40대 중반의 자영업자 김모 씨는 지난해 초 서울 중랑구 신내동 전용면적 188㎡(57평형) 아파트를 경매로 낙찰받았다. 낙찰가는 3억5000만원으로 시세보다 4000만~5000만원 낮은 가격. 그런데 경매 직후 같은 아파트, 같은 평형대에서 급매물이 쏟아졌다. 당연히 가격이 급락했다. 설상가상으로 임차인도 나타나지 않았다.

중랑구 신내동은 저소득층이 많이 거주하는 지역. 대형 고급 아파트 실수요자가 이 지역을 선호할 이유가 없었다. 현장조사만 철저히 했어도 이런 실패는 막을 수 있었을 것이다. 더구나 김씨는 한 차례 더 판단을 잘못했다. 경매 직후 급매물로 내놨으면 최소한 1000만~2000만원의 차익은 남길 수 있었다. 하지만 그는 무작정 기다렸다.

임차인이 나타나기를, 그리고 아파트 가격이 다시 오르기를. 기다리다 지친 김씨는 결국 올해 초 1년 만에 낙찰받은 금액 그대로 매각해야 했다. 수백만원의 세금과 지난 1년 동안의 금융 비용을 고스란히 날렸다. 경매와 공매를 통해 성공적으로 내 집 마련을 하거나 투자수익을 거두려면 어떻게 해야 할까. 보란 듯이 성공한 이들로부터 그 비법을 들어봤다.

(경매 성공사례 1) 투자 원칙 지키며 잘 아는 지역 공략 주부 강문선(35) 씨

서울 강서구 내발산동 우장산 타워빌 아파트 8층 (2002년 7월 입주, 전용면적 109㎡) 감정가 3억1000만원 유찰 횟수 1차 최종 낙찰가 2억4979만9900원(2008년 12월11일) 현 시세 2억9000만~3억2000만원 차익 4020만100~7020만100원

서울 강서구 화곡동 114㎡(34평형) 빌라에서 전세로 살고 있는 강문선 씨는 전업주부다. 유통 분야 사업을 하는 남편과의 사이에서 두 자녀를 두고 있다. 평소 부동산 투자에 관심이 많던 강씨는 2005년 국민은행 홈페이지에서 은행 측이 내놓은 경매 물건을 보고 경매에 끌리게 됐다.

강씨는 당장 경매 관련 서적을 구입했다. 전문용어가 많이 나와 처음에는 어려웠지만, 여러 번 읽다 보니 조금씩 이해가 됐다. 명지대 부동산대학원 등에서 마련한 경매 무료강좌를 찾아가 듣기도 했다. 굳이 유료 교육기관에 다닐 필요는 느끼지 못했다.

강씨가 본격적으로 실전 경매에 뛰어든 것은 지난해 3월경. 당시 경매 열기는 뜨거웠다. 좋은 조건의 아파트나 주택은 경매 낙찰률이 감정가의 100%를 넘는 경우도 있었다. 최종 낙찰가가 감정가보다 높았던 것. 이럴 때 과열된 분위기에 휩쓸려 과도하게 높은 낙찰가를 적는 경우가 있지만 강씨는 무리하지 않았다. 책에서 배운 대로 원칙을 지켰다. 현장을 직접 찾아가 시세를 확인해보고 여러 투자가치를 따져서 낙찰가를 적었다. 다세대 주택이나 소형 아파트 등 가격이 높지 않은 물건을 대상으로 6~7회 경매에 참여했다 떨어졌지만 조급해하지 않았다.

강씨가 그때 무리해서 낙찰을 받았다면 큰 낭패를 볼 뻔했다. 얼마 후 불어닥친 경기침체는 경매 시장을 급속도로 얼어붙게 만들었다. 기업 부도와 개인 파산이 늘어나면서 경매물건은 많아진 반면 투자자는 사라졌다. 부동산 값도 곤두박질쳤다. 아파트와 주택 경매 낙찰률은 60~70%대로 떨어졌다. 투자 여력만 있으면 이런 때가 싼값에 낙찰받을 수 있어 오히려 기회가 될 수 있다.

강씨 가족이 지난해 6월부터 살고 있는 전셋집은 상가건물 3층이다. 건물도 오래된 데다 주변 교통환경이나 교육여건이 좋지 않아 새 집이 필요했다. 강씨는 자신이 가장 잘 아는 지역을 중심으로 적극적으로 물건을 찾아나섰다.

