우리나라에서 집은 마음 편히 ‘사는 곳’보다 재테크 수단 혹은 교육을 위한 곳으로 여겨진다. “부동산 말고는 돈 벌 방법이 없다”는 푸념 또한 집에 대한 비뚤어진 인식을 그대로 반영한다. 그렇다고 집이 누구에게나 부를 안겨주는 것은 아니다. 집이 품은 양날의 칼은 무척이나 날카로워 자칫 집 때문에 인생이 송두리째 흔들릴 수도 있다.
공급과잉→역전세난→집값 하락→깡통주택·전세
공급과잉은 전셋값 하락에 이어 ‘역전세난’을 불러온다. 2002~2008년에도 밀어내기 식 분양으로 연평균 입주 물량이 33만 가구나 쏟아진 사례가 있다. 그 탓에 2008년 하반기에는 서울 강남에서도 세입자를 구하지 못하는 사례가 빚어졌다. 당시 단기간에 1만 가구 이상 입주를 진행한 서울 송파구 잠실동에서 세입자를 구하지 못해 역전세난이 발생하면서 전셋값이 1년 동안 18% 하락했다. 입주 물량이 늘어나기 전 2년 동안 전셋값이 급등했다는 점도 현 상황과 매우 비슷하다. 2006~2007년 전국 전셋값은 평균 13.3% 올랐으며 2015~2016년 전국 전셋값 역시 평균 17.5% 상승했다.
수도권에서 입주 물량이 가장 많을 것으로 예상되는 지역 1위는 경기 화성시(5만2089가구)다. 그 뒤를 경기 시흥시(2만5243가구), 용인시(2만2469가구), 김포시(2만1740가구), 수원시(1만7446가구)가 잇는다. 지방의 공급과잉 상위 5개 지역은 세종시(2만8398가구), 경남 창원시(2만6338가구), 충남 천안시(1만9404가구), 충북 청주시(1만4398가구), 대구 달성군(1만4201가구)이다.
권대중 대한부동산학회장은 “공급이 많아지면 가격이 떨어지는 건 당연한 이치다. 그렇기에 무리하게 대출을 끼고 집을 산 경우, 얼마 안 되는 초기 자금으로 청약받은 경우 향후 공급과잉으로 집값이 하락하면 치명타를 입게 된다”고 말했다.
미국 금리인상과 정부의 부동산정책에 따른 부동산시장 위축도 집에 대한 불안감을 부채질한다. 깡통주택은 공급과잉에 따른 가격 하락뿐 아니라 대출금 상환 능력이 없는 경우에도 일어나는 현상인 만큼, 금리 상승이야말로 투자자의 숨통을 죄는 가장 위협적인 무기다. 2009년에도 분양가 상한제 등으로 공급 물량이 늘어난 상태에서 금리가 16%까지 급등해 결국 ‘하우스푸어’로 전락한 이가 속출했다.
지난해 상반기까지 2%에 머물던 대출금리는 현재 3~4%대로 뛰어올랐다. 지난해 12월 말 기준 시중은행의 평균 고정금리는 3.5~4.62%이다. 더 큰 문제는 앞으로 금리가 오를 일만 남았다는 것이다. 미국이 올해 안에 기준금리를 2~3차례 더 올릴 것으로 보이는 가운데 그에 맞춰 국내 금리도 오르리란 전망이 우세하다.
‘갭 투자’ 잘못하면 ‘깡통’ 찰 수도
신규 분양이 아니더라도 ‘갭 투자’를 통해 집을 여러 채 보유한 경우라면 위험성이 매우 높다. 지난 2~3년 사이 유행하던 갭 투자가 부동산시장의 뇌관이 될 수 있다는 우려의 목소리마저 나온다. 갭 투자는 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 높은 지역에서 매매가격과 전셋값의 차액을 투자해 집을 사는 투자 방법을 말한다. 매매가 4억 원짜리 주택의 전셋값 시세가 3억5000만 원이면 5000만 원만 투자해 집을 사는 것이다. 하지만 이는 집값과 전셋값이 계속 올라야만 돈을 벌 수 있는 구조로, 지금처럼 부동산시장이 침체기인 경우에는 집값 하락 및 부동산 거래 실종으로 큰 손해를 볼 수 있다.
