본문 바로가기

주간동아 로고

  • Magazine dongA
통합검색 전체메뉴열기

특집|판교 입성 맞춤형 전략

‘판교 후광’ 주변 지역 노려볼까

분당·용인·성남·평촌·과천 등 기대 한 몸에 … 용인 성복동·성남 도촌지구 분양 쏟아져

  • 성종수/ 부동산 포털 ‘알젠’(www.rzen.co.kr) 대표

‘판교 후광’ 주변 지역 노려볼까

대망을 고수할까, 가능성으로 돌아설까. 판교신도시 아파트 분양이 3월 말로 다가오면서 청약 대기자들은 꿈과 현실 사이에서 고민이다. ‘제2의 강남’으로 손색이 없는 판교 입성을 오랫동안 기다려왔지만 자칫 ‘그림의 떡’에 그칠 수 있어서다. 그래서 판교 열기를 업고 분당신도시, 용인, 평촌, 성남 등 주변으로 눈을 돌리는 이들이 늘고 있다.

지난해 상반기 주택시장은 분당과 용인이 이끌었다. 판교신도시 분양을 앞두고 분양가가 분당보다 높거나 비슷할 것이라는 예측이 건설업체와 컨설팅업체들로부터 흘러나오면서 판교 주변의 집값이 치솟았다. 가격 대비 기대감이 미리 시세에 반영된 것이다. 판교 주변에서 시작된 집값 상승은 이후 서울 강남권과 평촌신도시, 의왕, 수원, 화성 등 수도권 남부로 퍼졌다. 이는 결국 분양가상한제·채권입찰제 등 판교 청약제도의 변경을 촉발했고, 8·31 부동산대책까지 불렀다.

판교 주변지역도 옥석 뚜렷 … 분당은 새 아파트 눈여겨볼 만

이번에도 판교 분양을 전후해 주변 집값이 꿈틀거릴 조짐을 보인다. 주도 지역의 집값이 주변부를 자극하는 ‘시세 확산 논리’가 작용하고 있는 것이다. 따라서 판교 입성이 어렵다고 판단하는 경우라면 현실적인 청약전략으로 선회하는 것도 한 방법이다. 판교 분양으로 덕을 보는 주변 지역은 분당, 용인, 성남, 평촌, 과천, 의왕 등이다. 하지만 이들 지역도 옥석을 가려 투자해야 한다.

분당은 기반시설이 갖춰져 있고 강남권 이주자들이 많아 돈이 몰리는 곳이다. 재료만 있으면 언제든 집값이 오를 수 있는 지역이다. 특히 정자동 주상복합타운과 시범단지 등 분당 내 주도 지역은 신흥 부촌으로 자리잡고 있어 꾸준히 관심을 가질 만하다. 다만 주상복합타운을 제외한 대부분의 아파트가 지은 지 10년이 훨씬 넘은 ‘중고 주택’이라는 게 흠이다. 따라서 분당에 새로 투자할 경우라면 새 아파트나 교육여건이 좋은 주도 단지로 압축해야 한다.



판교 덕을 보려면 주변의 분양아파트를 눈여겨봐야 한다. 새 아파트 분양이 봇물을 이루고 있는 용인은 판교, 분당과 더불어 수도권 남부의 광역 주거 축을 이루기 때문이다. 그동안 판교 덕에 집값이 많이 뛰었지만 기대심리가 남아 있어 판교와의 가격 비교를 무기로 내세워 호가는 더 오를 가능성이 있다.

그러나 용인이야말로 지역 내 주도 단지를 골라야 한다. 용인은 최근 6~7년간 크고 작은 택지 개발이 우후죽순으로 이뤄지다 보니 교통 등 기반시설이 부족하다. 따라서 판교 덕을 보기 위해 뒤늦게 용인에 뛰어드는 경우는 ‘힘이 센 단지’를 선택해야 한다.

용인에서 아파트를 분양받으려면 성복동 정도가 무난하다. 성복지구는 6475가구가 입주해 있고 2008년까지 1만1543가구가 더 들어선다. 택지지구는 아니지만 40평형 이상의 중대형 아파트가 모여 있고, 거주자들의 소득 수준이 높아 ‘용인의 부자 동네’를 이루고 있다. 게다가 거주자들의 동류의식이 높기 때문에 서울 강남처럼 집값이 잘 떨어지지 않는 곳이다. 성복지구는 공공 택지지구가 아니어서 전매 제한, 채권입찰제, 원가연동제 등에서 자유롭다.