“경매 초보라 그런지 잘 모르는 지역은 조심스럽더라고요. 제가 태어난 마포구와 지금 살고 있는 강서구, 그리고 인접한 양천구 등을 중심으로 알아봤죠. 지역 분위기나 주변 시세를 파악하기가 쉽거든요.”

그때 눈에 들어온 물건이 강서구 내발산동 타워빌 전용면적 109㎡(33평형) 아파트다. 강씨는 경매를 신청하기까지 현장을 세 차례 방문했다. 해당 아파트는 물론 주변 아파트 시세까지 꼼꼼히 따져봤다. 법원 감정가와 주변 시세가 거의 비슷했다. 교육이나 교통 여건 등 환경도 만족스러웠다. 아파트에서 지하철역이나 버스정류장까지의 거리는 걸어서 5분 안팎, 초·중·고교 및 외국어고가 있어서 학원가도 잘 형성돼 있었다.

두 번째로 방문했을 때는 입주자 대표를 만나 아파트 주민들에 대한 정보와 분위기 등을 들어봤다. 경매물건으로 나온 아파트 소유자와 실제 거주자는 동일인이었다. 임차인이 따로 없어 명도 절차를 밟을 때 추가로 들어갈 비용도 없었다.

세 번째 방문한 날에는 연체된 관리비가 얼마인지, 왜 경매물건으로 나오게 됐는지를 좀더 상세하게 파악했다. 소유자의 사업이 부도나면서 나온 물건이었다. 소유자가 실제 거주하는지도 직접 확인했다.

강씨는 결국 1차 유찰된 이 아파트 경매에 단독 입찰해 시세보다 6000만~8000만원 싼 가격으로 낙찰받았다. 최근 부동산 시장이 꿈틀대면서 이 아파트 가격은 조금씩 오르는 추세라는 게 주변 부동산중개소 관계자들의 이야기다.

강씨에게 이제 남은 과제는 이전 소유자를 집에서 내보내는 일. 올해 1월20일 잔금을 완납한 강씨는 2개월 이내에 집을 비워달라고 통보했지만 이전 소유자는 아직 나가지 않고 있다. 사정을 봐줘서 4월 초까지 기간을 연장해준 강씨는 그래도 나가지 않을 경우 강제집행을 하기 위해 법원에 강제집행 예납금(95만원)을 납부해뒀다. 강제집행 예납금은 아파트 크기에 따라 달라진다.

이번 경매로 쏠쏠한 재미를 본 강씨는 요즘도 시간이 날 때마다 인터넷으로 또 다른 경매물건을 탐색 중이다. 그는 경매 초보자들에게 다음과 같은 조언을 줬다.

“하자가 없고 좋은 지역의 물건은 대개 경쟁률이 높아 차익을 많이 남기기 어려워요. 요즘 경매 초보자들을 보면 수익률을 지나치게 중요시하는 나머지 이런 물건보다는 지분경매, 예고등기, 가등기 등 권리 분석이 어려운 물건을 찾는 경향이 있더군요. 수익은 크게 기대되지 않더라도 쉬운 물건부터 시작해야 실패 가능성을 최소화할 수 있습니다.”

엄상현 기자 gangpen@donga.com

(경매 성공사례 2)남과 다른 철저한 권리분석으로 낙찰예비역 공군대령 양진관(52) 씨

서울 서대문구 남가좌동 삼성래미안 10층 (2000년 10월 입주, 전용면적 109㎡) 감정가 4억4000만원 유찰 횟수 1차 최종 낙찰가 3억4401만원(2008년 8월22일) 현 시세 4억~4억3000만원 차익 5599만~8599만원

지난해 12월31일 공군대령으로 전역한 양씨는 전역을 앞두고 고민이 많았다. 30여 년 동안 군에서 충실히 임무를 수행했지만 변변한 집 한 채 마련하지 못했기 때문이다.

“30년쯤 군 생활하면 최소한 30평형대 아파트에선 살 수 있을 것이라고 생각했어요. 그런데 집값이 폭등하더니 전역을 앞두고는 전셋값 정도 마련할 능력밖에 안 되더군요.”

