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상가 투자 면밀히 따져보라

  • 고종완/ 웰시아닷컴(wealthia.com) 머니마스터

상가 투자 면밀히 따져보라

상가 투자 면밀히 따져보라
상가 투자는 경기하락에 대비한 위험 관리가 무엇보다 중요하다.서울과 수도권에 이어 지방 대도시에서도 상가 분양이 활발히 이루어지고 있다. 정부가 연이어 발표한 집값 안정 대책으로 아파트 시장이 침체되고 투자 수요가 상가로 몰리면서 인기를 끌고 있는 것이다. 선착순 분양이 금지된 오피스텔과 토지거래허가제가 도입된 토지시장이 주춤하면서 틈새상품으로 뜬 셈이다. 그러나 위험도 따른다는 점을 명심해야 한다.

◎ 단지내 상가

단지내 상가는 독점상권이 보장되기 때문에 고정 임대수익을 얻을 수 있어 퇴직자나 주부 등 임대소득을 기대하는 사람들에게 매우 인기가 높다. 가급적 30평형대가 주류를 이루는 500가구 이상의 대단지의 상가가 좋으며 가구별 상가 면적이 0.3평 이내인 것이 희소가치가 있다. 예를 들면 1000가구일 경우 상가 연면적이 300평 이내면 투자 적지다. 과거에는 선착순 또는 추첨방식으로 분양했으나 최근에는 수요가 몰려 내정가를 정해 최고가를 제시한 사람에게 낙찰하는 경쟁입찰 방식을 채택하고 있다. 이 경우 내정가의 2배 이상의 가격에 낙찰될 경우 임대 수익률은 크게 하락할 수밖에 없다. 내정가의 1.5배 이내에서 낙찰받는 것이 안전하며, 고가에 낙찰받거나 높은 프리미엄을 주고 매입하는 것은 금물이다.

◎ 근린상가

근린상가는 택지개발지구 또는 대규모 아파트 단지 진입로 주변에 형성된 근린 생활시설 밀집 상권을 말한다. 입지 여건이나 배후 인구에 따라 매출과 임대료가 다르며 개발계획이나 발전 잠재력이 있는 지역인지에 따라서도 투자 가치가 크게 달라진다. 초기 수익률은 단지내 상가에 비해 떨어지는 편이나 시간이 지날수록 주변 상권이 안정되고 땅값이 오르는 경향이 있어 자산가치 측면에서는 오히려 유리하다. 내재가치가 높기 때문에 불경기에도 쉽게 가치가 떨어지지 않고 주거도 가능해 자영업자에게 적합하다. 가급적 대로변 상가가 경쟁력이 있으며 직장인들의 퇴근 경로에 위치해 있는 상가가 고객 흡인력이 높다.



◎ 테마형 상가(쇼핑몰)

요즘 서울 등 수도권은 물론이고 지방 대도시 도심에서 분양되는 대형 상가 대부분이 테마형 상가다. 부산 대구 대전 인천 지역에 이어 경부고속철도 역세권인 천안 지역의 상가 분양에 돈이 몰리고 있다. 테마형 상가는 상권에 따라 거액의 프리미엄과 권리금을 노릴 수 있고 높은 월세 수익도 기대할 수 있다. 반면 상권이 죽을 경우 투자 원금을 날릴 수도 있어 위험 관리가 매우 중요하다. 따라서 매입 전에 철저한 입지 분석과 함께 시행사의 마케팅 능력과 경험, 예산 확보를 포함한 상권 활성화 방안에 대한 검증이 필요하다. 계획서상의 활성화는 공염불에 지나지 않고 반드시 분양가에 활성화 비용이 포함되어야 한다는 말이다. 주5일 근무제가 확산되면서 서울 광화문, 여의도, 테헤란로 등 관공서나 사무실 밀집지역 상가는 매출 감소가 예상되므로 매입을 자제하는 것이 좋다. 주말에 가족 단위로 찾기 쉽거나 대학생 등 젊은층이 즐겨 찾는 유동인구가 많은 대학가나 유흥가, 대규모 주택단지, 그리고 관광지 주변이 고객 확보면에서 유리하다.

◎ 투자 유의사항

앞서 언급한 대로 상가는 경기에 민감하며 경기가 급랭할 경우 임대수익률이 급락할 가능성이 높다. 서울 동대문, 남대문이나 경기 분당, 일산 등 공급과잉이라는 의견이 제기돼온 지역은 투자 메리트가 크게 감소할 것으로 보인다. 따라서 새로운 상권 형성이 가능한지, 실수요자층이 선호하는지, 입주 후 전문적으로 상가를 관리하는 업체가 있는지 여부를 면밀히 따져보아야 한다.

주변 상인들이 탐내는 상가라면 최상의 상가라고 판단해도 좋다. 상권 분석에 자신이 없다면 백 마디의 회사 광고보다 주변 상인의 말 한마디에 귀기울여야 한다. 또한 분양가격과 계약방법 등이 투명한 상가를 선택해야 한다. 직접 공개입찰하는 상가는 내정가가 투명하고 프리미엄 피해를 줄일 수 있다. 분양업체(시행사)에 직접 문의하여 이중계약 여부를 확인하는 절차도 중요하다.



주간동아 367호 (p44~44)

고종완/ 웰시아닷컴(wealthia.com) 머니마스터
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