[不動産] 국민 실생활에 직결 최소한 투기억제 유지

한나라당 이명박 후보의 대통령 당선으로 부동산시장에 변화가 불가피해졌다. 시장경제 위주로 질서개편이 예상되는 만큼 부동산 투자전략을 새로 짜야 할 시점이다. 이 당선자는 참여정부 시기 집값 폭등의 원인을 수요에 비해 공급 물량이 적다는 수급불균형에서 찾는다. 따라서 부동산정책 기조를 규제 강화보다 완화 또는 조정 방향으로 바꾸고 시장 중시, 경제적 논리 우선, 공급확대 정책을 펼칠 것으로 보인다.

세제 개편으로 재건축 매수 심리 호전 기대

하지만 집값 및 서민 주거 안정이라는 정책 목표와 최소한의 투기억제장치는 계속 이어질 가능성이 높다. 특히 집권 초기에는 부동산과 관련한 정책 전환이 자칫 잘못된 시그널로 연결되지 않도록 신중한 입장을 취할 것으로 보인다. 수도권 청약통장 가입자가 500만명으로 내 집 마련을 위한 청약수요가 넘치는 것에서 알 수 있듯, 주택보급률은 96.9%(2006년 기준)이지만 자가점유율은 60%에도 못 미쳐 향후 3~4년 수급불균형에 따른 집값 불안정성이 상존해 있다. 또한 다른 국정 분야와 달리 부동산 부문은 정책 변화에 민감하고 국민 실생활에 주는 영향력이 큰 데다 여론 수렴, 입법절차라는 정책 결정 과정이 필요하다.

따라서 이명박 정부가 새로운 국정운영 계획을 바탕으로 중장기 부동산정책 로드맵을 짠다고 해도 집권 직후 짧은 기간 안에 기존 제도의 전면적 개편이나 혁명적 변화를 시도하지는 않을 것으로 판단된다. 규제 완화 시 예상되는 집값 급등, 투기수요 촉발 같은 부작용을 충분히 검토한 뒤 국정운용 계획과 연계된 새롭고 구체적인 부동산 정책을 내놓을 것이다.



결론적으로, 시장경제 위주로 정책 우선순위나 방향이 바뀐다 해도 부동산 정책만큼은 일관성 확보가 중요하기 때문에 집권 초기부터 근간을 바꾸기는 쉽지 않을 전망이다. 즉, 부동산 정책기조는 변하겠지만 ‘안정화된 시장’의 큰 흐름은 쉽게 바뀌기 어려울 것이다. 과도한 기대나 단기투자는 실패를 자초할 수도 있다는 뜻이다.

2008년도부터 급격한 규제 완화를 추진하긴 어렵다고 해도 이명박 정부의 정책 방향은 시장 자율과 규제 완화에 기조를 둘 것이다. 그리고 새로운 출발은 양도세와 종합부동산세(이하 종부세) 등 세금제도 개편에서 시작될 듯하다. 먼저 1가구 1주택 장기 보유자의 종부세 인하와 부과 기준 조정, 1가구 2주택자의 양도세율 완화, 등록세와 취득세를 취득세로 통합, 보유세 증가에 맞춘 세율 인하 등이 예정돼 있다. 이에 따라 과도한 양도세 부담으로 주택매매 시장에 나오지 못했던 매물들이 출시되고, 보유세 등의 부담 감소로 매수심리가 호전될 것으로 기대된다.

여기에 1가구 1주택자의 주택담보대출 규제 완화, 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)의 상향 조정, 실수요자의 장기 저리융자 지원 등 주택금융규제 조치가 풀릴 것으로 점쳐진다.

도심 재건축·재개발의 활성화 방안도 신정부의 핵심 정책 가운데 하나다. 이 당선자는 “주택 공급을 신속히 늘리기 위해서는 대규모 신도시 개발보다 도심 재개발·재건축을 활성화하는 것이 낫다”고 밝힌 바 있다. 재건축사업 활성화를 꾀할 경우 고밀도 개발을 위한 높이 제한, 용적률 제한, 안전진단 절차 등이 어느 정도 풀릴 가능성이 높다. 특히 이 당선자가 서울시장 재임 시절 뉴타운과 재정비촉진지구 등 도심 재개발에 적극적이었음을 감안할 때 관련 사업에 정부 차원의 예산 및 행정적 지원 강화가 예견된다. 따라서 강남 재건축과 뉴타운·도시재정비촉진지구 등은 규제 완화 기대감이 증폭되면서 신정부 출범 전부터 침체에서 탈출할 가능성이 있을 뿐 아니라 경우에 따라서는 투기 재연, 가격 급등도 배제하기 어렵다.