전역 직전까지 서울 지역에서 근무한 양씨는 공군에서 지원하는 관사에서 살았다. 직업군인이 관사에서 거주하려면 같은 지역 내에 집을 소유하면 안 된다. 양씨는 이 조건을 충실히 따랐는데, 결국 그게 패착이었다. 뭔가 대책이 필요했다. 그는 언젠가 ‘미국에서는 부동산 경매전문가가 가장 부자’라는 말을 들은 기억이 나 경매에 관심을 갖게 됐다.

양씨는 지난해 7월 경매 전문업체인 지지옥션을 찾았다. 이곳에서 경매 초보자들을 위해 운영하는 유료 교육프로그램의 도움을 받았다. 이론과 실습을 병행했다. 사실 양씨는 그때까지 경매에 대해 부정적인 이미지를 갖고 있었다. 살고 있는 사람을 강제로 내쫓는 모습이 영 달갑지 않았다. 하지만 교육을 받으면서 경매에 대한 생각이 바뀌었다. 전역 후 당장 살 집이 필요한 상황에서 한번 도전해보자는 의지도 생겼다.

“합법적으로 돈을 빌려주고 못 받은 사람에게는 이런 절차가 필요하다는 생각도 들고, 한편으로 저 같은 사람에게는 기회라는 생각도 들더군요. 명도 절차를 밟을 때 최소한 다른 사람보다는 따뜻한 마음으로 할 수 있지 않을까 생각했어요.”

양씨가 첫 실습 대상으로 정한 물건이 서대문구 남가좌동 삼성래미안 10층 전용면적 109㎡(33평형) 아파트다. 두 차례 현장조사를 한 결과 여러 가지로 마음에 들었다. 도심과 그리 멀지 않으면서도 공기가 깨끗하고 조용했다. 1500가구 대단지에 수영장과 헬스 시설 등 편의시설도 잘 갖춰져 있었다. 걸어서 5분 거리인 명지대 사거리에는 경전철이 들어설 예정이고, 주변 지역이 뉴타운으로 지정돼 공원과 학교 등이 새롭게 정리되면 생활여건은 더욱 개선될 것으로 기대됐다.

문제는 권리 분석이 까다로운 특수물건이라는 것. 금융기관으로부터 2억5000만원의 근저당권이 설정된 이 아파트에 전세로 산다는 임차인이 법원에 1억5000만원의 배당 요구를 해놓은 상태였다. 게다가 임차인이 선순위였다. 이미 한 번 유찰돼 최저 경매가가 3억4400만원으로 떨어진 마당에 4억원의 채무가 걸려 있어 낙찰을 받아도 명도 과정에서 복잡한 송사에 휘말리기 쉬웠다. 양씨는 좀더 철저하게 권리 분석에 들어갔다. 뭔가 수상했다. 소유자가 이 아파트를 담보로 금융기관으로부터 대출을 받은 5~6년 전만 해도 이 지역 아파트 값이 지금처럼 높지 않았기 때문이다.

“아무리 따져봐도 당시 선순위 전세권자가 있었다면 금융기관으로부터 그만한 금액을 대출받는다는 게 불가능해 보였어요. 배당 요구를 한 임차인이 허위 임차인일 가능성이 높다는 생각이 들더군요. 아니면 다른 사연이 있거나.”

양씨는 곧바로 해당 금융기관에 전화를 걸었다. 자금을 회수해야 하는 금융기관 처지에서 경매를 빨리 진행하기 위해서라도 대출 전후 사정을 설명해줄 것이라고 생각했다. 하지만 금융기관 관계자는 “확실하게 회수가 가능한 범위 내에서만 대출해줬다”는 원론적인 답변으로 일관했다. 고객 정보보호 차원에서 자세한 내용은 알려줄 수 없다는 것.

양씨는 금융기관 관계자의 답변을 뒤집어서 생각해봤다. 가능한 범위 내에서만 대출해줬다는 것은 1억5000만원을 배당 요구한 선순위 임차인에게 뭔가 문제가 있다고 해석할 여지가 있었다.

경매신청 당일 오전 8시30분, 양씨는 아파트 거주자가 실제 임차인인지 확인하기 위해 직접 만나러 갔다. “할 말이 없다”며 문전박대하는 거주자를 어렵사리 설득한 끝에 전후 사정을 들을 수 있었다. 거주자가 실제 아파트 소유자이고, 명의만 친인척 이름으로 해둔 것. 금융기관에서 대출을 받을 때도 전세입자가 없는 것으로 확인서를 써줬다고 했다. 결과적으로 허위 임차인인 사실을 당사자에게서 확인한 것이다.

