아파트 등 주택을 담보로 은행에서 대출받을 수 있는 방법에는 양도성 정기예금(CD) 연동 대출과 기준금리(P) 연동 대출, 확정금리 대출 등이 있다. CD 연동 대출은 91일물 CD 유통수익률을 기준으로 대출 금리를 정하는 대출로, 현재 은행별로 연 7.2∼8.5%의 매우 낮은 금리를 적용하고 있다. 3개월 또는 6개월마다 금리가 변동되며, 대출 기간은 주로 2년제이나 3년차부터는 기준금리(P) 연동 대출로 바꿔야 계속해서 대출금을 사용할 수 있다.
확정금리 대출은 최초의 대출 금리가 대출 만기일까지 변함없이 적용되며, 기준금리 연동 대출은 시중금리가 큰 폭으로 변동될 경우에만 금리가 변하는 특징이 있다. 현재 확정금리 대출과 기준금리 연동대출의 대출금리는 은행별로 연 8.5∼9.5% 수준이다.
세 가지 대출 중에서 어떤 대출을 받을 것인지는 결국 향후 시중금리 변화에 달려 있다. 금리가 크게 오를 것으로 예상된다면 확정금리 대출이나 기준금리 연동 대출을 받는 것이 고객 입장에서는 유리하며 금리가 내릴 것으로 예상된다면 CD 연동 대출이 유리하다.
금리 예측이 결코 쉬운 일이 아니지만 전문가들은 현재의 금융시장 여건에서는 당분간 큰 폭으로 상승할 가능성은 많지 않다고 보고 있다. 따라서 일반 주택이나 아파트를 담보로 금융기관에서 대출받을 계획이 있거나 이미 받은 사람이 있다면, CD 연동 대출을 활용하는 것이 유리하다. 실제 CD 연동 대출은 요즘 세 가지 대출 중에서 가장 호응이 높다.
대출금리가 지속적으로 하락하고 있음에도 일부 금융기관에서는 신규 고객과 달리 기존 대출 고객에 대한 대출금리 인하에 인색함을 보이고 있다. 신규 고객에 대한 주택 담보 대출금리는 요즘 연 7∼9%대로 하락했지만 수년 전에 분양자금 장기대출을 받았거나 1, 2년 전에 은행에서 주택 담보 대출을 받은 사람들은 아직도 연 10%가 넘는 높은 대출이자를 물고 있다.
이 경우 고금리 대출을 대신 갚아주는 리파이넌스 대출을 이용하면 좋다. 일부 외국계 은행과 제일`-`신한`-`하나`-`한미은행 등 일부 은행에서는 3년 이상 대출을 신청할 경우 대출 고객이 부담하는 저당권 설정비를 은행에서 대신 부담해 주고 있다. 대출금액의 1% 정도인 저당권 설정비를 면제받는다면 1년 동안에 연 1% 정도의 금리 인하 효과가 발생한다. 조흥은행에서는 첫 달분 대출이자를 면제해 준다.
일반적으로 대출 금액과 잔여 대출기간, 대출 금리에 따라 다르겠지만 대출금 잔액이 1000만원 이상이면서 대출 금리가 연 1.0% 포인트 이상 차이가 나고 대출 잔여 기간이 1년 이상이라면 대출 은행을 옮기는 것을 적극 고려할 필요가 있다.
대출 은행을 옮길 때는 사전에 다음 사항을 꼼꼼하게 살펴보아야 한다.
첫째, 대출 은행을 옮기게 되면 아파트 저당권을 이전 대출 은행에서 새로운 대출 은행으로 옮겨야 하기 때문에 저당권 설정비 등 추가되는 부대 비용과 대출 금리 인하로 절감되는 대출 이자의 차액을 꼼꼼하게 비교해 봐야 한다. 저당권을 다시 설정하는 데 따른 부대비용은 등록세`-`교육세, 법무사 수수료, 국민주택채권 매입액, 담보조사 수수료, 인지대 등 저당권 설정액의 약 0.8∼1.2% 정도에 해당되는 금액으로 보면 된다.
둘째, 신규 대출 조건이 이전 대출과 비교해 불리한 점은 없는지 확인한다. 대출금리 차이, 대출기간 등을 비교해보고 적용되는 대출 금리가 일정기간 확정금리인지 아니면 기준금리나 CD 연동 금리인지를 파악해 보는 것도 중요하다.
셋째, 기존 대출금을 대출 만기일 이전에 갚을 경우 벌칙 수수료를 물리지는 않는지도 확인해봐야 한다. 외국계 은행과 국내 대부분의 은행에서는 대출 만기일 이전에 대출금을 갚을 경우 상환액의 0.5∼2.0% 정도를 조기 상환 수수료로 물리고 있다.
넷째, 생색뿐인 최저 대출제도를 운영하는 금융기관이 있으므로 유의해야 한다. 특히 일부 보험회사에서는 연 7%대의 대출상품을 판매하고 있지만 해당 보험사의 자동차보험에 3년 이상 가입해야 하고 매월 일정금액 이상의 장기보험에 가입해야 혜택을 받을 수 있도록 하고 있다.
