경매·공매로 내 집 마련 어때요?

3월26일 이정미(30) 씨는 아직 첫돌도 안 된 아들을 안고 친정아버지와 서울 서초구 서울중앙지방법원 북관 211호실 법정을 찾았다. 이날 열리는 경매에서 서울 동작구의 전용면적 84.57㎡(33평형) 아파트 입찰에 참가하기 위해서였다. 점찍은 아파트 근처에 사는 이씨는 경매에 나온 이 물건이 두 번이나 유찰돼 급매물보다 저렴해졌다는 사실을 우연한 기회에 알게 돼 생애 첫 경매 투자를 결심했다. 이씨는 “아이 키우기에 적당한 30평형대라서 첫 번째 내 집으로 안성맞춤”이라고 말했다.

요즘 경매법정에는 이씨 같은 사람이 한둘이 아니다. 부동산 가격이 과거처럼 단기간에 급상승하는 것을 기대할 수 없게 되자, 투자자들이 떠난 빈자리를 실수요자들이 메우고 있는 것. 실수요자는 대부분 새로 나온 물건보다는 두세 번 유찰된 물건에 관심을 보인다. 신건(新件)에는 입찰자가 한 명도 없는 경우가 비일비재하지만 2, 3회 유찰돼 최저 매각가가 감정가 대비 51~64%로 떨어진 물건에는 20~30명이 몰려든다.

서울중앙지방법원의 한 집행관은 “올 들어 실소유자가 자기 동네 근처의 물건이 경매에 나오면 시세보다 싸게 낙찰받기 위해 입찰하는 경우가 늘었다”고 말했다. 그 덕에 요즘 경매법정은 서 있을 자리조차 확보하기 어려울 만큼 인산인해를 이룬다. 입찰에 참가하려는 사람도 많지만, 현장 실습을 나온 경매학원 강사와 수강생도 적지 않다. 이참에 경매를 배워보겠다며 경매학원을 찾는 일반인도 늘었다. 지지교육원 박규진 원장은 “지난해 10월까지만 해도 100여 명이던 수강생이 올 2월엔 180명으로 늘었다”며 “과거에 내 집 마련이 목적인 수강생이 10명 중 1명이었다면 지금은 3명 정도”라고 전했다.

실수요자들이 경매에 나서는 이유는 시세보다 싼 가격에 낙찰받을 수 있는 경매 환경이 조성됐기 때문. 지난해 하반기 이후 부동산 시장 하락세가 뚜렷해지면서 경매 시장의 매각가율(감정가 대비 매각가 비율)도 하향 곡선을 그리고 있다. 대법원 법원경매정보(www.courtauction.go.kr)에 따르면 서울 지역 매각가율은 2007년 85.8%, 2008년 82%에서 올해 68.9%로 급격히 낮아졌다(4월1일 기준). 실수요자들의 관심을 끄는 아파트, 다세대주택, 연립주택에만 한정해도 매각가율은 현저히 낮아졌다. 지지옥션이 제공한 자료에 따르면 서울, 인천, 경기 등 수도권 지역에서 2007년 3월 104.1%이던 아파트, 다세대주택, 연립주택의 매각가율이 올해 3월에는 77.9%로 크게 하락했다.

공매 시장에도 ‘내 집 마련’ 희망자들이 몰린다. 경매에 비해 일반인의 관심이 낮아 경쟁이 덜 치열하고 인터넷 입찰로 진행된다는 편리함 때문에 최근 공매에 도전장을 내미는 사람이 늘고 있다. 지난 2월 말 현재 공매가 진행되는 한국자산관리공사(KAMCO)의 인터넷 공매 사이트 온비드(www.onbid.co.kr)의 일반 회원은 54만700명에 육박한다. 1년 사이 약 10만명이나 늘어난 것이다. 공매 시장에 나오는 물건도 소폭 증가한 추세다.



경매나 공매로 나온 물건 중에서는 수도권 지역 아파트의 경우 소형 평형일수록 인기다. 지지옥션에 따르면 지난 3월 수도권 지역 66~99㎡(20평형대) 아파트의 매각가율은 73.8%에 달했지만, 100~132㎡(30평대)는 69.5%, 133~165㎡(40평대)는 69%에 그쳤다. 평균 응찰자 수도 20평형대가 7.8명인 것에 비해 30평형대 4.5명, 40평형대 2명으로 확실히 소형 아파트가 인기였다.

급매보다 10~20% 낮은 입찰가 고수해야

지금 시점에 경매나 공매로 내 집 마련을 하는 것에 대해 부동산 전문가들은 대체로 긍정적인 견해를 내놓는다. 가격 급상승을 기대할 수 없기에 투자 적기는 아니지만, 어느 때보다 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 여건이 경매·공매 시장에 조성돼 있기 때문이다.

스피드뱅크 김광석 리서치센터장은 “부동산 가격이 고점 대비 20~30% 떨어진 시점이고 금리도 낮아지는 추세라 지금은 내 집 마련에 나서기에 괜찮은 시기”라고 평가했다. 지지교육원 박 원장은 “장차 부동산 가격이 ‘L’자 형으로 완만하게 상승할 것이므로 실수요 위주로 접근하는 것이 바람직하다”는 견해를 밝혔다.

한편 영선법률사무소의 황지현 경매실장은 “올 겨울까지 관망하라”는 의견을 피력했다. 최근 경매가 진행되는 물건들은 2008년 8~9월에 감정된 부동산이라 감정가가 지금 시세보다 훨씬 높을 수 있기 때문이다. 황 실장은 “최저점이었던 지난해 말에서부터 올 초까지 감정된 물건들이 하반기 이후 경매 시장에 나올 것”이라며 “실수요자라면 그런 물건을 노리는 것이 좋다”고 조언했다.

그런데 최근 경매법정에 경매 초보자들이 몰리면서 조급한 마음에 시세보다 비싼 가격에 낙찰받는 사례가 속출하고 있다. 실제로 2월 서울동부지방법원에서 열린 경매법정에 서울 강동구 성내동 감정가 4억6000만원의 33평형 아파트가 1회 유찰되고 최저 매각가 3억6800만원에 나왔는데, 1명이 단독 입찰해 4억300만원에 낙찰받았다. 황 경매실장은 “이 물건의 시세는 3억8000만원”이라며 “낙찰자가 잔금을 납부할지, 아니면 3680만원의 입찰보증금을 포기할지 고민하고 있다”고 전했다. 그는 “내 집 마련을 위해 경매에 나섰다면 과열된 경매법정 분위기에 휩쓸리지 말고, 급매보다 10~20% 낮은 수준의 입찰가격을 고수해야 후회가 없다”고 조언했다.