나중에 법원에서 공개한 관련 자료를 다시 한 번 살펴보니 금융기관에서도 이미 임차인 배당요구 배제신청을 한 상태였다. 허위 임차인의 배당요구는 당연히 무효지만, 낙찰받은 매수인이 그 사실을 확인하지 못해 허위 임차인에게 돈을 준 이후엔 되돌려받기가 쉽지 않다.

양씨에게는 운도 따랐다. 경매 초보이던 양씨는 ‘배포 좋게’ 최저 낙찰가에 1만원만 붙여서 3억4401만원으로 경매에 참여했다. 경쟁률은 2대 1. 양씨보다 높은 4억원을 제시한 다른 신청자에게 넘어갈 뻔했지만 그는 서류에 하자가 있어 탈락하고 말았다.

양씨는 마지막 명도 절차에서 다소 어려움을 겪었다. “최대한 오래 살 수 있게 해달라”던 거주자가 어느 순간부터 연락을 두절한 것. 어쩔 수 없이 법원을 통해 강제집행 절차에 들어가자 거주자는 뒤늦게 나타나 1000만원을 요구했다. 양씨는 거주자를 강제로 내쫓을 생각도 없었을 뿐 아니라 값싸게 아파트를 샀다는 생각에 순순히 받아들였다.

양씨는 요즘 짬이 날 때마다 서울 강남과 경기도 분당 지역을 중심으로 또다시 경매 물건을 알아보고 있다. 올해 초 새로 취업한 직장(모 대기업 비상계획관)이 강남구 역삼동에 있어 집과 너무 멀기 때문이다. 그래서 가능하면 직장과 가까운 곳에 경매로 좀더 저렴하게 새 보금자리를 마련할 생각이다. 그는 “요즘 경매에 대한 관심이 높아지면서 시세를 제대로 확인하지 않아 급매물보다 비싼 값으로 낙찰받는 경우를 종종 본다”면서 “부동산업자들은 물론 경매 컨설팅업체 관계자들의 말도 무조건 믿어서는 안 된다”고 귀띔했다.

엄상현 기자 gangpen@donga.com

(공매 성공사례)한 달 초짜의 도전, 자신감은 덤 중소건설회사 차장 유동민(40) 씨

경기도 파주시 문산읍 문산리 일신건영 휴먼빌 2층 (2006년 6월 입주, 전용면적 109㎡) 감정가 2억6500만원 유찰 횟수 3차 최종 낙찰가 1억9200만원(2009년 2월27일) 현 시세 2억5000만~2억7000만원 차익 7800만~5800만원

“공매라고 하면 ‘일반인이 접근하기에는 지나치게 전문적’이라며 겁먹기 쉬운데, 생각만큼 어렵지 않았습니다. 오히려 공매를 통해 ‘나도 할 수 있다’는 자신감을 얻었어요.”

중소 건설회사에 다니는 유동민 씨는 최근 공매를 통해 내 집 마련에 성공했다. 주변에서는 그를 공매 전문가라며 선망의 눈으로 바라보지만, 한 달 전만 해도 그는 공매 ‘초짜’였다.

“평소 경매에는 관심이 많았어도 공매에 참여한 것은 처음이었습니다. 경매는 법원에 직접 가야 하는 번거로움이 있지만, 공매는 인터넷으로 할 수 있기 때문에 편리하더군요. 최근 경기가 안 좋다 보니 시세보다 싸게 나온 물건을 쉽게 찾을 수 있었습니다.”

유씨는 우연한 기회에 공매를 접하게 됐다. 지난 2월 유씨는 경기도 파주시에서 전세로 살고 있는 부친에게 집을 장만해드리기 위해 주말마다 파주시 주변 부동산을 오가며 아파트 시세를 체크했다. 이때 한 아파트가 마음에 들어왔다. 전철역과 가까워 교통이 편리할 뿐 아니라 새롭게 ‘뜨는’ 지역에 자리해 수익성도 높을 것으로 기대되는 30평형대 아파트였다. 시가는 급매물 기준으로 2억5000만~2억7000만원 선.

“조금이라도 더 싸게 사려고 부동산중개소를 들락거리니까 한 중개인이 혀를 내두르며 ‘정 그렇게 싼 걸 원한다면 공매를 한번 해보라’고 했어요. 공매는 그때 처음 알았습니다. 그 중개인에게 수수료를 주고 공매 정보를 얻었습니다.”