단기보다는 실수요자 관점이 바람직

한편 도심권 재건축·재개발만으로는 단기간에 수도권의 주택공급 부족을 해소할 수 없는 만큼, 2기 신도시 건설을 비롯한 기존 신도시 개발정책은 유지될 전망이다. 도농복합그린벨트 기능 조정, 신규주택 연간 50만호 공급, 신혼부부 12만 가구 공급 등의 공약 역시 이를 뒷받침한다.

부동산시장에는 정책 외에도 금리, 환율, 수급, 경기, 물가, 투자자 심리 등 다양한 변수가 복합적으로 작용한다. 2008년 금리는 급변동 가능성이 낮다는 게 지배적인 전망이다. 그동안 치솟은 주택담보대출 금리의 영향은 이미 시장에 상당 부분 반영된 만큼 2007년처럼 영향력이 크지는 않을 것으로 보인다. 다만 유가와 국제 원자재 가격의 급등, 급격한 물가 상승(인플레이션) 우려, 환율 변동폭 확대 같은 대외 악재는 금융정책과 관련해 잠재적 위험 요인이 될 수 있다.

주택 수급구조(수요-공급 요인) 부분은 가수요 억제책과 공급 확대로 인해 집값에 큰 영향을 미치지는 않을 것 같다. 일각에선 분양가상한제로 민간부문의 공급량 감소를 우려하지만, 신도시 등 공공부문 물량의 증가로 2008년에도 수급상의 큰 변화 요인은 없다. 특히 주도시장 구실을 하는 서울 강남권을 보면 잠실·반포 재건축지구의 대규모 입주로 매매·전세 가격의 안정이 예상된다.

반면 경기는 상승 요인으로 작용할 가능성이 있다. 2008년 예상 경제성장률은 5%대다. 2007년의 4%대 후반(한국은행 전망 4.8%) 잠재성장률을 상회할 전망이다. 일반적으로 경기 상승은 가처분소득을 늘림으로써 개인의 유효수요와 주택의 실질구매력을 높여 집값을 올리는 구실을 한다.

한편 해외변수는 매우 유동적이고 불안한 모습이다. 미국 부동산시장이 2008년 추가 하락할 가능성이 높은 데다, 영국 등 유럽 부동산도 하락할 것으로 전망된다. 일본도 2008년에는 도심지역의 미니버블 뒤 숨고르기가 예상된다. 게다가 고공행진 중인 아시아 국가들의 이머징 마켓, 특히 중국 부동산 가격이 베이징올림픽 이후 하락 조정기에 들어설 가능성이 높다. 불안한 해외 주택경기는 국내 부동산시장에서 하락 요인으로 작용할 것이다.

이상 핵심 변수들을 분석해본 결과, 2008년 부동산시장은 신정부 탄생에 따른 급격한 정책 변화만 없다면 2007년도의 시장 안정세가 지속될 가능성이 높다. 다만 대규모 개발이나 규제 완화가 예상되는 수도권 일부 토지시장, 재건축 추진 단지, 경기회복에 민감한 일부 근린상가, 업무용 부동산 등을 중심으로 국지적 상승세가 예견된다. 그러나 전반적인 관점에서는 급등과 급락의 어느 한축으로 기울기보다 보합 수준에서 3% 이내의 약한 등락을 보일 가능성이 높다.

2008년도 시장을 시기별로 세분화해 예견해보면, 상반기 중에는 신정부의 부동산정책 완화라는 기대감에도 실제 구체화된 정책이 가시화될 때까지는 현재의 약보합세가 이어질 것으로 보인다. 반면 하반기 이후에는 지난 1년 반 동안 하락 조정기를 거치면서 급등에 따른 거품이 어느 정도 걷힌 데다 세금중과 급매물의 소화, 신정부의 부동산 정책에 따른 수급 변화, 경기 상승 기대감, 구매심리 회복 등 여러 상승 요인이 복합적으로 작용할 것으로 예상된다. 신정부 출범에 따른 시장자율 위주의 부동산 정책이 제도화, 현실화될 경우 시장은 상승세로 전환될 확률이 높다는 뜻이다. 즉, 2008년 하반기 이후부터는 거래가 되살아나면서 가격도 강보합세로 돌아설 전망이다.