서울 성북구에 사는 김모 씨는 최근 법원에서 아파트 경매 절차를 밟고 있다. 2년 전 투자 목적으로 매매가 2억5000만 원인 아파트를 전세 1억8000만 원을 끼고 샀는데, 갑자기 사업이 부도가 나 아파트 대출금을 갚지 못하자 은행에서 경매가 들어온 것. 김씨는 “괜히 욕심을 부렸다 큰 손실을 봤다. 집에 투자한 돈을 사업자금으로 썼다면 이렇게 쉽게 부도가 나지 않았을 것 같다. 다들 갭 투자로 돈을 번다고 하기에 별 생각 없이 부동산에 뛰어들었다 큰코다쳤다. 지금은 한강에라도 가고 싶은 심정”이라고 말했다.
김씨처럼 집을 팔고 싶어도 팔지 못하는 사람이 늘고 있다. 정부의 11·3 부동산대책과 8·25 가계부채관리방안 후속 조치 이후 주택 거래가 줄어들고 있기 때문이다. 1월 5일 부동산정보 제공 사이트 서울부동산정보광장에 따르면 서울지역 아파트 거래량은 큰 폭으로 줄었다. 지난해 12월 서울시 전체 아파트 거래량은 9465건을 기록했는데, 이는 전달과 비교해 14% 감소한 수치다. 지난해 5월 1만166건이 거래된 이후 처음으로 1만 건 아래로 떨어졌다. 주택시장에 대한 부정적인 전망이 쏟아지면서 앞으로 주택 거래량이 늘어날 가능성은 희박하다. 한국건설산업연구원은 올해 전국 주택 매매가가 평균 0.8% 하락할 것으로 전망했다.
거래량 감소는 지방에서 더욱 빠르게 나타나고 있다. 부산 수영구 한 공인중개사무소에는 최근 아파트 매물이 수십 건 쌓여 있다. 부산은 지난해 분양시장 호황을 바탕으로 집값과 전셋값이 많이 올라 전국에서 갭 투자 수요가 몰려들었다. 하지만 정부가 11·3 부동산대책과 각종 대출 규제를 내놓으면서 상황이 달라졌다. 한 공인중개사는 “한꺼번에 집 4채를 처분해달라고 내놓은 사람도 있는데 거래가 되지 않아 애를 태우고 있다. 사실 대출금리가 아직 많이 오른 건 아니지만 앞으로 오를 것에 대한 막연한 두려움에 매수자, 매도자 모두 서로 눈치만 보고 있다”고 말했다.
서울 강동구, 송파구 일대에서도 전세 매물이 크게 늘어나면서 집주인의 어려움이 커지고 있다. 최근 위례신도시나 미사강변도시 입주가 이어지면서 나타난 현상이다. 서울 강동구에 거주하던 김모 씨는 인근 하남 미사강변도시 청약에 당첨돼 최근 이사했다. 기존 아파트를 전세로 내놓았지만 아직 세입자를 찾지 못했다. 새 아파트 대출을 없애고 기존 주택을 담보로 대출받은 게 화근이었다. 집값 하락이 가시화되면서 전세 수요자들이 대출이 포함된 아파트를 계약하기를 꺼리고 있기 때문이다.
강동구 명일동 한 공인중개사는 “대출금이 많은 집과 그렇지 않은 집은 전셋값이 5000만 원까지 차이가 난다. 물건이 없을 때야 대출금이 많은 집도 전세가 나갔지만, 요즘처럼 물량이 쏟아질 때는 대출금이 많은 집을 꺼리는 게 당연하다. 차라리 전세가 아닌 월세로 들어가려는 사람도 많다”고 귀띔했다.