올해 성복동에서는 6곳 5068가구가 분양될 예정이다. 성복동에서 선보이는 아파트는 대부분 33∼90평형의 중대형이다. 이 가운데 GS건설이 내놓을 ‘자이’ 아파트가 유망하다. 이 회사는 ‘자이’로 아파트 브랜드를 바꾸기 전 ‘LG빌리지’라는 이름으로 성복동에 3000여 가구의 아파트 타운을 만들었다. 그래서 용인에서는 다른 곳보다 성복동의 집값이 비싸다. 성복동 자이는 4월에만 1차 888가구, 2차 747가구, 4차 897가구가 선보이고 5월에는 3차 788가구가 나온다. CJ개발도 4월 성복동에 1차 838가구, 2차 476가구를 분양한다.

성복동보다는 선호도가 떨어지지만 가격 경쟁력이 있는 상현동에서도 분양 물량이 쏟아진다. 현대건설이 1028가구를 5월께 분양할 계획이다. 또 판교에서 가장 가까운 동천동에서는 10월에 삼성물산이 30~70평형 2515가구를 선보일 예정이다.

도촌지구, 분양가상한제 적용 안 돼 입주 후 바로 전매 가능

판교와는 다소 떨어져 있지만 관심을 가질 만한 곳으로는 성남 도촌지구가 있다. 성남시 중원구 도촌동, 갈현동 일대 24만2000평에 조성하는 택지지구로 분당선 야탑역에서 차로 10분 거리인 분당 생활권이다. 아파트 등 공동주택 5040가구가 들어서는데 국민임대주택이 2759가구다. 주공이 4월 30평형대 408가구를 첫 분양하고, 국민임대주택 등 나머지는 2007년 이후 공급한다. 택지개발예정지구 지정일인 2002년 6월28일 이전부터 성남시에 살던 사람에 한해 공급물량의 30%를 먼저 배정한다. 분양가상한제가 적용되지 않아 입주 후 바로 전매할 수 있다.

‘알짜 분양’ 여기도 있다

마포 하중동 자이, 은평 뉴타운 등 ‘최대어’


올해 분양시장의 으뜸이 판교신도시인 것은 확실하나, 판교가 전부는 아니다. 서울에서는 은평 뉴타운, 중구 황학동 롯데캐슬, 마포구 하중동 자이, 성수동 현대아파트 등이 최대어로 꼽힌다. 경기도에서는 하남 풍산, 김포 장기 등 택지지구 아파트가 유망하다. 김포와 파주신도시도 분양을 시작한다.

‘판교 후광’ 주변  지역 노려볼까
서울에서 고른다면

서울에도 터가 좋은 알짜 분양아파트가 수두룩하다. GS건설이 마포구 하중동 일대 단독주택을 헐고 짓는 33~60평형 103가구는 3월께 분양할 예정으로, 한강을 볼 수 있어 조망 프리미엄을 얻을 수 있다. 롯데건설은 중구 황학2 구역을 재개발해 1870가구 가운데 23, 45평형 491가구를 4월께 청약통장 가입자들에게 분양한다. 청계천 조망이 가능한 대단지로 교통도 편리하다. 성동구 성수동 옛 KT 터에는 현대건설이 24~92평형 445가구를 4월께 내놓는다. 서울 지하철 2호선 성수역에서 가깝고, 일부 고층에서는 한강 조망도 가능하다.

올 하반기 서울 분양의 백미는 은평 뉴타운 첫 분양이다. 소비자들의 전통적 선호 지역은 아니지만 서울시의 야심찬 시범 뉴타운이라는 점에서 서북부 투자자들의 관심을 끌 것으로 보인다.

도심 생활권이라면 종로구 숭인동 재개발아파트를 눈여겨볼 만하다. 이곳은 낡은 집들이 모여 있어 집값이 쌌지만 주변에 창신 뉴타운 개발이 추진되고, 재개발이 활발히 이뤄지면서 최근 집값이 한 단계 뛰었다.

