5년 만에 마이너스 변동률을 기록하며 2014~2018년 4년간 호황기를 마감할 참이었다. 그러나 2019년 8월 별안간 예고된 ‘민간택지 분양가상한제’로 귀하디귀한 분양 아파트 가격이 ‘로또가격’으로 회자되면서 청약 광풍이 불었다. 비단 분양시장뿐 아니라 공급 부족 우려에 따른 패닉 바잉 여파로 재고 아파트 가격마저 폭등했고, 2020년 전국 집값은 2006년 이후 14년 만에 20%를 상회하는 역대급 상승률을 기록했다. 게다가 거래량 역시 연평균 60만 건을 훌쩍 상회하는 93만 건이라는 대기록을 세웠는데, 이러한 2020년 통계를 정리하자면 전국 거의 모든 아파트가 역사상 가장 비싼 가격에 거래됐다고 해도 과언이 아니다.

이후 2021년 전국 미분양 통계는 1만3000호라는 역사상 최저치를 기록했는데, 이는 과거 2002년 분양 활황기를 훨씬 능가하는 수치다. 서울 1순위 청약 경쟁률 역시 평균 163 대 1이라는 전무후무한 기록을 세웠다. 따라서 당시는 수십억 원 아파트를 묻지도 따지지도 않고 청약하고 계약한 시기였다고 정리할 수 있다. 입지나 가격, 수급에 상관없이 매수 행렬이 이어지던 지난 2년간의 비정상적인 상황이 제롬 파월 연준 의장의 ‘초유의 금리인상 급발진’으로 정리되는 셈이다. 집값이 시장 사이클 순리상 대세 상승장이 마무리된 2019년으로 리셋되는 것은 당연한 이치인 것이다.

전세 거래 흐름 주목해야

바야흐로 대한민국 집값은 ‘빅리셋’ 시기다. 미 연준의 9월 FOMC 점도표에 제시된 것처럼 금리인상 정점이 2023년이 될 경우 빅리셋 역시 2023년에 작별을 고할 전망이다. 최근 2년간 대한민국 부동산에 열병을 가져온 ‘비이성적 과열’ 후유증은 빅리셋 시대가 종료되더라도 대세 상승의 발목을 잡을 것으로 보인다. 그러나 빅리셋 시기를 거치면서 견조하게 실수요가 유입된 곳은 리셋 이후 재평가받아 금리인하가 시작되는 순간 강한 반등을 보일 것이다. 그렇다면 빅리셋 이후 바닥을 치고 반등할 지역의 시그널은 어디서 찾을 수 있을까.

첫 번째 반등 시그널은 전세 거래 흐름이다(그래프2 참조). 매매 거래 실종은 당분간 지속될 것이다. 이런 불완전한 매매 거래 정보에서 유의미한 답을 찾는 것은 불가능하다. 반면, 전월세 거래량은 최근 역대 최고치를 경신하는 등 통계적으로 유의미한 답을 찾는 데 도움을 준다. 현재 서울 전세가율은 49~50%에서 강보합세를 보이고 있다. 이는 매매가 하락과 더불어 전세가 역시 동반 하락하고 있기 때문이다. 그러나 향후 매수심리 실종으로 전세 거래만 계속 증가한다면 전세 거래 압력이 전세가를 밀어 올리고, 전세가율은 불황의 터널 끝에서 결국 ‘끓는점’에 도달할 것이다. 2014년 이후 서울 대세 상승을 알린 것은 당시 역대 최고 수준인 60%에 도달했던 2013년 전세가율이다. 그 후 기나긴 상승장을 보낸 현재 서울 지역 매매 가격은 여전히 전세가의 2배 수준에 달한다. 향후 전세가는 매매가를 끌어내리는 중력이 돼 ‘전세가율 60%’에 닿을 때까지 매수심리 재반등을 기다리게 할 것이다. 2023년 이후 ‘전세가율 60%’에 먼저 다다르는 지역을 주목하라.

꾸준한 거래는 반등 시그널

두 번째 반등 시그널은 매매 거래 패턴이다. 전세가율이 끓는점에 도달하면 잠자고 있던 매매 가격이 반응할 것이다. 아파트 단지별, 동호수별 장기간 시세 데이터베이스(DB)를 보유한 KB시세는 시장의 기준 가격이다. 만약 관심 단지의 실거래 가격이 시장 기준 가격인 KB시세를 돌파해 2~3개월간 꾸준히 거래되고 있다면 관심 단지를 향한 매수심리의 겨울이 지나고 봄이 온다는 확실한 증거다. 세 번째 반등 시그널은 ‘예비 실수요자의 질문’이 쏟아지는 곳이다. 부동산 빅데이터 애플리케이션(앱)의 발달로 수많은 부동산 데이터를 누구나 쉽게 접하게 됐다. 그러나 실거래 가격 실종 상황에서 단지 몇 건의 실거래 가격으로 시장 흐름을 포착하기란 불가능하다. 다만, 수시로 올라오는 입주자 혹은 예비 입주자의 ‘평판댓글’을 통해 해당 단지의 가치를 가늠할 수 있다. 보통 부동산 앱에 올라오는 평판댓글은 단지의 개발 호재, 입지적 장점 등 칭찬이 주를 이룬다. 부동산 불황 국면에서 자랑만 늘어놓는 댓글은 오히려 추가 하락에 대한 불안심리를 반증한다. 반대로 ‘택배서비스가 원활한 단지인지?’ ‘동호수별 조망 차이가 얼마나 큰지?’ ‘동호수별 도로 소음의 격차, 층간소음 수준은 어떠한지?’ 같은 실거주 관련 질문이 주를 이룬다면 관심 수요가 많다는 뜻으로 풀이된다. 이 해당 단지는 빅리셋 이후 반등 시점이 가까워 오고 있음을 짐작할 수 있다.

네 번째 반등시그널은 ‘수급’이다. 전국 미분양의 40%를 차지하는 대구와 경북 포항 역시 장기 평균 수준으로 회귀하려는 시장 생리상 언젠가는 수급 불안이 진정될 것이다. 모든 지역 미분양은 절대적 임계점이 있다. 대구는 역사적으로 미분양이 4000채 밑으로 떨어졌을 때 분양시장이 정상으로 돌아왔다. 포항의 역사적 미분양 임계점은 2000채였다. 경북의 맹주 대구, 포항의 로열 분양권을 ‘좋은 조건’(조정된 가격)에 골라잡을 수 있는 타이밍은 미분양 온도에서 찾을 수 있다.

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