신정부가 탄생했다고 해서 전면적인 부동산시장 활성화를 기대하기보다 실수요자 중심의 중장기 투자 관점에서 시장에 접근하는 편이 유리하다. 단기적으로는 규제 완화로 일부 지역 또는 재료 보유 부동산의 재상승 가능성이 존재하지만, 투기 재연-가격 급등 현상이 나타나면 신정부 역시 투기억제 정책을 강화할 것이기 때문이다. 신정부의 부동산 정책이 실수요자의 거래를 정상화 또는 촉진하겠지만, 투기적 가수요까지 용인한다는 뜻은 아니라는 말이다.

그리고 양도세의 연분연승법(보유 기간이 길수록 양도세율이 낮게 차등 적용되는 방식)이 이 당선자의 공약인 만큼, 부동산 투자지역 선정이나 주택규모 선택에서 좀더 신중할 필요가 있다.

실수요자 처지에서 볼 때 서울지역에서 유망한 뉴타운과 도시재정비촉진지구는 수색증산지구, 장위지구, 영등포구 신길지구, 동대문 전농 답십리 이문 휘경지구, 천호지구, 구로금천 역세권지구 등이다. 여유자금을 확보한 중장기 투자자라면 강남권의 대치 개포 일원 압구정동 잠실 강동지역 재건축 아파트 급매물을 노려봄직하다. 수도권에서는 강남·분당·용인을 연결하는 기존의 ‘경부축’ 대신, 강남에서 판교·광교·죽전·수지로 이어지는 ‘제2경부축’과 영종·송도·청라·김포·파주 등으로 이어지는 ‘서부축’이 각광받을 것으로 전망된다. 지방은 아산신도시, 세종특별시, 기업도시, 혁신도시, 엑스포가 예정된 여수가 새로운 복합개발의 중심지가 될 것이다.

[證市] 대선공약 이행 경기민감주 수혜 ‘0순위’

경기순환주기는 기업들의 재고와 투자, 대외변수, 경제정책 등 다양한 요인의 영향을 받는다. 대통령선거 같은 정치적 변수가 재정정책과 통화정책을 매개로 경기순환주기에 영향을 주기도 한다. 일반적으로 정부와 여당은 대선을 앞두고 선거에서 승리하고자 실업률을 낮추고 가처분소득과 복지 혜택을 늘리는 경기부양 정책을 세우기 때문에 대선 전후에는 경기 확장세가 최고조에 이른다. 그리고 집권 이후에는 물가상승, 자산가격 버블 등의 부작용을 수습하기 위해 긴축정책을 펴 경기가 하강한다.

정치 변수에 의해 나타나는 ‘정치적 경기순환주기’

이렇게 정치 변수에 의해 나타나는 경기변동을 ‘정치적 경기순환주기(political business cycle)’라고 한다. 일반적인 정치적 경기순환주기는 집권 후반기에 경기확장 기조가 강화되고, 초반엔 경기둔화가 심화된다. 경제성장의 안정적인 관리보다는 정치 목적에 따라 인위적인 조작을 하면서 경기 진폭이 확대돼 바람직하지 못한 결과를 가져오기도 한다.

우리나라는 1987년 대통령 직선제 개헌 이후 단임제가 적용돼왔기 때문에 일반적인 정치적 경기순환주기와는 조금 다른 양상을 보이고 있다. 이에 따라 대통령 집권 초기엔 혁신적인 정책과 경기부양책이 추진돼 높은 경제 성과를 달성한다. 하지만 집권 말기엔 레임덕(lame duck)으로 정책 추진력이 떨어지고, 집권 초기 인위적 경기부양책의 후유증이 겹치면서 부진한 성과를 보이는 경우가 많다. 일반적으로 대선 전 경제성장률이 높고 대선 후 낮아지는 경향을 보이지만 우리나라의 경우 대선 후(집권 초기) 경기 확장, 대선 전(집권 후기) 경기 둔화의 특징을 갖고 있다.

정치적 경기순환주기는 주식시장에도 적지 않은 영향을 끼쳐왔다. 1987년 이후 정부별 주가 흐름을 살펴보면 대체로 집권 2년차에 주식시장이 고점을 형성했다. 6공화국에서는 90년 3월, 문민정부에서는 94년 10월, 국민의 정부에서는 99년 12월 공통적으로 코스피지수가 1000포인트를 돌파해 고점을 형성한 뒤 하락 반전했다.