-계속-


하남 풍산지구

생활권이 강동이나 동부권이라면 하남 풍산지구가 0순위 청약처다. 30만평 규모의 택지지구로, 그린벨트를 풀어 아파트촌을 만드는 곳이다. 아파트 5488가구(국민임대 3058가구 포함)가 들어선다. 동쪽에 검단산, 북쪽에 한강 및 조정경기장 등이 인접해 있어 환경이 쾌적하다. 올림픽대로, 천호대로, 서울외곽순환고속도로 상일 나들목이 가까이 있어 서울로 오가기도 좋다.

3월 초에 동부센트레빌(168가구), 삼부르네상스(480가구), 동원베네스트(217가구), 제일풍경채(260가구) 등이 분양을 시작한다. 하남도시개발공사의 33평형 994가구를 뺀 1315가구는 입주 후 곧바로 전매가 가능하다. 분양가상한제에 따른 10년간 전매제한은 물론 지난해 초 주택법에서 정한 5년간 전매제한 규정마저 피해가는 수도권의 마지막 택지지구인 셈이다.

분양가는 32~33평형대의 평당 분양가가 1200만원 안팎, 38~50평형대는 평당 1300만원대로 예상돼 다소 비싸다는 지적을 받고 있다.

김포 장기지구=김포신도시 첫 분양

‘판교 후광’ 주변  지역 노려볼까
서울 강서권과 경기 서부권 거주자들은 김포 장기지구를 주목할 만하다. 26만평의 장기지구는 3월13일 5개 업체가 첫 분양에 들어간다. 358만평 김포신도시에 포함된 택지지구라는 점에서 사실상 김포신도시의 첫 분양인 셈이다.

이곳도 전매제한에 어느 정도 숨통이 열려 있다. 전용면적 25.7평 이하는 분양가상한제가 적용되며 5년간 전매가 금지된다. 25.7평 초과는 판교신도시와 달리 분양가상한제와 채권입찰제가 적용되지 않으며 입주한 뒤 바로 전매가 가능하다.

신영은 2블록에 김포지웰 33평형 267가구, 반도건설은 7블록에 38, 46평형 447가구, 남흥건설은 6블록에 41평형 315가구를 내놓는다. 제일건설은 5블록에 34평형 360가구, 이지건설은 3블록에 33평형 290가구를 분양한다.

분양가는 상한제가 적용되는 전용 25.7평 이하가 평당 720만~730만원, 25.7평 초과는 평당 900만원 선이다. 중소형은 주변과 비슷하고, 중대형은 다소 높다. 하지만 최근 김포 고촌에서 나온 현대아파트 중대형이 평당 900만원대에 팔렸고, 택지지구라는 점을 감안하면 그리 비싸다고 볼 수 없다.

파주 운정신도시

수도권 북부 거주자들은 파주신도시를 노릴 만하다. 경기 파주시 교하면 동패, 목동, 야당, 와동리 일대 285만평으로 2008년 경의선 복선전철과 제2자유로가 개통되면 일산신도시와 서울로 오가기 쉬워진다.

이곳엔 4만4412가구(주상복합 2450가구 포함)가 들어선다. 이 가운데 8개 단지 6366가구가 연말께 선보일 계획이다. 당초 상반기에 나올 예정이었지만 판교 분양과 겹칠 경우 미분양이 우려돼 연말로 늦춰졌다. 우림건설이 470가구, 삼부토건이 33~43평형 2728가구를 분양할 계획이다. 한라건설은 시범단지에 39~56평형 937가구를 내놓는다.

파주신도시는 입지 여건에 비해 분양가가 높게 나올 것으로 알려져 투자 가치 측면에서는 다른 신도시보다 떨어질 것 같다. 입지 여건이 더 좋은 일산신도시가 버티고 있는 것도 당장은 주택 수요를 끌어들이기에 한계가 있어 보인다. 그러나 길게 보면 파주 LG필립스 LCD공장, 출판문화단지 등의 주택 수요가 늘어날 여지는 있다.




주간동아 2006.03.14 526호 (p56~57)

성종수/ 부동산 포털 ‘알젠’(www.rzen.co.kr) 대표
다른호 더보기 목록 닫기
1241

제 1241호

2020.05.29

정대협 박물관 개관 당시 5억 원 행방 묘연, 윤미향은 그 무렵 아파트 현찰 매입

목차보기구독신청이번 호 구입하기

지면보기 서비스는 유료 서비스입니다.