2021년부터 본격적으로 부동산 관련 세금이 강화된다. 어떤 세금 규제가 부동산시장에 강력한 영향을 미칠까. 세제의 주요 타깃인 고가주택 다소유자에게 직접 물어보면 좋겠지만, 그들의 의중을 일일이 묻는 건 현실적으로 불가능하다. 설문조사를 진행하더라도 세금 규제를 받는 처지에서 호의적으로 답할 리 없고, 대외적으로 영향력 있는 설문조사 전문기관에서 조사하는 경우 규제 당국을 압박하는 데 유리한 방향으로 답변할 확률이 높다. 

2021년 부동산시장 판세를 뒤흔들 ‘세금에 대처하는 다주택자의 속마음’은 ‘디지털 자백약(truth serum)’, 즉 포털사이트 검색량을 통해 간접적으로 확인할 수 있다. 정부의 세금 규제책이 발표되는 바로 그 순간, 다주택자들은 사적 공간에서 모바일 혹은 PC 검색창에 ‘종부세’ ‘양도세’ 같은 검색어를 입력하며 매도와 보유의 갈림길에서 고민할 것이다. 


빅데이터 솔루션 마대리에 따르면 정부의 규제 발표 직후 폭발적 검색량을 보인 세제는 ‘종부세’(종합부동산세). 종부세는 이번 정부에서 최초로 다주택자 중과세제를 확정 발표한 2018년 9·13 부동산대책 이후 한 달 동안에만 약 160만 건 검색량을 보였다(그래프1 참조). 이는 양도세와 취득세 검색량 최고치가 20만 건이라는 점을 감안할 때 종부세의 영향력이 얼마나 지대한지 가늠할 수 있다.

공시가격 상승으로 종부세 압박 커질 것

흥미로운 것은 2020년 종부세 검색량 추이다. 역대급 세율 인상을 예고한 7·10 부동산대책 직후가 아닌, ‘공시가 현실화 로드맵’을 발표한 2020년 11월 검색량이 100만여 건으로 폭증하며 다주택자의 관심을 촉발한 것이다. 공시가 현실화 로드맵에 따르면 공동주택의 경우 향후 10년간 시세의 90%까지 공시가격이 상향되고, 15억 원 이상 고가주택은 5년 만에 목표 수준에 도달하도록 설계돼 있다. 고가주택 다소유자는 급증하는 세금 충격에 어떻게든 대응할 수밖에 없는 것이다. 향후 10년간 부동산시장이 어찌될지는 아무도 장담할 수 없다. 만약 집값이 떨어지는 상황에서 내년에도, 내후년에도 공시가격이 ‘자동’ 상승한다면 다주택자뿐 아니라 고가 1주택자 역시 심리적 압박이 커질 것이다. 

최근 국회예산정책처가 내놓은 ‘공시가 현실화에 따른 주택분 보유세 증가분 추계’ 결과에 따르면 고가주택이든, 중저가주택이든 주택 소유자가 대부분 내는 재산세도 2023년부터 급등한다. 수도권 시장이 향후 3년간 상승모드를 꾸준히 이어간다면 재산세 영향은 미미하겠지만, 3년 내 하락모드로 반전되면 2023년부터 급등하는 재산세는 시장 불안을 확대하며 하락폭을 더 키울 것이다. 종부세는 과거 1년간의 집값 상승에 대한 과세로, 주택을 보유하는 한 계속 부담해야 한다. 향후 어떤 이유로든 주택시장이 하강모드로 진입했을 때 과거 상승분에 대한 세금 면류관을 쓴 채로 공시가 상승의 가파른 계단을 꾸준히 오르기란 쉽지 않다. 고공행진하던 주택시장이 착륙을 준비할 때 종부세는 연착륙이 아닌, 경착륙의 방아쇠가 될 것이다. 



한국은행은 금융시장 전반의 리스크를 담은 금융안정보고서를 연 2회 발간한다. 가계대출 및 연체율에 관한 통계도 발표한다. 이를 통해 부동산버블의 핵심 지표인 ‘신용위험’ 수준을 모니터링할 수 있다. 다만 아쉬운 점은 연 단위 혹은 월 단위로 발표되는 통계로는 언제 어떻게 급변할지 모르는 신용위험 수준을 정확히 파악하기 어렵다는 것이다. 가격이 폭락하고 미분양이 급증하는 상황이 오면 이미 대처하기에 늦은 것이다. 최근 국회예산정책처 빅데이터를 활용한 연구용역 결과에 따르면 검색량을 통해 의미 있는 가계부채 위험신호를 감지할 수 있다. ‘개인회생’ 검색량 추이가 그것이다. 개인회생 절차는 과다한 채무로 부채의 한계 상황에 도달한 급여 혹은 영업소득자가 정상적인 경제생활로 복귀하기 위해 신청하는 제도다.