하지만 참여정부에서의 주식시장은 사뭇 다른 양상이었다. 참여정부 2년차인 2004년 4월 코스피지수는 940포인트로 고점을 이루는 듯했으나, 당해 하반기부터 재상승해 ‘2년차 주가 고점’이라는 징크스에서 벗어났다. 참여정부 들어 집권 후반기까지 지속적인 주가 상승세가 가능했던 배경으로는 인위적인 경기부양책이 적었다는 점, 전 세계적 저금리 기조와 글로벌 경제의 성장, 중점적인 경제정책의 집권 중·후반기 분산 등을 꼽을 수 있다.

지구온난화·중국의 소비 붐 등 세계 증시에 영향

역대 정부의 집권 초기 주가 강세 현상은 기본적으로 경기부양책, 자본시장 활성화 정책 때문인 것으로 파악된다. 신정부가 출범한 이후 대선공약 이행이나 의욕적으로 추진하는 혁신 정책, 이전 정부와 차별화하기 위한 개혁 정책들이 집권 초기엔 경제 회복에 상당한 효과를 가져왔으며 주가 상승의 촉매제가 됐다. 그러나 이러한 단기적인 성장 드라이브 정책은 집권 후반기엔 임금상승, 물가상승 압력, 금리상승 같은 후유증을 낳기도 했다.

참여정부를 제외한 역대 정부의 집권 후반기엔 경기둔화와 함께 주식시장도 약세를 면치 못했다. 정권 초기 자본시장 육성책에 따라 증가한 주식 물량이 후반기 상승동력이 약화되면서 주식시장에 부담 요인으로 작용한 것이다.

역대 정부의 거시경제 운용정책과 주식시장의 성과를 검토하면, 경제정책이 경기 진작보다는 관리에 주안점을 둘 때 지속적인 주가 상승이 이뤄졌음을 알 수 있다. 집권 초기엔 대선공약 이행과 새 정책 추진으로 높은 경제성장률을 달성하려는 유혹에 빠지기 쉽다. 하지만 잠재성장률을 상회하는 높은 경제성장률은 지속되기 어려우며, 집권 후반기엔 과도한 경기부양에 따른 폐해로 경기둔화를 초래했다. 따라서 높은 경제성장률을 추구하는 경제정책보다는 지속 가능하고 안정적인 성장세를 유지하는 정책이 주식시장에는 훨씬 우호적이다.

2008년 2월 출범할 차기 정부에서도 집권 초기의 주가 강세 현상이 재연될 것으로 예상된다. 경제 활성화에 대한 국민적 기대에 부응하기 위해 규제완화, 감세정책, 물류 인프라 확충 등 경기부양책을 추진할 가능성이 높기 때문이다.

그렇다면 차기 정부에서는 어떤 업종이 주가 상승을 주도할까?

차기 정부의 시장 주도주를 찾기 위해 다음 3가지 선택기준을 고려했다. 먼저 집권 초기의 전통적 강세 업종에 주목해야 한다. 우리나라의 정치적 경기순환주기와 주식시장의 관계를 고려하면 경기 회복 시에 이익 탄력도가 높은 경기민감주가 주도주로 떠오를 가능성이 높다. 역대 정부의 초기 상승국면에 초과수익률을 기록한 업종은 전기전자, 화학, 운송, 증권 등이다.

둘째, 글로벌 정책 트렌드에 주목해야 한다. 지구온난화, 대체에너지, 중국의 소비 붐 등 세계 증시 전반에 영향을 미칠 수 있는 테마와 관련된 업종이 주도주가 될 가능성이 높다. 2007년의 경우 신흥시장의 고성장 수혜를 받은 산업재, 에너지, 소재 업종이 한국 증시뿐 아니라 세계 증시에서 시장 대비 초과수익률을 달성했다.

셋째, 여야의 경제정책에서 차별적인 부문보다는 공통분모를 지닌 부문이 주도 업종에 대한 힌트를 내포하고 있다. 각 정당의 이념 노선보다는 시대적 요구사항이 공통분모에 녹아 있기 때문이다. 금융산업을 통한 고부가가치 창출, 물류허브 구축, 남북 경제협력 등이 대표적인 공통된 경제정책이다.

위의 3가지 기준을 감안하면 운송, 건설, 증권, 화학 등이 차기 정부의 주도업종으로 부상할 것으로 예상된다.