이는 곧 ‘깡통전세’에 대한 우려를 뜻한다. 대출금이 많은 집은 집주인뿐 아니라 세입자에게도 큰 부담인 것. 깡통전세는 전셋값보다 집값이 더 내려가 집주인이 집을 처분한다 해도 전세보증금을 돌려주기 어려운 상황을 말하는데, 빌라 같은 다가구주택에서는 이미 현실화된 모습이다. 집주인이 대출금 이자를 연체해 채권자인 금융기관이 해당 집을 경매 신청하면 기존 세입자는 전세보증금을 돌려받지 못할 수도 있다(상자기사 참조).
취약계층에게 뻗쳐 있는 깡통전세의 덫
서울 성북구 연립주택에 사는 세입자 최모 씨는 최근 집주인으로부터 3개월 후 계약기간 만료 때 전세보증금 5000만 원을 올려달라는 통보를 받고 고민에 빠졌다. 최씨는 “기존 전세보증금이 2억5000만 원이고, 현재 이 집 시세가 3억5000만 원이다. 집주인 요구대로 5000만 원을 올려주면 전셋값이 집값의 85%를 넘어서기 때문에 집주인에게 문제가 생기거나 집값이 떨어질 경우 전세보증금을 다 돌려받지 못할까 봐 걱정된다. 다른 집을 알아보려 해도 이 돈으로 들어갈 수 있는 곳이 많지 않다”며 한숨을 내쉬었다.소액보증금으로 전세를 살고 있는 취약계층은 깡통전세로 전 재산을 날리는 경우도 있다. 2014년 7월 깡통주택에 세 들어 살던 2급 지체장애인 손모 씨가 전세보증금 2500만 원을 받지 못한 채 온 가족이 길거리로 쫓겨나자 스스로 목숨을 끊었다. 소액보증금 우선변제 대상은 전세금 2200만 원 이하로, 손씨처럼 그 기준을 살짝 넘는 경우에는 보증금을 전액 돌려받기 어렵다.
급기야 ‘깡통전세’를 노리는 사기범도 등장했다. 노숙인 등 속칭 ‘바지’를 내세워 깡통주택을 구매한 다음 매매대금을 부풀린 ‘업(up)계약서’로 은행에서 대출을 받은 뒤 임차인의 소액보증금까지 떼어먹는 방식이다. 이들은 소액보증금은 우선변제된다는 점만 강조하면서 계약을 종용하는데, 실은 그렇지 않다. 여러 건의 근저당이 설정되고 경매가 예견되는 상황과 시세보다 저렴한 보증금으로 체결한 전세계약은 소액보증금 우선변제를 받지 못한다. 결국 이러한 사정을 모르는 서민은 입주 후 곧바로 경매 등으로 강제퇴거를 당하고 전세보증금까지 돌려받을 수 없게 된다.
최근 2~3년간 서울 외곽 지역과 경기 일대에서 빌라 공급량이 빠르게 늘어난 만큼 ‘깡통전세’의 위험성은 더욱 커지고 있다. 그동안 빌라가 인기를 끈 이유는 아파트 전세를 얻지 못한 사람이 상대적으로 저렴한 빌라로 눈길을 돌렸기 때문이다. 여기에 저금리 기조까지 더해져 소형 빌라를 사 임대 수익을 얻으려는 수요가 늘어나면서 빌라의 몸값은 더욱 올랐다. 국토교통부에 따르면 2015년 전국 다가구주택과 연립주택 준공 물량은 10만7000채로 2006년(1만6000채)과 비교해 10배가 넘는다. 2016년에도 전년도 물량을 넘어섰다. 주로 서울 강서·광진·중랑구와 경기 광주·안산시 등에 공급이 집중됐다.