경험이 있는 주변 사람들에게 물어보며 인터넷과 책을 통해 관련 정보를 모았다. 어느 정도 이해가 됐다고 싶을 때 본격적으로 공매에 참여했다. 마침 원하는 아파트가 공매물건으로 나왔다. 감정가는 2억6500만원. 충분히 승산이 있다고 판단, 인터넷 공매사이트 온비드(www.onbid.co.kr)를 통해 입찰에 참가했다. 3명이 입찰에 참여했고, 몇백만원 차이로 유씨가 1억9200만원에 낙찰받았다. 세금과 각종 업무처리 비용 400만원을 제하더라도 시세보다 20~30%는 싸게 산 셈이다.

공매 역시 경매와 마찬가지로 낙찰가액을 치르려면 입찰에 앞서 현금을 확보해야 한다. 처음 낙찰을 받았을 때는 낙찰받은 아파트를 담보로 대출을 받을 생각이었다. 하지만 살고 있는 임차인의 전세계약서를 가져오라는 은행의 요구에 대출받을 생각을 접었다고 한다.

“세입자가 전세보증금 4000만원에 살고 있었습니다. 은행으로서는 그 집에 잡혀 있는 보증금이 4000만원인지 1억원인지 알 수 없으니 그런 서류를 요구하겠죠. 하지만 현실적으로 임차인들이 순순히 전세계약서를 내놓겠습니까?”

결국 그는 그동안 모아둔 돈과 부친이 전세로 살던 아파트 전세보증금을 빼 기일 내에 낙찰가액 납입을 마쳤다. 낙찰받은 아파트는 부친이 살기로 했다.

그가 공매에 대해 얘기를 듣고 실제 낙찰을 받을 때까지 걸린 기간은 한 달에 그쳤다. 순탄하게 일이 처리된 것처럼 보이지만, 유씨는 공매가 결코 만만하지는 않았다고 한다. 공매가 비록 인터넷을 통해 입찰을 한다지만, 경매와 마찬가지로 실제 낙찰을 받고 최종적으로 소유권을 이전받기까지는 확인해야 할 부분이 많기 때문.

특히 공매는 대부분의 물건에 ‘매수자 부담’이라는 조건이 따라붙는다. 경매물건의 경우 매수자(낙찰자)가 인도명령을 신청하면 법원에서 인도명령을 내리지만, 공매는 전세입자 등의 문제를 매수자가 직접 해결해야 한다.

발품도 많이 팔아야 한다. 평일에 시간을 내서 낙찰대상 물건을 일일이 확인하고 관련 서류를 준비한다는 것이 직장인에게는 말처럼 쉽지 않다. 기껏 낙찰을 받았는데 세입자가 나가지 않고 버틴다면 상당한 집행비용이 추가될 수도 있다. 유씨는 그런 측면에서는 여건이나 운이 좋았던 편이다.

“서울에서 직장생활을 하다 보니 평일에 파주까지 오가는 것 자체가 어려웠습니다. 다행히 아버님이 파주에 살고 계셔서 저를 대신해 필요한 사항을 확인해주셨죠. 예컨대 동사무소를 방문해 낙찰받은 아파트에 몇 가구가 살고 있는지, 아파트 상태는 어떤지 등을요.”

마침 낙찰받은 집에 사는 임차인이 고향 친구였다. 유씨는 친구의 사정을 고려해 당장 떠나기가 여의치 않으면 일정 기간을 배려하기로 협의를 마쳤다. 친구가 새로운 집을 알아보는 데 드는 부동산 수수료와 이사 비용은 유씨가 제공할 생각이다.

공매로 내 집 마련에 성공한 유씨는 비록 쉽지는 않지만 요즘 공매가 주는 매력에 흠뻑 빠졌다. 최근 그가 관심을 갖는 물건은 자동차. 물론 유씨 본인도 첫 공매는 상대적으로 유리한 주위 환경 덕분에 원만하게 이뤄졌지만, 매번 이와 같지는 않을 것이라는 점을 인정한다.

“매번 일이 이번처럼 술술 풀리지는 않을 거라고 생각합니다. 아무래도 전문지식이 부족하다 보니 막히는 부분이 많더군요. 예상치 못한 변수가 생길 수도 있습니다. 시간을 내서 공매에 관한 전문가의 강의도 듣고, 꾸준히 공부하면서 도전해볼 생각입니다.”

손영일 기자scud2007@donga.com