권리금 없는 상가 일단 조심!

수도권 아파트 단지에 들어선 상가 건물.

주택시장이 정부의 고강도 규제로 얼어붙자 상가 등 수익형 부동산에 눈을 돌리는 투자자가 늘고 있다. 주택과 토지는 세금 부담이 늘어 투자 매력이 떨어진 반면 상가는 규제가 적기 때문이다. 자산가치 상승을 노린 전통적인 투자 행태가 시들해지고, 매달 일정한 임대수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산에 관심이 높아졌다.

현재 투자자들은 종합부동산세 등 보유세 증가에다 다주택자에 대한 양도세 중과세 등을 계기로 포트폴리오를 조정하고 있다. 물론 상가가 완전히 종부세 비과세 대상인 것은 아니다. 상가 건물에 딸린 사업용 토지 공시지가가 40억원이 넘으면 종부세 대상이다. 그러나 이 조건을 충족하려면 상가 건물이 시가로 100억원은 돼야 한다. 대부분의 상가와는 큰 관련이 없는 내용이다.

이 때문에 상가 투자에 환상을 갖는 사람들이 많다. 하지만 상가 투자는 철저한 준비가 없으면 낭패를 볼 수 있다. 급변하는 부동산시장 환경에서 상가 투자에 실패하지 않는 법을 알아본다.

금리의 2배를 챙겨라

“금리의 2배 이상은 나와야 한다.” 전문가들이 철칙처럼 지키는 상가 투자 원칙이다. 상가는 주변 가격이 높다고 무작정 사서는 안 된다. 자산가치와 안정성이 비슷한 상가가 있다면 투자의 잣대는 수익률이다. 예컨대 같은 조건이라면 연수익률 10%짜리는 5%보다 값이 2배 비싸도 괜찮다. 평수가 작아도 수익률이 높으면 더 낫다.



여기서 말하는 금리의 기준은 무엇일까. 자금이 많은 사람에게는 예금금리가 기준이다. 거꾸로 자금이 부족한 사람에게는 대출금리가 잣대다. 대출을 받아 투자하기 때문이다. 적어도 대출금리보다 수익률이 높아야 상가의 투자가치가 보장된다.

수익성과 가격은 동반자

수익성과 상가의 가치는 비례한다. 월 500만원의 임대수익이 나오는 상가와 월 250만원을 받을 수 있는 상가는 이론적으로 값이 2배 차이나야 한다는 뜻이다. 물론 상가의 안정성이나 자산가치 등이 비슷할 경우에 한한다.

입지나 지역별로 상품 수익률은 천차만별이다. 비슷한 조건인데도 지역에 따라 요구 수익률이 다른 경우도 있다. 서울 강남권은 수익률이 낮아도 거래가 잘된다. 부자동네 상가라는 프리미엄이 있기 때문이다. 그러나 서울 외곽은 수익률이 생명이다.

안정성은 투자의 필요충분조건

초보자들은 상가 투자를 할 때 수익과 더불어 안정성을 살펴야 한다. 재산 늘리려다 원금까지 날리는 수가 있다. 상가 투자의 실패는 안정성을 소홀히 한 데서 비롯된다.

아파트는 분양보증이라는 안전장치가 있다. 시행사나 시공사가 도산해도 대한주택보증이 사업을 계속 진행하므로 원금이 날아갈 위험은 없다. 상가도 법 개정으로 일정 규모 이상인 경우 후분양제 시행 등 안전장치가 마련됐지만 여전히 투자 위험이 도사린다.

상가의 경우 분양이 잘 안 되면 분양회사는 자금이 달려 공사비를 제때 지급하지 못한다. 당연히 공사가 지연되거나 중단된다. 따라서 분양회사가 믿을 만한지를 알아봐야 한다. 일반인이 이를 알기란 사실 어렵다. 이럴 때는 땅을 제대로 매입한 후 분양하는지 정도는 확인해야 한다. 시공사가 신뢰할 만한 곳인지, 연대보증은 했는지도 알아보는 게 안전하다.

권리금이 있는 상권이 안정적이다

상가를 고를 때 권리금이 없는 상가는 일단 의심해보는 것도 괜찮다. 그만큼 가치가 의문시되기 때문이다. 임대료와 권리금은 다르다. 발생 주체부터 다르다. 임대료는 임차인이 건물 주인에게 주는 것이고, 권리금은 운영자가 영업권 형태로 보상받는 것이다. 권리금이 많이 붙은 곳은 대체로 상권이 안정돼 있다.

권리금이 거의 없다면 빈 점포가 생길 수 있다. 임차인이 나가고 나면 곧바로 들어오지 않는다. 때로 새로 지은 건물의 경우 목이 좋아도 권리금이 없는 경우가 있으나 대부분은 어느 정도 권리금이 있어야 안전한 상가라고 할 수 있다. 임대료와 권리금은 상권 규모와 질에 따라 절대적인 영향을 받는다.

핵심 업종 있는 곳이 최고

상가에도 블루칩이 있다. 블루칩이란 주식시장을 선도하는 핵심 종목을 말한다. 상가의 블루칩은 경기 침체기에도 강하다. 값이 잘 떨어지지 않는다. 임대도 잘된다. 공실이 없으니 임대료는 꾸준히 오른다. 이런 블루칩을 고르면 상가 투자는 백전백승이다.

CGV, 메가박스 등 대형 영화관이 있는 곳은 대부분 블루칩 상가다. 오가는 사람이 많아 임대가 잘된다. 스타벅스 등 유명 커피전문점과 패스트푸드점, 은행이 있는 곳도 블루칩 상권이다. 커피전문점과 영화산업은 덩치가 빠른 속도로 커지기 때문에 앞으로도 상권을 결정하는 중요 업종이 될 것이다. 서울 강남대로와 테헤란로 변은 대형 커피전문점, 서점, 제과점, 패스트푸드점 등이 핵심 업종이다.

코너 상가가 노른자위

같은 상가라도 코너에 있는 것과 그렇지 않은 것은 차이가 크다. 코너 상가는 유동인구를 많이 흡수할 수 있다. 사람들과 접하는 상가의 너비가 커서다. 상가는 유동인구와의 접촉시간이 많을수록 장사가 잘되고 건물가치가 올라간다. 코너 상가는 다른 상가보다 값이 30~50% 비싸다.

그러나 코너에도 옥석 구별이 있다. 출입구, 계단, 엘리베이터가 가까이 있을수록 좋다. 하지만 분양상가의 경우 1층이라면 코너와 안쪽의 가격차가 크지 않을 수도 있다. 가치 차이는 크지만 분양가 책정 때 차이를 크게 두지 않는 상가가 많기 때문이다. 이런 때는 기를 쓰고 코너 상가를 구입해야 한다.

성종수의 ‘핵심 콕! 부동산 특강’은 이번 호를 끝으로 연재를 마칩니다. 성원해준 독자 여러분께 감사드립니다. - 편집자 -