Q 올해 초 분양권을 취득했습니다. 이제는 분양권도 주택으로 본다던데, 기존 세법에서 어떤 부분이 달라졌나요? 혹시 추가로 세금을 더 내야 하는지, 미리 준비할 사항은 없는지 궁금합니다.

A 최근 정부의 다주택자 규제가 강화되면서 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함하도록 세법이 개정됐습니다. 2021년 1월 1일 전에 분양권을 취득했다면 주택 수에 포함되지 않습니다. 따라서 올해 취득한 분양권은 양도소득세 중과세 또는 취득세 중과세 판단에 영향을 미칩니다.

또한 지방세법에는 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권을 주택 수에 포함한다는 개정 사항이 있습니다. 그러므로 분양권을 취득한 시점이 2020년 8월 12일 이후~2021년 1월 1일 전이라면 양도소득세를 판단할 때 주택 수에 포함되지 않지만, 취득세를 판단할 때는 주택 수에 포함돼 세금을 더 내야 합니다. 이는 취득세를 담당하는 지방세법 규정과 양도소득세를 담당하는 소득세법 규정이 달라 발생한 일입니다.

분양권과 관련한 새로운 세법도 생겼습니다. 일시적 1세대 2주택자, 즉 주택 보유자가 기존 주택을 매수하고 1년이 지나 분양권을 취득했을 때 분양권 취득일로부터 3년 이내에 비과세 요건을 갖춘 주택을 양도하면 비과세가 적용됩니다. 과거에는 기존 주택과 신규 주택 취득지역이 모두 조정대상지역에 있는 경우 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 기존 주택을 양도하고 1년 이내에 신규 주택으로 전입해야 했습니다.

만약 시공사 사정 등으로 아파트가 준공되지 않아 분양권 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하지 못하면 특례 규정이 적용됩니다. 분양권으로 취득한 주택의 완공 전 또는 완공 후 2년 이내 기존 주택을 양도하고, 주택 완공 2년 이내 세대원 전원이 신규 주택으로 이사한 뒤 거기서 1년 이상 거주하면 기존 주택 양도에 대해 비과세 처리를 할 수 있습니다.

또한 올해부터 취득 분양권에 대해서는 부동산 투기 방지를 위해 보유 기간이 1년 미만이면 70%, 그 이상이면 60% 세율로 과세하고 있습니다. 따라서 단기 투자 목적으로 분양권을 취득한 경우 세금을 더 내게 됩니다. 다주택자라면 분양권 보유 여부가 최종 1주택의 거주 기간 기산시점을 판단할 때 중요한 요소가 됩니다.



이렇듯 여러 차례 세법 개정으로 분양권 취득 시점에 따라 세금도 상당한 차이가 날 수 있다는 점을 인지해두는 게 좋습니다.

<sub>윤나겸은… 세무 전문 채널로 유명한 유튜브 ‘절세TV’ 대표 세무사. 저서로 ‘2021 세금 읽어주는 부자’, 공저로 ‘시장을 읽는 부동산 투자’ 등이 있다. 납세자 권익보호에 기여한 공로로 행정안전부 장관상을 받았다.

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