그렇다면 올 한 해 집에 대한 고민을 조금이라도 덜려면 어떤 전략을 취해야 할까. 고종완 한국자산관리연구원장은 “실거주가 아닌 투자 목적으로 부동산을 보유한 경우라면 하루빨리 리스크 관리에 돌입해야 한다”고 조언한다. 부동산가격이 아직까지는 소폭 하락 내지 보합세를 보이는 만큼 집값을 조금 낮춰서라도 처분하는 게 현명하다는 얘기다. 고 원장은 “본격적으로 하락장이 펼쳐지면 거래절벽 현상이 일어나 매매 자체가 사라져버린다. 그렇기에 매수 타이밍보다 중요한 것이 매도 타이밍이다. 부동산도 주식처럼 ‘무릎에서 사서 어깨에서 판다’는 생각으로 접근해야 한다”고 말했다.
전세보증금 안전하게 지키려면…
하지만 최근 몇 년 사이 전셋값이 급상승한 점을 감안하면 여전히 전세가율이 높은 게 사실이다. KB주택가격동향에 따르면 서울 아파트의 전세가율은 2011년 50%, 2013년 60%에 이어 2015년 7월 70%를 돌파했다. 또한 한국개발연구원(KDI)이 발표한 ‘2016년 1분기 부동산시장 동향’에 따르면 지난해 1분기 전세가율은 전국 75%, 수도권 74.8%이고 서울 72.2%, 경기 76.5%, 충남 77.2%, 광주 80.1%까지 치솟았다.
그렇기에 깡통주택, 깡통전세에 대한 우려가 커지는 요즘 혹시 모를 피해에 대비해야 한다는 여론이 확산되고 있다. 여전히 전세보증보험 가입을 주저하는 이가 많지만 2016년 4월부터는 부동산중개업소에서 가입할 수 있도록 금융감독원이 관련법규를 개정한 만큼 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증 가입을 고려하는 게 좋다.
HUG의 경우 아파트는 주택담보대출금과 전셋값 합산액이 아파트가격의 90%를 넘지 않아야 가입할 수 있고, 빌라 같은 다가구주택은 80% 이하여야 한다. 하지만 이런 조건을 충족하는 주택은 세입자 처지에서 굳이 전세보증보험을 들지 않아도 되는 안전한 집에 속한다. 그렇기에 전세금 보호 대책의 실효성이 떨어진다는 지적을 피할 수 없다. 실제로 지난해까지 HUG의 전세금반환보증 상품 가입은 2만6000여 건에 불과하다.
비싼 보험료도 실수요자의 발목을 잡는다. 지난해까지 전셋값의 0.15%였던 보험료가 2월부터 0.128%로 줄어들긴 하지만, 세입자 처지에서는 여전히 부담스러운 금액이다. SGI서울보증의 전세금 보장 신용보험은 가입한도가 없는 대신 보증료율이 연 0.192%(아파트 기준)로 높은 편이다. 경기 고양시 일산에 거주하는 직장인 강모 씨는 “집 시세에 비해 전세가율이 높아 주변에서 전세보증보험 가입을 권유하는 사람이 많았지만 3억 원 전셋값에 따른 보험료가 연 45만 원이나 됐다. 2월부터 조금 낮아지긴 하지만 그래도 부담스럽기는 마찬가지”라고 말했다.
또한 전세보증보험은 법적 구속력이 없는 상품이라 집주인이 보험 가입을 거절하면 아무런 소용이 없다는 맹점이 있다. 집주인 동의 없이 가입할 수 있지만 보험사가 안내문을 집주인에게 보내 확인하는 절차를 거쳐야 하기 때문에 집주인이 거절하면 가입이 어렵다.
권대중 대한부동산학회장은 “전세보증금 전액을 보험에 가입할 것이 아니라 집값 하락 예상금액을 세입자가 직접 정해 그 부분에 대해서만 전세보증보험을 확대 실시하는 방안을 고려할 필요가 있다. 또한 전세보증금은 서민 자산의 대부분을 차지하는 만큼 정부는 전세보증보험제도의 사각지대를 없애고, 지속적인 모니터링 시스템을 구축해야 한다”고 강조했다.