‘개인회생’ 검색량↑ 부동산버블 신호

부채 한계 상황에 도달한 가구가 증가 추세라면 ‘개인회생’ 검색량도 자연스럽게 급등해 통계에 가려진 가계신용 위험을 적나라하게 드러내줄 것이다. 지금 부동산시장에서 가장 우려되는 부분이 코로나19 사태로 근로소득, 영업소득 등 가계소득이 위축돼 부실 대출이 급증하는 것이다. 부실 대출 증가는 급매도 현상 혹은 깡통주택을 낳는다. 

‘그래프2’에서 코로나19 사태가 본격화한 지난해 3월 ‘개인회생’ 검색량이 급등한 것을 볼 수 있다. 그러나 상대적으로 안정된 국내 코로나19 상황과 정부 지원 등으로 검색량이 감소했다. 이를 통해 지난해 가계부채 위험이 크지 않았음을 알 수 있다. 올해 1월 ‘개인회생’ 검색량 추이 역시 안정된 상황이나 신용대출 수요를 나타내는 ‘신용대출’ 검색량이 증가세다. ‘신용대출’ 검색량과 맞물려 ‘개인회생’ 검색량 증가세가 고착화한다면 투자자든, 실수요든 ‘일단정지’ 모드로 전환해야 할 것이다. 


7월 인천 계양테크노밸리를 필두로 3기 신도시 사전청약이 시작된다. 최근 정부 기조는 ‘규제’에서 ‘공급’으로 바뀌었다. 여러 공급 대책이 나오지만 가장 파급력이 큰 게 3기 신도시다. 3기 신도시에 대한 대중의 기대감은 검색량의 거울에 어떤 모습으로 비치고 있을까. 공급 대책이 발표된 후 검색량이 가장 급등한 3기 신도시는 ‘고양창릉’이다(그래프3 참조). 고양창릉 신도시의 인기 요인은 우선 4만 가구의 대규모 도시라는 점이다. 고양창릉이 비슷한 규모의 하남교산(3만 가구) 신도시와 3기 신도시 중 가장 큰 규모인 남양주 왕숙(7만 가구)을 제치고 가장 높은 검색량을 기록한 것은 고양창릉만의 매력이 있기 때문이다. 신도시 초기 입주자들이 공통으로 겪는 어려움은 교통, 상가, 병원 등 생활 인프라다. 고양창릉은 개발이 완료된 삼송과 원흥의 인프라를 지근거리에서 공유할 수 있다. 이는 교통 인프라 개발이 지연되더라도 신도시 구축 초기의 ‘인프라 보릿고개’를 버텨낼 수 있음을 의미한다.

3기 신도시, 입지는 모두 ‘A학점’

고양창릉 다음으로 높은 관심을 보인 신도시는 ‘남양주 왕숙’이다. 왕숙신도시의 ‘긍정’ 검색량 비중은 53%로 3기 신도시 중 유일하게 절반 이상이 ‘긍정 기대감’을 표하고 있다. 왕숙신도시에 대한 긍정적 기대감 형성은 지지부진하던 GTX-B의 예타(예비타당성) 통과 과정에서 왕숙신도시 개발이 일등공신 역할을 했고, 사전 청약물량이 9000가구에 달한 덕분이다. 3기 신도시는 대부분 서울에 연접해 입지 점수는 대체적으로 양호하다. 

국토교통부(국토부)는 지난해 12월 3기 신도시 인기 순위 1, 2위를 다투는 고양창릉과 남양주 왕숙의 광역교통 개선 대책을 발표했다. 흥미로운 점은 이 대책 발표 이후 두 신도시의 긍정, 부정 평가가 엇갈렸다는 것이다. 남양주 왕숙의 ‘9호선 연장’에는 긍정적 평가가 많은 반면, 고양창릉의 ‘고양선’과 ‘GTX-A 창릉역’ 개발에는 부정적 평가가 많았다. 국토부의 9호선 연장 관련 보도자료를 살펴보면 ‘2028년 개통’이라는 목표 시점이 명시돼 있으나, 고양선 개발은 최근 예타 면제에서 예타 대상으로 전환되며 기대감이 꺾인 상황이다. 게다가 GTX-A 공정률이 지지부진한 상황에서 창릉역에 GTX-A를 추가한다는 소식은 크게 주목받지 못했다. 고양창릉과 남양주 왕숙에 대한 대중의 호감도는 앞으로도 엎치락뒤치락할 전망이다. 올해 상반기 ‘왕숙 9호선 연장’과 ‘고양선’의 예타 결과가 발표될 예정이기 때문이다. 3기 신도시, 입지는 모두 ‘A학점’이나 예비 청약자들의 종합평가는 수시로 바뀔 것이다.